万科、印力与凯德大买卖 郁亮84亿收购20个购物中心的台前幕后

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1月5日，天冷的时候，印度电力集团董事长兼首席执行官丁立业在寒冷的冬天去了新加坡，在热带的夏天相遇。这条穿越2000多公里的旅行道路是基于一项巨大的商业交易。

5日9: 00，凯德兰德作为同事与印度携手，给商业地产市场留下了沉重的消息。凯德置地宣布，将通过其全资子公司凯德置地商业与一家不相关的第三方达成协议，以17.059亿新元的交易价格和83.65亿元人民币的合同出售中国20家购物中心项目公司的100%股权和相应负债，该合同预计于2018年第二季度完成。

随后，一个不相关的第三方浮出水面，印度电力公司正式向视点房地产新媒体透露，它将通过其全资子公司与凯德置地集团的全资子公司凯德置地商业联合达成协议，收购凯德置地在中国的20家购物中心项目公司的100%股权，并承担相应的责任。印度方面透露，上述股权交易的完成仍需中国政府相关部门的监督和批准。

从那以后，这场83.65亿美元的商业礼包交易的主角都出现了。交易背后呈现给人们的是一部由三、四线城市商业地产上演的经典戏剧。凯德显然是出柜的人。据凯德置地称，上述20个购物中心分布在19个城市，其中14个是非核心城市，凯德置地只有一个项目布局。

此外，这个世纪的大事也让外界对凯德置地多年来的资产管理战略一览无余。长期以来，在商业地产领域，凯德置地坚持出售成熟资产的同时收购成长型资产的发展模式。在前期阶段，目标城市成熟商业区的选址和开发，一套以定位、空房型设计和客户需求为核心提高效率的操作系统，结合多元化的金融工具，使商业地产实现资产增值和资本回报，这是凯德兰模式的价值核心。

交易余额另一端的印刷力量是进来的力量。印度电力表示，通过此次收购，印度电力可以进一步加快区域市场的深度布局，推进现有资产的优化战略。

83.65亿商业套餐交易

1月5日，在以33.6亿元收购广州乐丰广场后，凯德置地向商业市场释放了一颗沉重的炸弹。只是这一次，它的角色从收购者变成了卖家。

根据凯德置地向视点房地产新媒体的官方披露，凯德置地通过其全资子公司凯德置地商业(CapitaLand Commercial)向不相关的第三方出售了位于南昌、益阳和湛江等19个城市的20家购物中心项目公司的100%股权和相应负债，交易价格为17.059亿新元，合同金额为83.65亿元人民币，预计将于2018年第二季度完成。

凯德置地发布消息一小时后，事件中不相关的第三方终于向市场揭示了它的神秘。印度电力正式宣布加入万科和triwater，与凯德置地集团的全资子公司凯德置地商业达成协议。

根据协议，三方将共同收购凯德置地中国20家购物中心项目公司100%的股权，并承担相应的责任。不过，印度方面透露，上述股权交易的完成仍需获得中国政府相关部门的监管批准。

从那以后，这场83.65亿美元的商业礼包交易的主角都出现了。交易背后呈现给人们的是一部由三、四线城市商业地产上演的经典戏剧。

参与此次股权交易的20家购物中心

凯德置地透露，此次交易有利于优化凯德置地集团的资产配置和资源整合，所得资金将用于继续投资中国优质物业。进一步强化凯德置地集团在北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

视点房地产新媒体获悉，本次股权交易涉及的20家购物中心均由凯德置地通过其子公司持有，平均年限为10年，平均建筑面积超过4万平方米(不含停车场)。这些购物中心分布在19个城市，其中14个是非核心城市，只有一个项目布局。

据统计，截至2017年6月30日，销售项目分别占集团全球和中国商场资产的4%和7%。(此次出售)对集团整体收入影响不大。凯德正式表示。

作为礼品包装的接受者，印度显然进入了第三和第四行之一。据李因介绍，此次股权交易涉及的20家购物中心分布在华北、华东、华南和中西部地区的19个城市，均位于所在城市的核心区域，经营效益稳定，消费基础雄厚。

