房企借道信托融资 资金成本水涨船高

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通过信托为住房企业融资的成本上升了

随着调控的不断深入和行业竞争的加剧，住宅企业的融资越来越受到限制。

近日，中国恒大拟发行的中山证券-京粤一期购房最终付款16.74亿元专项资产支持计划再次暂停，这是该公司债券第二次暂停发行。

据相关媒体不完全统计，仅10月份，雅居乐、和盛创展、商辂地产等多家房企的融资计划就被暂停或终止，累计被冻结融资近300亿元。自2018年以来，住房企业融资已被冻结近1000亿元。

在这种情况下，房企探索多元化融资渠道补充资金就显得尤为重要。记者注意到，信托已经成为房地产融资的一个强有力的补充渠道，但资本成本正面临上升趋势。

信托贷款上升

根据通策咨询的最新数据，今年10月，40家典型上市房地产企业的融资总额为392.65亿元，自2018年以来首次跌破400亿元大关，为2017年1月以来的最低值。

从走势来看，今年5月以来，房企的融资状况并不十分乐观。虽然7月和8月略有回升，但融资金额与前四个月相差甚远。然而，在9月份融资额再次下降后，10月份融资总额环比下降10%以上，这是今年融资额的新低。

从分类融资看，10月份债务融资金额为391.46亿元，占住房企业融资总额的99.70%，比上个月下降11.27%。其中，企业债券融资194.61亿元，占49.56%；其他债务融资78.9亿元，占20.09%；国内银行贷款52.59亿元，占13.39%；信托贷款45.35亿元，占11.55%；中期票据20亿元，占比5.09%。

从融资渠道来看，10月份除信托贷款和中期票据外，其他融资方式的融资额均有所下降。其中，公司债券融资下降9.77%，其他债务融资下降39.33%，国内银行贷款下降6.79%，信托贷款上升16.2%。

友谊信托高级分析师帅国郎告诉《国际金融新闻》记者，根据近三个月(8月、9月和10月)集体房地产信托的融资数据，融资性房地产项目占70%。

中国信托协会特约研究员周平表示，目前房地产企业的融资需求仍然比较大，在房地产市场严格调控和金融监管的压力下，短期的信托融资需求可能难以减少。

“今年，房企的经营压力很大。购房限制、贷款限制等一系列房地产调控政策的出台，使得房地产企业的资金流动普遍趋紧。然而，住房企业的融资渠道并不顺畅。”晓晓金融总经理刘小锋告诉《国际金融新闻》记者，监管部门加强了对房地产行业的监管，这在一定程度上限制了银行贷款、房企发债等融资渠道。此外，今年股市起伏不定，住房企业股权质押融资渠道也受到限制。刘小锋表示，这使得房企不得不接受高成本资金，以维持正常运营。

融资成本上升

资深信托分析师袁继伟表示，房地产是由信托公司融资的，通常的做法是根据项目情况，使用假股票和真实债务或信托贷款。过去，银行通过信托渠道向房地产公司发放贷款。目前，信托公司做的渠道业务较少，主要是主动管理业务。“目前，符合条件的房地产公司发放信托贷款，而不符合条件的则是假股票、真债或特定资产收益权投资”。

刘小锋告诉记者，住房企业通过信托公司筹集资金最基本的运作模式是信托贷款，即投资者投资信托产品，信托公司向住房企业发放信托贷款，住房企业提供资产抵押、股权质押、第三方担保等。，并按约定向信托公司支付利息和归还本金，然后信托公司将信托收入和本金分配给投资者。

记者了解到，自2018年以来，房地产行业的融资成本一直很高。

易居研究所所长严跃进告诉《国际金融新闻》记者，一般来说，房企的融资成本在5%到7%之间，但目前很多融资成本远远超过7%，超过9%的情况比较普遍，甚至存在两位数的融资成本。这些也表明，住房企业融资背后的压力相对较大。

通策研究所所长张宏伟表示，中小房企的平均融资成本已经达到12%至15%，而大型房企的融资成本基本在8%至10%之间。

谈到信托融资，一位信托业人士在接受媒体采访时表示，由于高负债率，房地产企业对现金流的需求是必要的，只要能拿到钱，就不在乎成本。一家排名前五的房地产公司去年的信托发行成本约为8.5%，今年可以接受13.5%。一些中小房地产公司的分销成本较高，基本在15%左右。

在定价问题上，一家华东地区信托公司资产信托部总经理在接受《国际金融新闻》采访时表示，该信托的所有业务，包括但不限于房地产项目，都是差异化市场定价。“成本完全以市场为导向，所有这些都在讨论之中。如果价格高，企业受不了；如果价格低，投资者会否认。因此，不能说信托为实体经济赚取了超额利润。”。

帅国郎指出，鉴于市场流动性紧张，监管日益严格，企业提高融资成本势在必行。

“高融资成本与近年来的政策监管有很大关系，去杠杆化对房地产市场有很大影响。”严跃进告诉记者，后续企业的融资状况将得到改善，包括从房企撤出资金、住房销售业绩的改善，或者银行对房地产态度的改变，这些都将对融资产生影响。然而，住房企业必须首先熬过这个冬天。

项目筛选标准得到提高

今年以来，房地产信托的整体成立规模增长迅速，回报率也很高，带动了信托整体收入的上升。

根据福利信托的数据，今年1月1日至10月30日，房地产信托产品年均收益率达到8%，总规模为7091亿元；去年同期，房地产信托产品平均收益率为7.02%，总规模为4870亿元。

袁继伟告诉《国际金融新闻》记者，随着房地产企业资金链的收紧，风险将会增加，投资者要求的回报率也会提高。

“目前房地产信托仍是信托公司的重要业务，支撑着信托规模和利润的增长。”益银信托工作室的研究报告显示，随着监管力度的加大和融资难度的加大，未来房地产信托业务的发展仍面临巨大压力。一旦房企的现金流出现问题，后续很可能面临支付压力。

上海一家信托公司的相关人士告诉《国际金融新闻》记者，房地产信托产品的利率一路飙升，信托公司乐于发行。然而，由于“资源匮乏”，信托公司对房地产企业的要求也在不断提高。

张宏伟表示，信托公司交易对手的筛选标准正在不断提高。就项目选址而言，即使在一线和二线城市，仍有少数房地产企业可以通过信托公司获得资金。

北京一家信托公司的业务主管坦言，该公司对融资方的最低要求是前100家房地产企业，接下来应该考虑项目的选址，二线以下的城市基本上不考虑。