普洛斯物流并购 拉来GIC设20亿美元基金中的中国棋局

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如果我们想描述gic对ProLogis的意义，也许用一个连接过去和未来的句子会更合适。

9月11日，ProLogis正式宣布将与gic在中国联合成立一只新的基金，这是一只总额为20亿美元的增收基金，将用于收购收入稳定的中国物流资产。根据协议，普洛斯中国将担任资产管理人，并向该基金注入种子资产。

观点房地产新媒体致电东方浩，普洛斯中国首席战略官，了解最新详情。另一方回应称，该公司正飞往日本，不方便对该基金做出回应。

需要说明的背景是，gic使ProLogis免于2008年次贷危机带来的连锁效应。当时，它以超过70亿美元的现金(13亿美元)收购了ProLogis的亚洲物流基础设施平台。这些资产主要位于日本和中国。

当时，gic的《白衣骑士》行动不仅让梅志明、司马韩晶等ProLogis高管继续展示物流地产的雄心，也让ProLogis的神话继续写作。

截至2018年3月，普洛斯及其品牌环普已在中国38个战略区域市场投资、开发和管理了267个物流园区、工业园区和科技园，总物业面积达3340万平方米。早些时候的2017年财务报告显示，普洛斯57%的资产在中国，其市场份额超过了第二至第十位的总和。

Gic和ProLogis有10年的历史，从ProLogis的大股东到建立一个20亿美元的增收基金，但巧合的是，这一时刻恰好是后者转型的关键节点。

今年1月22日从新交易所退市后，ProLogis开始在中国深度发展，并通过并购、持股和基金设立等方式与当地仓储资源丰富的企业进行合作。

20亿美元的M&A地图

我不得不承认，退市后，普洛丝更加关注中国业务的发展。自年初以来，各种行动一直在继续。

首先，一带一路公司债券于今年1月获得中国证监会批准，随后又宣布普洛斯将与中国人寿在中国联合设立第一只收益递增基金。该基金的承诺资本为100亿元人民币，用于在中国收购完整的物流和工业资产。5月11日，宣布成立银山现代物流服务基金，首期总目标为100亿元，重点投资物流生态。

这一次，ProLogis的基金合作现在开始了。9月11日，ProLogis宣布将在中国设立一只总价值20亿美元的增收基金，其合作伙伴是历史悠久的gic。该基金将用于在中国收购收入稳定的物流资产，资产管理人将是ProLogis China，后者将在后期向该基金注入种子资产。

随着新基金的成立，普洛斯在房地产和私募股权投资领域管理的资产超过500亿美元。还致力于进一步拓展基金管理平台，通过设立新基金改善资本循环。

普洛斯联合创始人兼首席执行官梅志明透露，新基金将为我们巩固在中国的强大网络提供长期资本驱动力。鉴于此次合作，新加坡政府投资公司房地产业务首席投资官李国申也表示，新基金将使新加坡政府投资公司成为长期价值投资者，并享受中国物流行业结构性增长带来的资本增值。

然而，值得注意的是，ProLogis和gic的共同努力是针对中国市场对高品质物流地产的需求。

早在2016年11月，当时作为ProLogis大股东的gic就认为ProLogis应该有更高的价值，并要求ProLogis进行独立的战略评估，这也是ProLogis寻求私有化的动机之一，引起了外界的激烈争论。市场上有很多分歧，但双方的合作可以理解为最终就战略发展达成共识。

在大家的认知中，ProLogis曾经是一家专注于工业物流的房地产公司，但现在它正逐步转型为多元化的业务和布局，寻求成为整个物流产业链中的综合投资公司。

梅志明在中国的物流

简而言之，ProLogis的转型不仅要实现物流地产的横向布局，还要深化业务链条，打造更加全面的物流地产语境。

ProLogis私有化完成的当天，梅志明(他很少公开露面)参加了一个活动，并在会上透露:我们发现与客户的合作关系发生了一些微妙的变化。客户不仅需要一个站点和其他基础设施，还需要如何解决他们的容量、设备、资金等问题，因此ProLogis正在考虑在这些领域提供服务。

这可以看作是普洛丝对自己立场的第一反应。在随后3月的官方宣传视频中，梅志明的言论让外界对ProLogis的发展逻辑有了更清晰的认识，也解释了其在中国的一系列侵略行为。

梅志明表示，ProLogis未来的愿景是成为现代物流解决方案的提供商，即为合作伙伴提供后台支持、战略、资金、融资等平台。

要实现平台的梦想，规模首先要足够大。到目前为止，虽然ProLogis是中国乃至世界上最大的现代工业园区提供商和服务提供商，但梅志明显然希望这个最大的位置，尤其是在中国，会更加稳定。因此，在gic宣布基金成立后，梅志明甚至通过巩固其在中国的强大网络来阐述新基金成立的意义。

此外，普洛斯在中国38个战略城市投资、开发和管理了267个公园，总建筑面积达3340万平方米。然而，面积的多少只能解释规模，却不能很好地概括效率。对于物流来说，效率的提高更为关键。

因此，ProLogis开始通过投资、收购、战略合作等手段加强与其他企业的合作，奠定了更加广泛的物流网络。

今年2月，ProLogis与HNA联手，共同打造基金平台，打造物流生态链；5月18日，与中远船务港口有限公司、深圳一海通签署三方战略合作框架协议，在物流基础设施、整体供应链解决方案、资本合作等领域开展全面、广泛的战略合作。2017年6月初，他向东航空物流有限公司投资4 . 1亿元人民币，获得东航物流10%的股权。

随后的投资和收购也间接解释了为什么ProLogis在最近两年频繁建立基金平台。梅志明年初在接受采访时透露，物流基础设施是一项资产很重的业务，需要很多钱，而ProLogis没有那么多钱，所以建立了一个基金管理平台来支持业务发展。

在水平链的发展中，ProLogis特别活跃，从最初的单一物流仓储转变为更复杂的链形式。因此，除了原有的标杆业务，即物流和工业基础设施，ProLogis还开始加大对物流地产延伸方向的投资，如金融、数据和技术、基金管理和投资平台。

在财务方面，2016年，普洛斯成立了普洛斯金融有限公司，为整个供应链提供全面的金融服务，并提供供应链管理、融资租赁、经营租赁等各种金融产品和服务。

此外，针对数据和技术，我们通过参股或参股的方式投资了一些智能物流公司。例如，我们与g7合资成立了上海国际连锁网络科技有限公司，整合园区业主、仓储服务提供商、运输服务提供商和金融服务，形成高效智能物流基础系统。