至于收购资产包的深层考虑，李因表示，上述项目造就了优秀的企业管理人才，这对李因的人才储备和未来发展具有重要意义。此外，这些购物中心位于印度六大城市的管理半径内，这有助于城市公司融入核心区域市场和周边城市群。

视点房地产新媒体了解到，交易完成后，上述所有购物中心将移交给印度电力运营管理，并计划根据其品牌定位印象系列和标准进行升级。通过收购，印度电力可以进一步加快区域市场的深度布局，推进现有资产的优化战略。截至目前，印度电力在中国拥有或管理的商业项目有120个，管理面积1000万平方米，管理资产超过800亿元人民币，覆盖中国58个城市。

凯德商业地产交易逻辑

有20个购物中心，商业资产价值83.65亿元。这笔资本交易似乎有点确定。支撑它的是已经形成体系的资产管理战略。

视点房地产新媒体获悉，2004年底，凯德置地与深国投商业地产有限公司签署合作框架协议，在深国投商业中心与15家项目公司合作，涉及金额约50亿元人民币，并正式进入中国市场。

根据当时的协议，15个商业中心主要分布在广东、四川、山东等地区，凯德置地持有项目公司65%的股份。商业中心开业后，将由凯德置地和深国投联合成立的商业管理公司管理。2009年资产置换后，凯德置地商业获得了22个项目的全部股权，深国投商业获得了4个项目和深国投广场的全部所有者权益和经营权。

此次出售的大部分项目都与上述深国投合作项目相吻合。对此，凯德置地的相关人士独家回应。房地产新媒体表示，与深国投的合作项目通过十多年的运营服务于当地社区和消费者，带动了当地城市发展和商业升级。现在，作为资产管理的一部分，出售这些项目公司的股权是一种正常的商业行为。

据上述人士透露，在与深国投前期合作的项目中，成都凯德广场金牛、绵阳凯德广场阜城、长沙凯德广场雨花厅等凯德置地项目目前将继续保持正常运营。

在视点房地产新媒体举办的新加坡考察活动“走进首都”中，有学生提出这样的问题:过去，首都与深国投的合作项目都占地4万平方米，分布在三、四线城市。为什么没有房地产投资信托？

当时，凯德置地(CapitaLand China)首席执行官罗振宇回应称，除了上市信托公司，中国的大部分购物中心都在凯德置地的四只房地产商业基金中，包括深国投资产组合中的购物中心。

星展银行相关高管曾向视点房地产新媒体透露，如果在新加坡上市的reits分布在不同的地方，比如一些一线、二线、三线，会给投资者带来一定的投资顾虑，因为不同城市的资产回报率是不同的。这也可能是凯德置地出售资产的考虑因素之一。

此外，CapitaLand模型最基本的核心是同时出售成熟资产和收购增长资产。凯德兰德模式的核心价值是在目标城市的成熟商业区定位和发展，然后以定位、空房型设计和客户需求为核心的一套运营体系来提高效率。最后，结合多样化的金融化工具，商业地产可以实现资产增值和资本回报。

对于目标城市的选择，凯德也有自己的考虑。在首都圈，有一个规划核心城市群的战略。凯德置地表示，所得资金将用于继续投资高品质物业，加强北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群及周边城市的商业布局。

观点房地产新媒体了解到，位于成都城市群的重庆是首都的重点布局之一。俞曾经透露，重庆在发展和经济体制延伸方面起着非常重要的作用，这也是首都重地位的因素之一。

因此，从这个角度来看，如果凯德过去追求数量的扩张，现在更像是回到质量的提高。也就是说，核心城市群和成熟的商业区，加上它们自己的运营和资产管理系统，满足了各个层面的回报要求。

截至目前，凯德置地在中国的总开发规模约为2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元。2017年，凯德置地在上海长宁莱佛士、杭州莱佛士、深圳莱佛士、武汉凯德置地西城、上海凯德置地和苏州中心等五个核心城市群新开设了六个综合商厦，平均零售面积超过13万平方米。目前，仅在北京和上海，凯德置地分别拥有/管理8个商业地产项目。