博鳌特写 | 郑悦群：中保产业基金希望成为不动产金融价值整合者

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2018博鳌房地产论坛在去杠杆化环境下，房企融资面临巨大挑战，各房企也在探索融资多元化之路。

其中，许多房地产企业开始参与建立私募股权基金，从私营部门筹集资金。一些传统的基金管理公司也关注市场并参与其中。

2016年下半年，新一轮房地产调控开始。在加强监管和控制的两年中，政策比以往更加严格、有力和广泛，金融环境和政策的变化也为私募股权基金带来了更多机会。

中国保险产业基金于2016年下半年开始运作，近两年发展非常迅速，也实现了跨越式发展。2018年博鳌房地产论坛参观博鳌客厅时，中国保险产业基金总经理郑月群向视点房地产新媒体表示。

数据显示，中国保险产业基金是由中国中信集团、中国保利集团信用保险基金、中国平安集团平安银行和上市公司中州控股共同发起的产业投资基金管理机构，注册资本1亿元人民币，专注于房地产投资、房地产金融、资产管理和综合金融服务。

目前，中国保险产业基金管理的基金规模约为170亿元，管理的基金有25个，投资项目有20个，相应项目的资产管理规模约为350亿元。

目前，公司的整个骨干团队都来自于国内顶尖的房地产开发企业，他们是十大房地产企业投资部门的骨干和知名金融机构的骨干。虽然人不多，但他们很能干。应该说，尽管他们正在打一场新的战斗，但他们都是在房地产和金融领域拥有丰富经验的精英。郑月群说道。

据了解，中国保险产业基金的业务范围涵盖从前期股权融资到股权并购再到结构性融资，包括中后期的财产包销基金和财产更新基金。在管理基金项目中，物业类型包括住宅、商业地产、写字楼和市区重建项目。

郑月群表示，目前，住房在房产类型中所占的比例仍然偏高，这也与我国房地产的发展现状和房地产基金的发展阶段有关。同时，一线城市，尤其是广州和深圳，主要是城市更新项目。

虽然公司在过去两年取得了快速发展，但郑月群对未来的市场形势仍持谨慎态度。

国内房地产企业的行业集中度越来越高，中小开发商未来生存将越来越困难。郑月群指出，从银行到信托和保险，包括机构投资者和第三方财富机构，对选择投资项目和合作伙伴的要求比以前高得多。

郑月群指出，虽然最近国家的货币政策取向比较宽松，资本更多地以政策的方式流向实体经济和基础设施，但不太可能流向房地产。因此，一方面，许多开发商无法获得合适的土地储备，另一方面，他们在项目开发过程中缺乏更多的融资/空间和资本运营手段。

然而，无论市场环境如何，对于私募股权基金而言，控制风险仍是重中之重。作为一家活跃的资产管理基金公司，我们特别重视投资后管理，对投资后管理中的人才配置和内部资源的倾斜都给予了足够的重视。郑月群表示，与此同时，公司也非常重视早期投资决策的风险控制。

他说，中国保险产业基金配备了从规划、成本、工程、金融到市场的整个房地产开发系列的专业人才。目前，已形成一套巡查、定期检查、重点节点检查及相应的投资后风险化解机制，并形成了月报、管理报告等一系列定期和不定期的专项报告制度。这些工作为公司未来价值投资和资产管理奠定了基础。

国家对金融业的要求是回归价值投资的本质，在未来积极的资产管理中做出贡献，进行价值战略投资，从资产购买、维修到出售，真正发挥创造价值，成为房地产的金融价值集成商。郑月群说道。