第五家内房企冲刺港股 这一次是半年销售38.45亿的海伦堡

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观点房地产网10月22日，另一家内地房地产公司提交了在香港证券交易所上市的招股说明书，准备进入香港资本市场。

海伦堡中国控股有限公司，总部设在广州，自1998年以来一直在房地产行业发展。

如果成功完成，它可能成为2018年第五家在香港成功上市的内地房地产公司。

但这并不容易。10月初，花旗银行(Citibank)前董事总经理、现任奥卢资本(Capital)总裁兼投资总监蔡金强曾向视点房地产新媒体(视点Real Estate New Media)表示，两三周后内房在香港上市是危险的，预计在这段时间内完成上市需要两三年时间。

对于像海伦堡控股这样的小型房地产企业来说，招股说明书中的数据可能更值得关注。

根据视点房地产新媒体的招股说明书，截至2018年8月31日，海伦堡控股拥有112个处于不同发展阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约2340万平方米，已在珠江三角洲、长江三角洲、京津冀、西部和中部等12个省市的31个城市占有一席之地。

海伦堡控股的产品包括住宅物业和商业物业，其中住宅物业包括六大系列，即刘金部、国际部、海湾部、春天部、艾美部和小镇部；商业地产包括海尔世界、海尔城和海尔俱乐部。

到目前为止，住宅物业的开发和销售仍然是赫伦伯格控股公司最重要的业务。据披露，2015年、2016年、2017年和2018年上半年，其房产销售收入分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收入的99.4%、99.3%、99.1%和98.2%。

就持有物业而言，2015年、2016年、2017年和2018年上半年的租金收入分别为6350万元、1.05亿元、1.35亿元和7150万元。可以看出，商业地产和其他地产的发展相对缓慢。

海伦伯格控股公司在招股说明书中还特别提到，该公司的资产已经扩大到开发商业地产和创意科技园区。截至2018年8月31日，公司仅有11处已竣工投资物业和5处在建投资物业。

海伦伯格控股还详细披露了上市公司最重要的财务业绩。

截至2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日，总收入分别为98.02亿元、142.28亿元和143.56亿元，年均复合增长率为21%；同期利润分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率为53.9%。

同期毛利分别为19.73亿元、26.28亿元、33.05亿元和9.91亿元，毛利率分别为20.1%、18.5%、23%和25.3%。

至于毛利率的增加，海伦堡控股表示，这是由于平均价格和毛利率相对较高的珠江三角洲地区已交付项目的增加，以及长江三角洲地区已交付项目平均价格的增加。

截至2018年8月31日，海伦堡控股拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米。此外，还有其他土地资源，包括6块工业用地，面积约60万平方米；与5个项目签署了收购协议，总建筑面积估计为110万平方米；与当地政府签订了两个旧装修项目协议，总面积约280万平方米。

就准上市公司负债而言，2015年、2016年、2017年和2018年上半年，海伦堡控股未偿贷款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元和243.2亿元，利率分别为9.2%、8.6%、7.9%和7.9%。

截至2018年6月30日，海伦堡控股的预付土地租赁金额为63.77亿元。

截至2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日和2018年6月30日，海伦堡控股持有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元和51.55亿元。

然而，今年上半年，海伦伯格控股公司的净负债比率为103.1%，该公司表示，这是由于为房地产扩张融资的总借款增加。