小年的粮仓 | 中海篇：“最赚钱房企”的变与不变

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

围绕关键词:小年、周期和观点，房地产新媒体研究团队观察了2017年房地产企业的经营战略和业绩，并推出了一系列关于小年粮仓的深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

观点指数2017年，房地产迎来了新的一年。据视点指数统计，全年共有17家房地产企业突破1000亿大关，毕万衡三巨头更是突破5000亿大关。行业集中度进一步提高，规模即话语权成为共识。

与此同时，随着大量城市调控政策的出台，在需求有限、成本上升的背景下，房地产行业的净利润承受着更大的压力，注重效率成为许多领先房企的共同愿望。

面对房地产利润的进一步下降，空作为利润最丰厚的房地产企业，中海在追求规模增长的同时也实现了效益的提升，在房地产行业的发展渠道上留下了自己的印记。

2017年，在教练更换后，中海集团在规模和利润上取得了突破。上半年，公司营业利润增长18%，达到321.3亿港元，股东应占利润增长25%。%至216.5亿港元；根据视点指数，2017年中国海运的合同销售额约为2439.6亿港元(相当于约人民币2024.3亿元)，同比增长15.8%。

从每月的推动情况来看，2017年，中海仍然保持每月平均销售的习惯。除6月份月销售额超过300亿港元外，其余月份的销售额均在200亿港元左右，波动不大；在平均价格方面，中海的平均售价维持在16，000港元/平方米，最高超过18，000港元/平方米，这进一步为空提供了利润增长空间。

在陆地方面，中国海运开始将注意力转向开放的陆地市场。2017年11月1日，公司收购了74块土地，总土地面积516.13万平方米，总建筑面积1724.08万平方米，权益面积1459.35万平方米，土地出让金941.53亿元。据估计，平均土地成本约为5461元/平方米。

随着规模的不断扩大，中国海运在2017年初设定了1900万平方米的建设目标，同比增长148%。截至2017年上半年，中国海运新开工面积约为932万平方米。

中海1000亿元买地的逻辑

自2012年以来，中国海运的销售增长相对稳定，2013年至2016年分别为1，385亿港元、1，408亿港元、1，806亿港元和2，106亿港元。根据视点指数，2017年，中国海运的合同销售额约为2439.6亿港元(相当于约人民币2024.3亿元)，而行业巨头们已经在奔向5000亿港元。

规模逐渐成为制约中国航运进一步发展的一个因素。新教练闫建国回国后，强调中海仍然坚持利润优先的原则，并指出利润增长将以规模增长为基础，因为净利润是规模乘以利润率。

在规模增长的背后，必须有大量的土地储备支持。在过去两年中，中海集团主要通过并购的方式收购土地。2015年初，通过收购母公司中国建设股份有限公司名下的房地产业务，中海土地储备增加29%；2016年，被收购的中信地产直接为其带来了3155万平方米的优质土地资源。

2017年，在经历了整合和重大人事调整之后，强调规模与效益并存的中海开始将土地储备投资转向开放土地市场。在年初的业绩会上，中海管理公开表示，2017年土地市场投资额为1000亿港元，计划新增土地约1600万平方米。

随着征地资金的增加和权力的下放，中海改变了过去在土地市场上的保守态度，频频出现在当地的土地拍卖现场。数据显示，2017年前11个月，中海集团收购了74块土地，总土地面积516.13万平方米，总建筑面积1724.08万平方米，权益1459.35万平方米，土地出让金941.53亿元。

征地方式也发生了变化，正如严建国所说:在开放的市场中，一线城市的征地难度将越来越大，因此中国航协将联合征地，并酌情参与棚改和一、二级联动。为了降低风险，中海试图在一线城市的土地市场联合收购土地。

以北京为例，中海在这一年里一共赢得了6块地，其中5块是合作地。2月，中海+首开+保利+龙湖综合体以23.25亿元赢得北京房山商住用地；4月，上述财团以127.2亿元获得大兴九宫镇的两块地；5月，中海+保利+天恒+中粮集团以41.5亿元赢得丰台地块；7月，保利联合以16.8亿元赢得大兴地块。

