赌王四太梁安琪入伙 保利置业香港33亿港元油塘项目引援

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观点虽然地产网络已接近赢得土地的市场预期下限，保利地产已邀请香港本地朋友开发香港油塘高朝路住宅区。

据香港媒体近日报道，保利地产今年8月以33亿港元的价格拿下香港油塘高朝路地块后，持有该地块的项目公司ace alliance development引入赌王何鸿燊、地产公司尚佳首席执行官吴士元担任董事，并引入港资公司尚佳参与开发。

经过这一轮董事变动，ace alliance共有5名董事，其中3名为保利高管，包括董事长薛明、总经理助理蔡、潘志平，尚佳地产由、吴士元代表。

据了解，该项目毗邻地铁油塘通风大楼，最大建筑面积约为356，500平方英尺，其中私人住宅建筑的建筑面积不超过约297，100平方英尺，预计可提供约480个单元，而该项目最低的三个楼层预计可提供约59，400平方英尺的商业楼层。

根据香港地政总署公布的资料，有10个财团竞投油塘照道的住宅用地，最后保利地产以每呎9，256港元的底价，以33亿港元中标。

据视点地产新媒体报道，根据当时的市场估计，该地块的地价约为32亿至46亿港元，每平方英尺的地价为9，000至13，000港元。实际交易价格接近市场预期的下限。根据地政总署公布的未中标者的投标金额，保利地产中标价格与第二次投标价格的差额只有1，100万港元。

保利地产在启德发展独资项目，并成功取得理想的销售业绩，在香港发展独资项目不成问题。此外，童超岛地块的交易价格接近市场预期的下限，土地成本不高，但保利地产显然仍想利用香港企业的资金和发展经验。

吴士元表示，他和恒隆地产较早参与油塘湾项目，熟悉该区的发展是其中一个原因。

事实上，由于国内资本对海外投资监管的影响，目前中国资本对香港土地的投资更加谨慎。

根据标准普尔对官方数据的分析，从去年4月到今年年初，内地开发商出售的土地价值占总价值的11%，而在2015/16财年和2016/17财年，这一比例分别约为60%和50%。标准普尔(Standard & Poor's)分析师埃斯特刘(Esther liu)表示，内地开发商撤出香港的主要原因是，中国政府在2016年底开始监管外国投资。

然而，尽管内地开发商在香港获得的土地越来越少，但他们对香港地块的兴趣并没有减少。英国房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)的数据显示，过去半年，内地开发商参与了80%的香港土地招标，较去年的71%略有增加。

资本管制显然限制了内地房地产企业在香港投资。对于在香港购买土地的内地房地产企业来说，在香港找到银行或香港企业，通过借贷或入股筹集资金，是一种应对策略。

根据意见指数的不完全统计，在香港购买土地的保利地产、恒大地产、龙光地产、合景泰富等中资房地产企业均从银行融资，总额达222.1亿港元。

其中，保利地产向中信国际借款13.3亿港元，恒大向光大银行借款52.8亿港元，龙光地产和合肥京泰富向中国建设银行(亚洲)借款51亿港元等。

另一方面，与港资房地产企业相比，内地房地产企业以高杠杆率支持快速扩张，高周转率是其中一个招数。不过，相对于内地第一批拍卖行从收购土地到出售的过程，香港可能需要数年时间规划土地发展，并获得所需的批准，这也影响内地房地产企业在港投资的决策。

一些市场分析人士认为，由于资金控制和漫长的开发周期造成的资金压力，内地开发商将比往年更加谨慎。这位人士预计，内地开发商将与香港本土大开发商建立更多合资企业，这降低了资金压力和风险。