香港迪士尼边上40年特色小镇，能给内房企带来什么？

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建设真正意义上的特色城镇需要一代人甚至两代人的辛勤努力。项目前期投资大、周期长、融资难，后期操作复杂，真是一根硬骨头。然而，当政策倾斜时，硬骨头总有一天会被人们掠夺。

城镇兴衰

中国特色城镇的浪潮应该从2014年浙江省省长李强第一次提到特色城镇开始，次年年初，浙江省人大将特色城镇列为重点工作。同年，国家领导人对《浙江特色城镇调查报告》作出重要批示。

2016年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部联合发布了《关于培育特色城镇的通知》，计划到2020年培育约1000个具有自身特色和活力的特色城镇。到目前为止，特色镇建设已由国家级省级重点工作开展，“千家企业、千家镇”工程将特色镇建设推向高潮。

在政策的支持下，各行各业的企业迅速进入市场，特色城镇遍地开花。2016年10月，住房和城乡建设部公布了第一批127个特色城镇，2017年7月，住房和城乡建设部公布了第二批276个特色城镇，同年8月，体育局公布了96个体育特色城镇试点名单。目前，除已批准的城镇外，约有7000个国家级特色城镇正在规划或建设中。

欲速则不达，这一数字在两年内急剧上升。特色城镇存在许多问题。最重要和最关键的问题是城镇建设千篇一律、虚假城镇房地产、盲目开发和未能形成有效的发展模式。

为解决这些问题，2017年12月，国家发展和改革委员会提出了《关于规范和推进特色城镇和特色小城镇建设的若干意见》，一票否决了房地产开发特色城镇，明确了优胜劣汰机制。2018年3月，国家发展和改革委员会发布的《国家发展和改革委员会关于实施2018年推进新型城镇化重点任务的通知》进一步明确指出，要对已公布的特色城镇进行定期评估和优胜劣汰。产业是否完整，生态管理和保护是否落实，成为两个最受关注的因素。

这些政策的出台意味着特色城镇淘汰的时代即将到来。如果你不想被淘汰，甚至不想在近7000个特色城镇中脱颖而出，那么对于那些只存在了三四年的特色城镇来说，还有很多地方值得学习。对于那些在历史发展中形成了自己完善的产业体系的传统名镇来说，没有太多的借鉴意义。新兴特色城镇需要一个从零开始的以人为本的城镇案例。香港愉景湾拥有40年的开发和运营经验，无疑是一个优秀的典范。

龚宇四十年

当我第一次去愉景湾时，那是一次巨大的震惊，不像香港。一位在香港和九龙的愉景湾度假的游客写道，无论是生活环境还是生活节奏，都像是要出国。

与自然共生、地方融合可能是特色城镇可持续发展的交叉座右铭。小城镇等大规模连续建设活动很容易破坏自然生态。由于环境的破坏，海南的填海工程相继被暂停。另一方面，愉景湾不仅未能填海造地，还将大量土地分割成花园和绿化带，成为亚洲第一个绿色城市。它也是世界上少数几个完全禁止私家车的城镇之一。电动公共汽车和高尔夫球车是唯一的交通工具。他连续八年获得城市设计和总体规划、环境保护和绿化发展奖，这是对愉景湾和这一景观和谐共处的奖励。绿色环保的理念贯穿日常生活，居民捐赠多余的食物，大大减少了浪费。

特色城镇的建设和运行是一个漫长的过程。香港迪士尼乐园在左边2公里处，而梅窝就在右边的山上。它离香港机场很近，半个小时就可以从水路到达香港岛。然而，在愉景湾之初，只有水路与外界相连。在20世纪70年代开始建设之后，几乎所有的基础设施都是后来建造的。现在，除了住宅楼外，还有27洞高尔夫球场、262个泊位的游艇俱乐部、400米长的人工海滩、两个豪华客房俱乐部、两个购物中心、覆盖儿童的教育服务、中小学、完善的交通系统和其他配套设施，简直就是现代版的龚宇依山。