虽然在陆地市场的表现更为激进，但追求高利润的传统使得中海的成本控制依然严格。严建国透露，今年上半年中国海的地价仅为38%。

一个小细节是，大兴九宫镇的两块地，在4月份以127亿的价格和50%的平均溢价联合开放+保利+龙湖，并没有出现在中海宣布的新增土地名单中。据知情人士透露，中海集团正计划退出，因为交易价格超过了其最初的授权地价。

除了成本控制，中海集团在土地收购布局上仍倾向于加强传统的主流绩效领域。因此，在华东地区，无锡、杭州、苏州、南京、宁波、南昌和上海是主要城市，在华南地区，深圳、海南、佛山、广州、长沙、东莞和中山是主要城市，中海集团有很强的补位意愿。

根据意见指数统计，2017年前11个月，中海在华东新增土地面积约375.82万平方米，权益面积350.8万平方米，占新增土地面积的24.26%，居六大区域之首。同时，由于征地成本高于其他地区，土地出让金占39.1%；另一个大型仓库华南，11月份也增加了334.53万平方米的土地，权益面积241.9万平方米，土地出让金175.27亿元，占18.62%。

在过去的几年里，华东和华南一直是中海最大的成就。截至2016年底，中海在华南地区的销售额为462.47亿港元，占26.9%，合同销售面积为226万平方米；华东紧随其后，录得431.39亿港元的合约销售，占25.1%。

2017年，形势发生了变化，由北京、天津、济南、太原和武汉主导的华北一路领先。截至2017年11月，华北以425.6亿港元赢得中国船舶性能锦标赛，占销售额的28.25%；但是，北方地区(长春、青岛、大连、哈尔滨等。)以较低的销售价格创下334.63亿港元的销售业绩，销售额巨大，占销售额的22.22%，销售面积291.37万平方米。

销售额的变化与中海集团土地分配的调整不无关系。纵观中海多年的年报，发现近年来中海华北的土地储备一直处于上升状态。到2016年底，土地的比例从2013年的9.2%上升到现在的9.2%。大幅上升至28.5%；虽然北部地区呈下降趋势，但其比重仍达到20.9%，居第三位。

仍然是最赚钱的房地产企业？

在房地产行业，中海集团被评为最赚钱的房地产企业。2017年上半年，中国海运营业利润增长18%，至321.3亿港元，股东应占利润增长25%。%至216.5亿港元。虽然略落后于恒大，恒大大规模赎回永久债券，净利润增长近3倍，达到231.3亿元，但净利率仍高于其他房地产企业。

受中国建设地产和中信地产两大并购的影响，中海集团2015年和2016年的毛利率和净利润均有所下降。2017年，随着销售价格的上涨和成本的降低，中信地产原有项目的回报水平也迅速上升至接近中海船务原有项目的水平，两项利率指标均有所提高。

2017年年中，中国海运的毛利率和净利润分别为30.5%和24.8%，分别比2016年末增长2.68%和2.2%。同时，得益于毛利率的提高，物业销售分部的利润同比增长33%，至255.8亿港元。

对于中海的高利润，业界一直将其归因于开源方面，如销售增长、快速支付和在节流领域建造的高墙。

相对而言，中海近年来的销售增长并不快。当行业大踏步前进，万恒三巨头突破5000亿元时，中海的销售规模仍停留在2000亿元。然而，中海的销售回报一直保持在一个良好的水平。

2017年上半年，由于国内流动性趋紧，中海集团的销售回报率为848.9亿港元，销售回报率为66.67%，较2016年底的89.70%有所下降，但仍较2016年同期有所上升。

销售回报的直接影响体现在企业充裕的现金流上。截至2017年6月，中国航运银行的余额和现金为1，195亿港元，未使用的银行融资金额为441.7亿港元。

2017年年中，中国海运的银行及其他贷款为855.3亿港元，应付票据为732.3亿港元，其中一年内到期的银行及其他贷款为295.69亿港元，占34.57%，一年内到期的应付票据为0元，短期债务偿还压力不大。

