住房租赁，呼唤有效监管

本篇文章3120字，读完约8分钟

房屋租赁，需要有效的监管(生产和经济观察？对长期租房热的冷思考(下)

制图:张芳曼

核心阅读

■为实现租赁住房市场的健康稳定发展，在改善租赁住房供应的同时，还需要明确规则，加强监管，重点解决三个问题:信息不对称、信贷支持和质量保证

■专家建议，我们应该向下看，把重点放在改善中低收入群体的租赁住房供应上，这样许多问题就会得到解决

非法分割、过度装修污染、出租的“贷款”……最近，长期出租公寓的问题出现了。为什么一些长期租赁公寓会陷入“成长的烦恼”？房屋租赁市场应如何满足“居住和生活”的要求？记者独家采访了中国房地产协会副会长冯军，就如何有效监管和治理出租房进行了探讨。

你觉得提问怎么样？

租金上涨的主要原因是租赁市场供应不足

租金欺诈、房屋囤积和投机...这些是近期关于长期租赁公寓的一些问题。以北京市为例，根据北京市统计局的数据，2018年8月，北京市出租屋租金环比增长0.3%，同比增长2.9%，1-8月同比增长3.1%。

那么，是“罪魁祸首”推动了长期租赁公寓的租金上涨吗？

“在租金整体上涨的情况下，部分长期租房中介的带动作用不会很大。”冯军说，近年来房租一直在稳步上涨，尤其是7月、8月和9月是毕业季节，也是北京租房市场的传统旺季。至于中介抢房和囤积出租屋的现象，冯军认为抢房现象可能存在，但中介囤积房屋的可能性不大。由于空购买率是长期租赁公寓非常重要的利润指标，一个月的囤积成本远远高于租金上涨带来的利润。

长期租赁机构对租赁市场的更大影响不是促进租赁价格上涨，而是“挤出”中低收入人群的租赁需求。冯军介绍说，根据嘉里和链家的联合调查，在北京、上海等一线城市，如果按月租金来划分租赁市场，在6000元以上的情况下，租赁住房的供应量是需求量的两倍以上。显然，供大于求；在3000-6000元之间，供给是需求的70%；在3000元以下的水平，供应只能满足不到一半的需求。然而，分散的长期租赁公寓，如自由式和蛋壳式，并不增加租赁供应，而是集中现有的租赁房屋，统一装修后再出租，通过集中住房提高供应效率，通过装修优化住房质量，提供增值服务，提高租金。换句话说，就是把低档住宅租赁产品升级到中高档。

“在不增加整体供应的情况下，分散式长期租赁公寓增加了高收入群体的租赁供应，这相当于挤出了中低收入群体的租赁供应。”冯军分析道。

“无论是租金持续上涨的现象，还是大家对长期租赁公寓的持续关注，都反映出租赁市场供不应求的矛盾。”冯军说:“在供不应求的矛盾中，主要矛盾是中低收入人群的住房供应远远不够，这是目前最迫切需要解决的租房问题。”

症结在哪里？

新旧问题交织在一起，对长期租赁公寓的监管需要更加明确

“租赁合同莫名其妙地变成了贷款合同”，“租赁期满押金不退”，“长期出租公寓气味大，甲醛超标”...除了关于租金的讨论，一些不规则甚至非法的商业行为是长期租赁公寓更有趣的方面。记者发现，长期租赁公寓在一些商业领域仍处于监管盲点。

据报道，长期出租公寓有四个主要的利润点:第一，租金差异。长期租赁代理和租赁代理之间存在价格差异。例如，房东每月支付3000元的租金，最后以5000元的价格租给房客，租金差额为2000元。二是提供增值服务的收入，即提供家政、购物等增值服务的收入。第三，空与业主空约定的长期租赁公寓空的实际住房期限是short,/きだ第四，金融市场收入，如风险资本和租赁贷款收入。一些长期出租公寓的负责人告诉记者，租金差价、空按揭差价和增值服务减去装修费用和空按揭的收入实际上非常微薄。因此，许多长期租赁机构都是以财务利益为目标，而租赁贷款已成为一种常见的经营方式。

