解局 | 41亿沪上拿地背后的中集地产版图

本篇文章3066字，读完约8分钟

视点房地产网在年初上海第一次土地拍卖中获得了宝山区罗店镇梅罗家园大型住宅小区02单元0218-02地块，CIMC(中海集装箱(集团)有限公司)成为上海推出租赁住房用地后第一家成功收购该地块的非上海国有企业。

现在，正值中秋佳节，9月26日，CIMC以41.02亿元的底价拿下了罗梅家园的第二块地，这次又拿下了商住楼的综合地块。

或许可以猜到，CIMC在这里的布局今后不会止步于此，就像它在房地产方面的布局一样，人们只看到了冰山一角。

重新进入罗梅的家

随着中秋节和国庆假期的到来，上海土地市场的节奏并没有被打乱，土地推拍卖已经轮番进行。其中，罗店镇梅罗家园大型住宅小区02单元的商住楼，因其转让量和面积都不小而备受关注。

然而，像其他几个小地块一样，罗梅家园大型住宅小区的地块以底价出售，一些激动人心的地块不见了。

观点房地产新媒体查看了CIMC集团的公告。9月26日，其直属全资子公司深圳市CIMC志诚企业发展有限公司与上海市土地交易事务中心签署《交易确认书》，中标宝山区罗甸镇罗梅家园大小区02单元0208-02、0209-01、0210-01、0213-01、0214-01

据资料显示，新增土地位于上海市罗甸镇11008街坊，总面积约145，800平方米，其中0208-02、0209-01、0210-01、0213-01四个小地块为商住用地，总出让面积71，341.2平方米；0214-01、0215-01、0219-02和0220-02四个小地块均为商业用地，总销售面积为74，421.7平方米。

罗店大型住宅小区作为上海北部最大的经济适用房基地之一，建成后将为居民提供完善的服务设施。因此，它出售的土地有更多的要求，CIMC获得的土地也不例外。

观点房地产新媒体已了解到，合同中提到罗甸镇梅罗家园大型住宅小区02单元的商住办公区需要引进在海洋工程、物流设备、能源设备领域处于领先地位并具备在国内外主板上市资格的企业的地区总部。

居住单元数量的下限要求不低于1370个；全装修住宅建筑面积应占住宅建筑总面积(不含经济适用住房等)的50%以上(66，502.45平方米)。)；中小套型住宅建筑面积不得低于地块总建筑面积的60% (84，003.09平方米)。

同时，受让人应当自项目规划用地综合验收合格之日起，将建筑面积不低于80%的商业用房自养不少于20年；建筑面积不低于40%的自持办公用房不得少于20年。根据转让合同，受让人还需要拥有建筑面积不低于15%的住宅物业进行租赁；地下商业物业，自持建筑面积不低于100%。

虽然对该地块的开发有很多要求，但CIMC显然更注重项目背后的影响。根据其公告，购买上海市国有土地使用权的主要原因是该土地曾是本集团一家子公司的旧址，这是配合当地政府转型升级、整合本集团整体产业发展和生产城市的重要举措。

该地块为大型综合物业，具有办公、商业和住宅功能。周边交通便利，城市配套设施相对成熟，对集团在华东地区的品牌国际化形象和战略发展具有重要意义。

据视点房地产新媒体报道，此前，CIMC集团的子公司深圳市CIMC制造城投资发展有限公司(CIMC制造城)已于今年1月3日获得宝山区罗甸镇梅罗家园大型住宅小区02单元0218-02地块。本次租赁住房用地建设的租赁住房单元数量下限为531套，总造价为2.8446亿元。

在上海推出租赁住房用地后，CIMC也成为第一家成功收购土地的非上海国有企业。

CIMC房地产地图

根据房地产新媒体的观点，CIMC罗店镇梅罗家园大型住宅小区占地面积5.76平方公里，规划总建筑面积514.2万平方米，住宅建筑面积399.2万平方米，规划常住人口12.5万人，是上海保障性住房建设的重点基地。

自2014年7月20日起，罗梅家园的大型住宅小区已投入使用。截至2017年5月底，在过去的三年中，有37，000名居民居住在罗梅家园，这仍然远远低于计划中的125，000总常住人口。

或许可以猜到，CIMC在这里的布局今后不会止步于此，就像它在房地产方面的布局一样，人们只看到了冰山一角。

CIMC将开发行业归类为生产城业务，主要由其控股子公司CIMC生产城及其子公司运营。其主要业务包括生产城市综合体开发、工业园区开发和运营以及一些传统房地产开发。

视点房地产新媒体查阅了CIMC 2018年半年度报告，报告中称:2018年上半年，本集团非全资子公司CIMC在土地储备和项目推广方面取得突破性进展，在沪、深两地获得了两块土地，这是CIMC首次在一线城市进行全民所有优质项目测试。

2018年1月，CIMC收购了上海市宝山区罗店镇的租赁住房用地，总建筑面积约为91500平方米，将作为控股租赁房建设；2018年6月，光明新区工业用地a621-0043获得成功，总建筑面积约138，700平方米。该项目已全面启动。根据计划，中国第一个世界级的低轨道卫星物联网工业园将建成。

此前，截至2017年底，CIMC拥有深圳前海、上海宝山、深圳蛇口太子港、平山新区等4块土地，土地面积约196万平方米。

其中，位于深圳前海的大型工商用地备受关注。据悉，招商局、CIMC和深圳国际占前海1500万平方米土地总面积的27.5%，即412万平方米，因此被称为前海三大地主。

CIMC前海地块位于前海中心综合开发区，位于9单元和10单元，土地面积52.4万平方米。

自2011年年报以来，CIMC将向投资者披露前海土地项目的进展情况，但行业向企业转化的进展极其缓慢。直到2017年10月，CIMC才正式宣布与深圳市土地委员会和前海管理局就位于深圳前海的t102-0152、t102-0153和t102-0154地块的土地整理签署了《土地整理框架协议》。这三个地块的总面积为52.4万平方米，总建筑面积约为150万平方米。

根据协议，在新的规划条件下，CIMC享有的权益将通过土地等价交换(自2015年1月1日起)，补偿土地将由自己享有。同时，扣除政策刚性支出后，编制范围内的土地增值收益将按前海管理局60%和CIMC南中40%的比例分摊。

据一些机构估计，CIMC 52.4万平方米工业用地的土地增值可能超过250亿元。

CIMC在2018年半年度报告中披露了这部分项目的进展情况，称前海土地项目取得了重大突破和进展，CIMC前海前期项目(一期)的奠基工作于2018年3月21日完成，项目进入了实质性快速推进阶段。此外，2018年上半年，CIMC生产城与许多政府签署了生产与城市一体化的战略合作协议，为企业的可持续发展奠定了良好的基础。

数据还显示，上半年，集团生产城业务实现营业收入1.6亿元，同比下降46.26%；净利润3800.9万元，同比下降41.56%。对此，CIMC表示，销售收入和净利润的下降是由于今年的交割确认节点主要集中在下半年，报告期内用于交割和结转营业收入的销售区域相对较小。

从这一点来看，前海项目的确认和沪深项目的增加，使CIMC对未来的生产城市业务更有信心。

CIMC在半年报中对此有所期待:2018年下半年，将有计划地加大生产城市整合新项目的拓展力度，快速推进前海、上海等重点项目的有效落地，为生产城市未来发展奠定基础；进一步巩固扩大产城一体化新项目，积极推进江都区、扬州、胶州冷链产业园等项目“三区一廊”工程落地。

对于产城一体化项目，优先发展轻资产项目，提升园区运营服务能力，扩大园区管理规模。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。