艺术来自生活。在港剧《直冲云霄》中由吴镇宇扮演的船长住在愉景湾。事实上，越来越多的中产阶级和富人选择在这里长期居住。

在20世纪80年代，当愉景湾的设施和交通不占主导地位时，所有的一期房都在24小时内售罄，这值得深思。从荒地到中国的顶级城镇，从几个渔民到2万名常住居民，这样的城镇值得大陆房地产企业学习。更多的细节需要真实的经验，现场观察和与项目建设者面对面的交流来了解本质。

11月20-22日，我们将走进香港愉景湾，在现场评估中与企业高层管理人员进行面对面的交流与互动。更多活动请见附表。

2018意见商业年会和意见学徒计划

香港-英国站行程

于十一月二十日抵达香港

香港愉景湾高级内部分享会议

与查毛成、邓曼华先生就愉景湾特色城镇整体产业链运作思路和大市场综合开发模式进行了深入探讨

十一月二十一日香港

晨光学徒计划2018学习季香港站

走进香港愉景湾，参观一个集住宅、社区商业、文化旅游、地产和教育于一体的环保绿色城市的成功运作

下午开幕会议新商业浪潮:重新连接

开放焦点:新商业浪潮的可见未来

市场洞察:新消费趋势下的模式创新

产业路径:城市更新与商业存量进退

价值地图:商业地产投资和M&A机遇

行业趋势:新零售的想象和下一个出路

资本的回声:不完美的商业和金融世界

下午，《2018中国商业地产发展年报》发布

2018中国商业地产100强颁奖晚会暨商业绩效颁奖典礼

11月22日香港

晨光学徒计划2018学习季香港站

项目调查

11月23-30日观看学徒计划2018学习季英国站

十一月二十三日

早上去剑桥大学

下午，我走进智能科技城剑桥，探索文化教育与商业成功相结合的道路

夜景学徒学习季英国站开幕式

十一月二十四日

剑桥大学的世界顶尖教授教授参观学习

约翰·格拉斯科教授早上上课

康奈尔大学房地产和城市经济中心主任约翰·格拉斯科克(John glascock)曾担任剑桥大学房地产研究主任，中国问题、房地产投资信托、住房政策、投资和资本市场专家，以及跨境投资专家。他是英美学术界和工业界最著名的教授之一。

安德鲁·鲍姆教授下午授课

安德鲁·鲍姆(Andrew baum)，剑桥大学房地产投资荣誉教授、哈佛大学客座教授、牛津大学商学院专家、房地产和土地管理专家，是英美学术界和工业界顶尖的房地产教授之一。

剑桥校友和导师交流晚宴

十一月二十五日

早上参观国王学院、三一学院和圣约翰学院

享受国王学院的哥特式风格，圣约翰学院和金庸英雄之间的对联，以及三一学院的经济和政治学习氛围。

下午去伦敦

十一月二十六日

早上走进加利亚德的家

英国最大的私人住宅开发商galliard home的创始人兼董事长stephen conway先生分享了他们在改变旧运营模式方面的经验，并探讨了他们在房地产开发方面的成功之处。

下午走进奥谢集团

伦敦大型开发商奥谢集团(O shea group)是galliard group的合伙人，他描述了伦敦房地产业务和房地产建设的投资和运营如何适应城市发展。

走进布吉建筑师

英国第三大建筑事务所Buj architect设计并建造了伦敦最高的纯酒店式高层建筑——诺富特金丝雀码头，并将分享未来的房地产外观和大型商业地产的建筑设计和解决方案。

十一月二十七日

早上走进新泰首都

创始人彭钢与三大豪宅、酒店的高管和养老地产的高管分享了海外房地产投资模式，以及养老地产运营模式与国内养老地产的异同。

2018年下午第六届剑桥大学国际房地产金融与投资峰会

近300名中英政商人士现场分享:一带一路，中国资本如何投资英国，高科技在房地产中的应用，房地产价值投资，新兴房地产投资(长途公寓、学生公寓、停车场、数据中心等)。)。

晚上，在伦敦地标性的奶酪大厦顶层与峰会参与者交流

十一月二十八日

它还将进入:总部设在伦敦的欧洲最大的影院线odeon uci，以及万达收购的更多知名企业，并与英国基准企业的高管进行股票交易

十一月二十九日

白天参观具有不同风格的标志性商业综合体，享受这座英国城市的美丽

晚间商业地产与封闭式沙龙案例分析

11月30日从英国返回香港