租金贷款的收入来自时差。租房者以年租金金额申请贷款，贷款平台一次性向长期租赁机构支付一年租金。然而，长期租赁机构在获得年租金后，会按季度或按月向房东支付租金，两者之间的时间差导致资金沉淀。一些长期租赁机构使用存款资金进一步扩张和收购房屋。目前，一些参与租赁信贷业务的银行已选择主动停止相关业务。北京也停止出租贷款，严厉处罚违规者，并联合处罚他们。但是，从制度的角度来看，长期租赁公寓押金的使用和去向仍然属于空怀特的监管范围。

此外，还存在一些问题，如装修中甲醛超标、订金难、合同陷阱等。，这也暴露出长期租赁公寓市场缺乏监管。长期租赁公寓的监管主体和规则需要进一步明确。

很少有人会注意到，大多数长期出租公寓的企业不是房地产企业，而是互联网企业和高科技企业。

例如，我自由地将自己定位为一家o2o互联网公司，而蛋壳也在介绍中标明“这是一家由大数据驱动的互联网公司”。至于长期租赁公寓应该由住房和建设部还是科技部管理，目前还不太清楚。

冯军分析说，长期租赁机构大多以科技企业的形式出现，这一方面可以增强融资的吸引力，另一方面也有税收方面的考虑。“营改增后，物业租赁企业的增值税税率为6%，因此出现了两个问题:一是此类企业的原营业税税率为5.56%，因此名义增值税税率高于营业税；第二，租赁领域增值税的抵扣很难获得，而且房东大多是普通人，所以发票不容易获得。高科技企业的增值税很低。”冯军说。

作为租赁市场的“年轻人”，长期租赁公寓暴露出一些新问题，也反映出租赁市场的一些老问题。“长期租赁公寓市场乃至整个租赁市场都需要更全面、更清晰的市场规则。”冯军说。

监督是如何工作的？

专家认为，对租赁市场的监管应该保持“两个稳定”，因此必须从解决三个问题入手

租赁市场的新老问题交织在一起，因此有效的监管必须首先建立规则。如何建立更符合当前市场发展的规则？

冯军认为，要规范租赁市场，应该以“两个稳定”为目标。“一是租金的稳定性，二是租赁关系的稳定性。有必要优先保护消费者的居住权和租赁权。"

去年，住房和城乡建设部发布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，明确涵盖了这两个稳定性。例如，“鼓励出租人与承租人签订长期房屋租赁合同。当事人签订三年以上房屋租赁合同并实际履行的，市、县人民政府应当给予相关政策支持。”鼓励长期租赁就是鼓励稳定的租赁关系；“房屋租赁合同未约定租金调整的数量和范围的，出租人不得单方面增加租金”，保持租金稳定是必要的。

为了促进“两个稳定”，冯军认为监管当局应该解决三个关键问题。

首先，信息不对称。准确的租金价格公布机制有利于租金的透明和稳定。《条例》草案提出，直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金公布制度，定期公布不同地区的市场租金水平等信息。冯军认为，政府更理想的做法是建立统一的待售房屋数据和分析系统，防止中介机构的数据垄断，增强消费者的知情权，实现全方位的信息透明。

其次，信贷不支持。在杭州丁家长期租赁公寓的破产中，不仅存在企业的信用问题，还存在租户盗窃和损坏公寓物品的信用问题。要将双方纳入信用监管，必须突破部门间的数据壁垒，建立统一的信用信息系统。“有了统一的信用信息系统，我们可以摒弃过去租赁市场的一些不良做法。”冯军举了一个例子。例如，如果租赁信息系统和公积金管理系统打开，承租人未能在期限内支付租金，则自动扣除其公积金，那么普通租赁的“三付一”和长期租赁公寓的“全年付一”的规定就可以取消，这样既保护了承租人的权益，也保护了出租人的权益，更有利于租赁市场的稳定。

第三，质量没有保证。对租赁房屋的房屋质量、环境保护标准和防火标准应有更明确的规定和监督，以确保承租人个人财产的安全。

“我期待着《房屋租赁和销售管理条例》的早日出台，这将为维护租赁稳定和解决一系列问题提供参考。”冯军表示，在加快制定法律法规和加强监管的同时，仍有必要增加租赁住房的供应，并着眼于改善中低收入群体的租赁住房供应，使许多问题迎刃而解。