“慢下来”的万科 三季营收1700亿与计提跌价41.4亿信号

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10月25日晚，万科公司发布了2018年第三季度报告。期间，万科实现销售面积866.7万平方米，销售额1268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%。1-9月，万科累计销售面积2902.1万平方米，销售金额4315.5亿元，同比增长8.9%。

与同行相比，他们大多保持两位数的增长，甚至不乏三位数的增长，万科似乎正在放缓。

事实上，在过去的一个月里，业界一直在无休止地争论于亮的焦虑和万科会活下去的说法。尽管许多公众舆论质疑万科，但最近三份季度报告可能证明了二月和二月的焦虑。

销售数据的表现比预期的要差。在财务业绩方面，处于房地产企业前列的万科保持稳定。

据视点房地产新媒体查询，1-9月，万科实现营业收入1760.22亿元，同比增长50.32%，上市公司股东应占净利润139.85亿元，同比增长26.09%。其中，万科第三季度实现营业收入700.5亿元，同比增长48.1%；上市公司股东应占净利润48.6亿元，同比增长28.3%。

值得一提的是，报告显示，第三季度，房地产业务实现结算面积579.2万平方米，营业收入669.3亿元。像大多数典型的房地产企业一样，房地产业务仍然是万科整体收入的主要来源，占95.5%。

据估计，万科在过去几年推广的商业地产、长期租赁公寓、物流、教育、养老和冰雪城镇等多元化业务贡献的收入不到5%。

这可能就是为什么于亮在上一次秋季会议上提出了融合与聚焦的策略，并明确指出三年未完成的业务不应该再做了。

然而，于亮的未竟事业可能不包括长期出租公寓。长期租赁首次在半年度报告中被列为核心业务后，截至9月底，万科已经开设了150多个租赁住房业务项目。今年6月，万科还获得中国证监会批准发行不超过80亿元(含80亿元)的住房租赁专项公司债券，其中第一期于8月发行，规模为15亿元，利率为4.05%。

此外，1-9月，万科房地产业务毛利率为27.8%，同比增长4.5个百分点。

在土地收购方面，喊着生存口号的万科加大了投资。第三季度，万科新增63个项目，总建筑面积约为1549.9万平方米，按万科股权计算的规划建筑面积约为862.7万平方米。

截至2018年9月30日，万科新增项目177个，总建筑面积约3582.5万平方米，万科股权规划建筑面积约1939.9万平方米；从投资额来看，83.6%的城市位于一、二线城市。

据房地产新媒体比较，2017年，万科新增开发项目216个，总建筑面积4615.4万平方米，股权建筑面积2768.1万平方米。根据今年第三季度新增63个项目的速度，如果保持增长势头，其2018年新增土地储备可能远远超过去年。

据统计，第三季度，万科新项目土地总价格达到458.7亿元，相当于同期恒大、碧桂园、保利、融创的土地收购总额。当土地市场逐渐转冷时，万科显然没有错过这个逢低吸纳的机会。

其中，万科也有许多并购。据视点房地产新媒体报道，10月9日，北京万科在河北拿下32亿华夏幸福项目。

值得注意的是，精彩的财务报告中也存在许多问题。在政策调控的影响下，万科为风险项目计提存货跌价准备，以预测未来市场的下跌。

报告显示，截至9月底，万科存货跌价准备余额为41.4亿元，而2018年年中，万科存货跌价准备余额仅为15.37亿元。受存货跌价准备增加的影响，9月末万科资产减值损失为32.52亿元，同比增长3233.05%。

不久前，有传言说厦门万科鹭县项目因降价而退给了以前的业主。虽然万科回应称产品变更补偿20万元，可以协商退房，但整个市场降价的情况并不少见。

一些业内人士预测，随着去库存化的结束，三、四线城市的崛起将放缓，三、四线城市的领先房地产企业的项目也将受到影响。面对下降的销售价格，三线和四线城市的库存可能会变得沉重。

万科在报告中指出，考虑到存货跌价准备，扣除递延所得税后，税后净利润为-22.8亿元，归属于母公司股东的净利润为-19.6亿元。