原报道 | 平衡华润

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观点指数在质量上优于文学，而文学在质量上优于历史。温柔点，绅士点。孔子的平衡和中庸已经成为流传了几千年的儒家文化的核心生活方式。我们知道文化是不可分割的。经过多年的洗礼，平衡和适度的概念仍然深深扎根于人们的心中。

如今，在房地产市场上，房地产企业通过跨海来展示自己的能力。万科全面传播多元化，碧桂园激进急刹车，中海保守慢行，新城赶超，都有自己鲜明的标签。

但是当我们提到华润置地这个企业的时候，我们对它的印象可能就不那么鲜明了。华润似乎各方面都不错，但并不突出。然而，事实上，这是这家房地产企业最大的特点，这意味着华润有能力保持各级平衡和其审慎的发展模式。

规模利润

华润最明显的平衡是规模和利润，这使得房地产企业难以选择。2018年上半年，华润置地销售额为943亿元，同比增长36%。同时，实现毛利48亿元，综合毛利48.1%，同比增长13.1个百分点。相对稳定的增长和较高的毛利率使华润在规模利润问题上显得从容不迫。

就住房企业而言，既要有规模又要有利润，就像鱼和熊掌一样困难。尤其是在当前房地产市场的寒冬，许多房地产企业在生存压力下开始放松对规模的追求。同样排名第十的房地产企业龙湖今年上半年的毛利率为37.1%，但其销售增长率仅为4.8%。上半年世茂地产销售额同比增长60%，但毛利率仅为31%。

销售额的增加意味着规模的扩大，房地产企业的规模排名不仅仅是在百强名单中上下浮动。规模也意味着市场份额、获得土地的难度，甚至是评级机构的主要信用评级。规模越大，占据的市场就越多，获得的土地就越多，借的钱就越便宜，开发就越从容。

毛利率对企业来说更重要。毕竟，快乐对一个男人来说是最重要的，但赚钱是做生意最重要的。毛利可以转化为净利润，然后转化为归属于股东的净利润。

华润的高毛利率主要来源于深圳的老改造项目，华润城润福二期和三期项目的毛利率达到了惊人的70%。随着2009年征地和2011年底大冲村68.5万平方米旧房改造工程的启动，华润在深圳房价逐步上涨中获得了丰厚的回报。与在一定程度上取决于天气的销售增长率相比，毛利率更加稳定，从中可以看出企业的发展战略和征地智慧。

作为中心企业，华润自然会比其他企业拥有更多的资源，对股东回报也有更高的要求。随着销售增长和毛利率的平衡发展，华润能够在保证股东回报的同时保持前十的水平。

当然，平衡战略并不是那么完美，华润小心翼翼地在直线上行驶，同时也给了下面的房地产企业一个赶超的机会。然而，据唐勇称，华润仍有能力进入前10名。

多元化平衡

住房开发无疑是华润置地的主营业务。然而，在2018年，当房地产企业迫切要求房地产开发和多元化发展，但却以其他形式将土地用于住宅开发时，华润置地将商业地产作为副业发展到今天的规模并不容易。

华润对住宅和商业模式之间的平衡有着深刻的理解。2018年上半年，华润置地开发物业成交额为364.9亿元，投资物业租金收入为43.7亿元，住宅开发成交额与商业租金收入之比达到8:1。然而，在各个方向蓬勃发展、多元化发展的万科，住房和其他业务的收入比例接近19:1。

图:华润万科住宅业务与其他业务的比率

截至6月30日，华润共有27家购物中心，分布在全国20个城市，包括16个万象城市和11个多彩城市。投资性资产总额达到1067亿元，占公司总资产的19%。其中，79%为已竣工物业，21%为在建物业。运营中的投资物业建筑面积达717万平方米。

华润置地的商业地产相对成熟。虽然重资产存在资本沉淀的问题，但其持有和运营模式不会给华润带来太大压力。

住宅企业多元化发展的口号已经喊了三四年了。然而，转型之路并不容易。包括万科在内的大多数房企，除了住房开发之外，都依赖于住房开发的输血。

华润置地的商业投资物业每月可为华润置地带来约7.4亿元的租金收入。稳定的现金流意味着房地产企业有更好的财务状况，能够有更强的抵御市场风险的应急能力。上半年，华润现金余额约609亿元，同比增长42%，偿付能力大幅提升。

华润还在养老、长期租赁、工业和文化旅游等创新业务方面做出了巨大努力。其中，工业地产项目储备近1000万平方米，依靠集团母公司的战略协调，华润工业地产可能会有较大的发展。然而，这些企业仍处于为华润试水的阶段，华润重视投资回报，总支出仍不到5%。谨慎投资是合理的，因为有许多变量。

在均衡、多元化发展的方向上，华润比同行迈出了更大、更稳健的步伐。

区域平衡

如走钢丝一样小心，华润的平衡技术不仅体现在金融和商业上，在区域平衡上也值得关注。2018年上半年，华北和华东的华润置地销售额分别占21.9%和23.4%，其余地区约占11%。

数据来源:华润置地2018年半年度报告，意见指数整理

显然，区域销售情况不仅与华润自身的销售战略有关。在中国，区域政策的调控往往对住宅企业有很大的影响。限购限销政策的出台，可能会极大地改变当地房企的销售状况。不把所有鸡蛋放在同一个篮子里的多区域平衡战略，可以使房地产企业在不同的情况下有回旋的余地。

这种平衡的方式使得华润，一个核心企业，在动荡的房地产市场中保持稳定的同时，以恒定的速度向前发展。无论是规模与利润的平衡，主业与副业的平衡，还是地区之间的平衡，华润都变得无懈可击。即使市场经历了颠覆性的变化，凭借其平衡的技能和优势，华润或许能够在新世界重新站稳脚跟。

当然，平衡有两个方面。如果市场逐渐稳定下来，像华润这样稳定、平衡的房企可能会逐渐落后于其他敢闯的企业。攻守兼备不是一件坏事，但是如果你遇到一个攻守兼备的对手，你可能会处于劣势，被后来者新城超越，这可能就是这个故事的真实情况。这可能是中国国土资源平衡的一个悖论。

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