与开源相比，中海的核心竞争力可能更多地体现在内部控制和低融资成本上。

依靠母公司中建总公司强大的工程造价控制能力和前期工程建设研究所积累的经验，中海集团在工程造价控制方面一直具有其他房地产企业不可比拟的优势。

2017年上半年，中海建安的成本从2016年底的20.09%大幅下降至185.2亿港元，占销售额的8.45%。严建国在中期业绩会议上透露，今年上半年，中海建安的成本平均每平方米下降了20元。

对三项费用(财务费用、分配费用和管理费用)的控制也对中海集团严格。观察数据可以发现，虽然中海三期的费率近年来有所上升，但在行业中一直控制在较低水平，显示出较强的成本控制能力。

2017年，三项费用进一步优化。上半年，中海集团的财务费用仅为6.51亿港元，比2016年年中的11.56亿港元低近50%；分销费用为10.61亿港元，同比下降19.04%；管理费用为12.35亿港元，同比下降31.58%。

此外，具有中央企业背景的中海集团具有较强的融资能力。从观点指数来看，中国海运的融资成本在业内一直处于较低水平。从2013年到2017年年中，其加权平均借款成本分别为3.70%、4.45%、5.39%、4.76%和4.20%。

2017年底，中国海运与15家国内外银行合作，推出了历史上最大的银行融资，融资总额达180亿港元。据了解，该笔贷款的年利率为银行同业拆息+1.38%，是2017年房企融资成本最低的一年。

同时，中国海运的净贷款率也控制在较低水平，2016年净贷款率从2015年末的37.3%大幅下降至7.5%。截至2017年年中，在增加土地收购、置换中信地产收购的高息债券等综合因素的影响下，中海集团的净贷款率上升至16.1%，仍处于行业较低水平。

值得注意的是，在中海集团的利润核算中，投资性房地产公允价值变动的影响不容忽视。

除了居住还有什么选择？

房地产已进入白银时代，长期租赁公寓和老年房地产等创新业务不断发展。虽然相信空仍有发展空间，未来仍有90%的资源投入，但不可否认的是，随着行业趋势的变化，中海也开始寻求住宅开发以外的新增长点。

在8月份的《致股东函》中，中海明确提出了未来的发展方向:未来3-5年，将主要资源投入到住宅开发中，在加快营业额和规模发展的同时，实现规模和利润的均衡增长。

同时，《致股东函》指出，面向未来，中海集团将逐步增加资源，加快提高控股物业的收入规模和运营水平，并强调控股物业和创新业务将成为中长期新的利润增长点。

数据显示，目前中海集团旗下有三大产业集群，即住宅开发、城市运营、创意设计和现代服务业。

在中期业绩会议上，严建国还表示，除了90%的资源用于住宅开发外，未来中海集团将利用6%-8%的资源用于控股物业，1%-2%用于养老、教育、长期租赁公寓、新业务联合办公等

目前，中海在养老、教育和长期公寓租赁等新业务方面没有任何新举措。相反，它在天津滨海新区管理和运营着两个物流基地，占地面积约53万平方米，还在海南万宁、江西九江和安徽黄山等景点发展了旅游和度假产业。

此外，由写字楼、购物中心和酒店组合而成的控股物业被视为中海除住宅外最大的开发业务。截至2017年上半年，中海拥有34栋办公楼、6个购物中心和10多家星级酒店，总租金收入为13.9亿港元，其中投资物业总租金收入为11.6亿港元，同比增长8.9%；酒店及其他商业物业的收入为2.3亿港元。

根据严建国的计划，到2020年，中海集团拥有的地产将产生50亿港元的收入，中长期目标是达到100亿港元。

然而，与租金上涨带来的新的利润点相比，持续投资控股资产带来的资产增值对净利润的影响也值得关注。观察历年数据发现，中海投资物业公允价值带来的税后净收益每年占净利润的10%以上。

2017年上半年，中海集团投资物业公允价值变动的税后净收入为27.4亿港元。此外，于重新计量前，于一项合营项目中所持权益的公允价值增加至21.4亿港元，占股东应占溢利的22.54%。

截至2017年7月，中海商业地产已建成和在建的商业项目投资物业超过700万平方米，其中已投入运营的商业地产面积约为300万平方米，大部分其他项目将在未来1-2年内陆续竣工和开业。预计投资物业公允价值变动的税后净收入在未来将占较大比例。

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