机构：资本助推存量商产改造?品质提升引租金上涨

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人民网北京9月26日电国际房地产服务提供商戴德梁行今天发布了北京写字楼市场第三季度报告。报告指出，第三季度，北京写字楼市场租金稳步上涨。同时，北京市出台的城市更新优惠政策和高质量资本介入旧项目改造升级将为北京写字楼市场带来更大的发展潜力。

第三季度，租金环比上涨2.2%，并将在未来三年进一步上涨

2018年第三季度，中粮置地和太平金融中心进入市场，为北京带来了约9.3万平方米的新办公空间。全市甲级写字楼总存量攀升至1048.6万平方米，空的入住率同比上升0.8个百分点，至7.9%。然而，空核心商务区的购买率仍保持在3.4%的低位，比上一季度上升了0.3个百分点。

报告显示，第三季度，核心区写字楼租金持续坚挺，按建筑面积计算，有效净租金达到每月每平方米442.4元，比上个月增长2.8%。

就整体市场而言，虽然一些新项目已经进入市场，但由于业主对自己的项目定位较高，他们并不急于降低租金以提高入住率，因此暂时没有租金下调的压力。到目前为止，按建筑面积计算，全市写字楼的有效租金净额已达到每月每平方米403.4元，比上个月增长2.2%。

“2019年，核心区‘中富地块’迎来供应高峰，中国人寿金融中心、郑达中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院等五大项目将陆续进入市场。”戴德梁行华北研究部主管魏东表示:“新项目的进入将推动北京中央商务区乃至核心区的市场空率小幅上升，未来三年，随着优质项目的进入，市场租金将进一步推高。”

优惠政策和优质资本加速城市更新

在北京土地供应不断紧张的背景下，可持续更新改造是城市更新项目面临的重要挑战之一。对此，戴德梁行华北区项目建设咨询部主任陈彬表示:“在北京核心区，商业用地供应越来越少，征地成本越来越高。这种情况正好为大量经营状况不佳的项目带来了复苏的机会。”

陈彬表示，吸引社会资本，根据市场需求改造旧项目，将成为房地产开发的热点，也将成为未来的长期趋势。北京市政府出台的一系列政策，以肯定的名单普遍支持和鼓励城市更新项目，大大简化了行政审批程序。对房地产开发商来说，城市更新为项目管理、设计和建筑等相关行业创造了新的发展机会。

另一方面，戴德梁行中国资本市场(dtz China Capital Market)副总经理刘兵强调:“资本在城市更新中扮演着‘加速器’的角色，它将帮助城市更好地完成升级和转型。”刘兵表示，目前资本市场正在发生变化，新的资产管理条例细则将在近期实施，这对规范资本市场具有深远的意义。资本在房地产市场中扮演着重要角色。新规定带来的去杠杆化和资本短缺的现状将加速市场对买方结构和投资组合的优化。拥有成熟资产管理能力的买家将赢得本轮资本市场波动。这些高品质的买家也将是未来城市升级的重要推动力。