恋恋文旅城 438亿套现后万达在贵州又掏出了这张名片

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观点房地产网一周前，万达被抓进了套现的罗生门。现在谣言仍然存在，但万达的文化旅游业务又经历了新的变化。

10月22日，万达集团与贵州省遵义市人民政府签署战略合作框架协议，就推进娄山关红镇建设和商业项目达成合作共识。据估计，该项目总投资计划约为100亿元人民币。

根据合作协议，万达集团计划通过直接投资、合作独资和合资方式，在遵义市开发建设一个万达红色文化旅游项目和两个万达广场。

不久前，王健林准备告别文化旅游业务的消息在业内广为流传。尽管万达已经发布了澄清声明，但仍然很难阻止公众。

在这个节点上，万达方面传来消息，万达已经与遵义市政府签订了合作开发万达红色文化旅游项目的合同，失去的文化旅游业务不可避免地引起了市场的关注。这似乎表明文化旅游仍然是王健林拓展领地的重要工具。

消除谣言

打开搜索引擎，进入万达集团，减肥和兑现，以及其他短语经常出现在列表中。这些短语的出现都源于2017年万达的世纪交易。

2017年7月19日，在新闻发布会异常推迟、背景板更换、会议室不明玻璃破裂后，万达的两起合作案件宣告结束。

最后，万达商业以199.06亿元的价格将包括北京万达嘉华在内的77家酒店转让给R&F地产，并以438.44亿元的价格将包括西双版纳万达文化旅游项目和南昌万达文化旅游项目在内的13个文化旅游项目的91%的股权转让给融创。两笔交易总额为637.5亿元。

对于这笔交易，一些业内人士分析了视点地产的新媒体，称万达出售酒店和文化旅游项目是为了降低负债率。

有媒体援引王健林之前的话称:此次资产出售的全部资金将用于偿还贷款，这将大大减少万达商业的负债，预计大部分银行贷款将在今年内偿还。

清算债务的嫌疑可能在财务报表中得到证实。视点房地产新媒体了解到，截至2017年底，万达商业管理的负债总额为4462.53亿元，同比减少815.17亿元，负债率从2016年的70.26%下降至64.76%。

截至2018年6月30日，万达商业管理的资产总额为6339.32亿元，负债总额为3799.27亿元，负债率为59.93%。其中，长期贷款879.31亿元，应付债券905.99亿元。与2017年的4462.53亿元和2016年的5277.7亿元相比，虽然2018年负债总额有所下降，但偿债压力依然存在。

时间已经到了今年十月，而本世纪的交易又一次迎来了故事的续集。

据《财经》10月16日消息，万达正将文化旅游集团总部的核心业务及相关团队交易给融创，而王健林则准备彻底告别文化旅游业务。

据视点房地产新媒体报道，在去年的交易中，融创仅拥有万达13个文化旅游项目的所有权，并未涉及这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理。

然而，这则消息称，在此次转让后，万达只保留了13个文化旅游项目9%的股权，不再负责任何其他事务。与去年售出的文化旅游项目相对应的所有设计规划、建设和运营管理的业务部门和人员均移交给融创负责。

此外，万达还打算将其余四个万达城市(包括Xi、长沙、厦门和武汉)的资产和业务转让给融创。

虽然万达官方很快发表声明澄清，并表示万达将在未来继续投资文化旅游产业。然而，市场似乎不相信只有一百个词的说法。一些媒体透露，万达和融创的交接已经开始。

万达文化之旅

在传言期间，10月22日，万达宣布将与遵义市政府合作开发红色文化旅游项目和万达广场，这似乎向市场宣告了文化旅游仍然是万达的名片，万达并没有放弃其文化旅游产业。

根据与遵义市政府签订的合同，万达集团计划以直接投资、合作独资、合资等多种形式在遵义市开发建设一个万达红色文化旅游项目和两个万达广场，总投资计划约100亿元。

其中，万达广场项目为大型城市综合体，集中商业面积约4.7公顷，商业建筑总面积不低于7万平方米。形式包括但不限于国际影院、大型超市、儿童娱乐场所、室内精品步行街、时尚街区等。

万达红色文化旅游项目将是遵义建设全国著名红色文化遗产基地的重点项目，集红色文化遗产、旅游、商务、科研、培训、体验、旅游、健康、度假、购物于一体，占地约67公顷(相当于67万平方米)。

占地67万平方米的文化旅游项目的概念是什么？与万达过去开发的吕雯相比，它的成交量只能算是中等甚至小型。

如济南万达文化体育旅游城项目占地280公顷，总投资630亿元；成都万达文化旅游城占地5000亩(约333.33公顷)，总投资550亿元；合肥万达文化旅游城占地100公顷，总投资300多亿元

然而，万达红色文化旅游项目的签约仍然包含着万达的各种考虑。

首先，2013年后，万达文化旅游城万达集团被视为取代万达广场的新一代产品，集团曾全面倾斜能源、土地、资金等资源。2017年上半年，万达7332.6万平方米土地储备的80%是万达文化旅游城的土地。

由于投资巨大，万达在文化旅游团队、建设和运营经验方面具有优势，其模式正在逐步走向成熟。虽然文化旅游项目已经转移，但文化旅游集团总部的核心业务仍然掌握在自己手中。王健林与贵州省遵义市政府签订了文化旅游项目建设合同，可能是打算利用万达的运营优势来建设万达的护城河。

第二，继续布局文化旅游项目并不意味着万达应该重新获得万达文化旅游城的业务。遵义项目无论从量还是从投资来看，都远远低于此前济南、成都、青岛、昆明、合肥等地的大型项目，这反过来说明万达可能是在刻意抑制文化旅游业务的发展。

文化旅游业在万达集团中扮演什么角色？

根据万达商业管理的财务数据，2014年后，万达的营业收入大幅增加。在2017年酒店和文化旅游项目被剥离后，收入指标下降了，但没有像悬崖一样下降。2018年上半年，万达的营业收入为1078.71亿元，净利润为248.39亿元。

需要明确的是，吕雯万达为获得套现机会而进行的资产转移在一定程度上缓解了万达的流动性压力，但这种资产大幅剥离的影响在未来可能会逐渐显现出来。

万达转让给融创的吕雯城项目占地近6000万平方米，这意味着放弃将如此庞大的土地储备转化为销售的机会。过去几年，万达的房地产销售收入一直在持续下降。

在剥离文化旅游项目后，万达开始通过各种渠道寻求弥补文化旅游项目的不足。其中，取代万达广场的新一代产品已经成为过去，所以万达广场仍然是拳头产品，其有效性需要时间来检验。

10月11日，万达在年度业务会议上宣布，截至2018年12月31日，万达集团将在中国开设285家万达广场，物业面积为4265万平方米。2019年，万达计划开放45个项目(包括万达广场、万达旅游城和万达茂)，包括3个一线城市、10个二线城市和32个三、四线城市。

此前，王健林在公开场合表示，商业中心有竞争半径，尤其是在三、四线城市。一旦万达广场登陆，竞争对手将很难在一定范围内投资。