赶趟港股IPO 滨江分拆蚊型物管平台与上市之急

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观点房地产网似乎是同一级别的房地产企业之间的默契。11月26日，在凯撒地产宣布上市的同一天，滨江集团的子公司滨江服务集团有限公司也向HKEx提交了在香港主板上市的申请。

虽然之前也有新城越上市冷的案例，但滨江集团在拆分房地产上市方面似乎相当坚定。

在今年年初的网上业绩发布会上，滨江集团董事会秘书李远建议，滨江集团将根据房地产企业的盈利状况选择在国内还是海外上市。

数据显示，2015年至2017年，滨河服务复合年增长率为48.3%。利润持续提高，上市处于窗口期，这可能成为滨江集团分拆其资产的依据和理由。

滨江服务仍面临资本市场的考验。截至今年8月底，滨江服务管理的物业面积为1080万平方米。这仅是岳跃新城的七分之一，凯撒上市前的三分之一，也只是略微领先于另一家计划上市公司澳远(950万平方米)的健康生活。

观点房地产新媒体了解到，上市申请的版本自9月3日已经提交，目前仍在处理中。

房企在香港相聚

从数据来看，2018年与香港股市的ipo没有什么不同。仅第三季度，港股主板募集资金总额就达到1，900亿港元，超过2017年的总额。截至第三季度末，香港主板市场已录得88宗首次公开募股，融资总额达2，382亿港元。

在这种大趋势下，房企的默契度是高度一致的。除了滨江服务公司已经提交了股票发行申请之外，已经有一些房地产企业，如碧桂园、雅居乐、新城集团和凯撒实业，它们今年才进行了资产分割并上市。显然，我们不想错过这次聚在一起上岸的机会。

上市已成为一种趋势，这往往意味着资本市场普遍看好这一时期的物业管理行业。因此，往南去香港对河滨也很有吸引力。

值得注意的是，与房地产行业的上升趋势不同，滨江集团自身的净利润呈现下降趋势。今年前九个月，滨江集团归属于上市公司股东的净利润为7.07亿元，同比下降35.83%；预计今年内，上市公司股东应占净利润最多下降30%。

滨江集团净利润下降的原因之一是由于计息负债增加导致财务费用大幅增加。具体而言，2018年上半年，滨江利息支出达到3.23亿元，整体财务支出达到2.96亿元，同比增长217.13%。

因此，一个新的上市平台的出现显得尤为及时和迫切。

此外，齐金星2018年滨江集团的目标是超过1000亿元。前十个月，滨江集团的销售额约为700亿元。现在离年底还有不到两个月。从滨江集团前几个月的月销售额来看，完成年度任务仍然具有挑战性。

在规模冲刺的关键时刻，市场可能还想看看年底在香港上市的滨江服务会给集团的发展带来什么变化。

房地产公司的基本情况

观点房地产新媒体了解到滨江服务成立于1995年。截至2018年8月31日，该公司在浙江和上海的15个城市设立了35家子公司和分支机构，为约48，000个物业单位提供物业管理服务。

根据申请，2015年、2016年和2017年，滨江服务分别实现收入1.59亿元、2.26亿元和3.49亿元，相应的净利润分别为1100万元、2200万元和5800万元。

显然，净利润的不断增长是滨江服务决定赴港上市的基础。

2018年前8个月，滨江服务实现收入3.07亿元，同比增长44.1%，净利润5100万元。截至目前，滨江服务公司管理着68处房产，包括51处住宅房产和17处非住宅房产。

关于本次IPO募集资金的使用，滨江服务在招股说明书中表示，计划用一定比例的资金收购市场认知度好、信誉好、发展潜力大的物业管理公司。

这与凯撒地产的下一个计划不谋而合，扩大物业管理规模已成为业界的一贯目标。据了解，凯撒地产此前曾直截了当地表示，此次IPO筹集的资金中，约有50%将用于收购或投资其他物业管理公司；约20%将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

也许是同行们亮出了他们的计划，这让滨江集团感到了紧迫感。滨江服务在招股说明书中还指出，应收购收入超过5000万元或净利润超过1000万元的物业管理公司。

同时，此次募集的资金将用于投资资产管理平台，从事长期服务公寓和工业园区运营；以及与当地政府和房地产开发商合作建立合资企业或平台，以加快扩大当地市场份额。

规模约束与估值猜想

滨江服务发布的首次公开募股文件没有披露其全球发行结构、每股股价和具体筹资金额。

然而，作为过去的一个教训，今年年初登陆香港股市的岳新城，已经早早经历了一场房地产ipo的寒流。

视点房地产新媒体了解到，今年4月，新城悦在香港发行的2000万股中，只有36%被认购。上市首日，股价收盘低于开盘价，仅为每股3.01港元。

当时，新城悦的管理面积约为7330万平方米，凯撒上市前的合同管理面积约为3000万平方米。截至今年8月底，滨江服务所管理的面积为1080万平方米。它只有新城悦的七分之一和凯撒地产的三分之一。

对于新城悦对港股资本市场的冷淡，有业内人士分析，新城悦的经营面积仍然不大，未来增长主要依靠兄弟公司新城悦控股，其规模和未来增长预期都不是很大，这也是其没有受到资本市场青睐的原因。

在这一逻辑前提下，滨江服务上市的前景也值得关注。然而，河畔服务也有它自己的保证。

从2015年至今，滨江的服务收入以每年40%以上的速度增长。相比之下，碧桂园服务在2016年和2017年的年收入增长率分别为41.3%和32.2%，而凯撒同期的年收入增长率仅为12.8%和24.1%。

同时，与主要依靠新城控股的新城悦业务不同，虽然滨江服务的最大客户也是主要股东，但滨江集团的业务贡献却逐年下降。这表明滨江服务已经开始拓展第三方物业公司或其他业务的收入来源。

从2015年至2017年以及截至2018年8月31日的8个月中，滨江集团的滨江服务收入分别只有4610万元、5040万元、6510万元和3760万元，分别只占总收入的29%、22.3%、18.6%和12.2%。

滨江服务在滨江集团之外仍有较大的业务发展市场，受滨江集团经营的影响较小，这无疑将为其在资本市场的落地加分。

有好处也有坏处，但滨江服务是否能得到资本市场的绿眼睛，得到满意的估值，还是未知数。