原报道 | 整合长路 中交人事震荡与帮手万科、招商蛇口

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观点在房地产网络的马太效应下，房地产企业与联恒的重组整合大戏频频上演。这种看似复杂而费力的方式也是房地产企业在规模竞争中达到顶峰或至少不落后的生存之道。

中央企业的房地产业务整合是一个大趋势。其中，2016年是央企整合的高峰期，包括中海地产收购中信地产、保利收购AVIC地产、五矿整合中冶等。

今年2月，CCCC宣布重组计划，中国房地产(现CCCC房地产)计划收购CCCC房地产集团和中国住房集团旗下六家房地产企业的全部或部分股份，总价值超过64亿元。然而，在不到4月份的时间里，重组大戏结束了，中国房地产的股票在复牌后一度下跌。

从那时起，交叉系统的整合就断断续续地进行着，通道阻力很大。

伴随着频繁的人事变动。除了张亚东·空·格林敦在8月初执掌之外，9月10日的一份文件包括了CCCC房地产集团董事长的更换公告和包括曹舟南在内的6位董事的辞职，这又一次将CCCC整合局推到了台前。

为了守住两大央企的雄心，9月11日，CCCC房地产集团通过官方微博披露，公司于9月6日分别与万科、招商局蛇口、前海控股签署战略合作协议，并在绿城外组建新的联盟集团。

CCCC人事变动

9月10日，CCCC房地产集团发布公告，披露董事长、董事、经理和高级管理人员的变动情况。

视点房地产新媒体了解到，在此次变动中，原公司董事、董事长孙国强将不再担任董事、董事长，由赵辉接任。同时，原公司董事任、李庆安、、李永谦不再担任董事职务，原公司董事、副总经理吴文德不再担任董事、副总经理职务。

这次辞职的董事名单上还有很多熟悉的面孔。

其中，原董事长孙国强于2017年4月辞去CCCC房地产有限公司(原CCCC房地产有限公司)董事长职务；原董事、副总经理吴文德于2017年12月中国房地产股份有限公司更名为中国交通房地产股份有限公司三个月后辞去董事长职务。

其中，绿城人曹舟南尤为突出，他在8月辞去绿城首席执行官兼执行董事一职后，辞去了CCCC房地产集团董事会的职务。

新任CCCC投资有限公司董事兼总经理赵辉，同时兼任CCCC海外房地产有限公司董事长..此前，赵辉的业务主要涉及基础设施、ppp项目建设以及CCCC特色城镇的运营，涵盖养老、旅游和医疗。

CCCC投资向CCCC房地产集团的人事调动，可以从近年来的行动中窥见一斑。

2007年4月28日，CCCC集团成立了CCCC投资有限公司，专注于基础设施领域的投资业务。截至2017年底，累计投资约1088亿元，累计利润超过100亿元；其中，2016年利润超过20亿元，形成近200亿元的净资产，带动CCCC实现主营业务合同价值近3300亿元。

由此可见，CCCC投资的快速发展给CCCC带来了巨大的影响。在人员方面，CCCC向CCCC总部、城市投资公司、海洋投资公司、金融公司、基金公司输送了50多名专业管理人才，甚至CCCC投资领域其他成员企业的高层领导也大多来自CCCC。

在如此大规模的人员转移背后，CCCC房地产集团在公告中解释了CCCC推进房地产行业重组的总体安排，并认为此举将有助于公司实施下一步重组整合，优化管理链，释放改革红利。

本声明与CCCC房地产(原CCCC房地产有限公司)2017年4月宣布14次人事变动时的解释一致。在那次变动中，孙国强退休担任董事长，张世文退休担任董事兼总经理，梁运斌退休担任董事兼党委书记。

2017年11月，宣布新的人事变动，任命姜为董事兼临时党委委员，提名姜为总经理。今年5月，杨建平辞去了CCCC房地产公司总裁一职。

事实上，在过去的两三年里，整个中国交通部已经进入了一个密集的人事调整时期。宋海亮、孙国强、李永谦、周济、曹舟南、杨建平相继出现在人事调整名单中，成为CCCC加快整合步伐的明显信号。

八年融合的漫漫长路

从好的一面来看，CCCC频繁的人事变动都指向了这个中央企业对加速整合的需求。

CCCC房地产业的整合可以从媒体的不断切割、混乱、曲折、漫长的道路、艰难的旅程、滞留的疑虑等描述性词语中看出。

中国交通运输部的长期整合最早可延至2010年，中国房地产开发集团有限公司(中国住宅集团)将整合为中国交通建设集团有限公司(中国交通集团)整体，不再像SASAC那样直接监管企业。

此后，中柱地产控股重庆实业(CCCC房地产的前身)，成立CCCC房地产有限公司(CCCC房地产的前身)，进入绿城。当时，CCCC有四个房地产实体，即中国住房集团、CCCC房地产有限公司、北京联合房地产公司和中国绿城。如何整合其房地产资源再次成为摆在CCCC面前的一个问题。

一个重要节点出现在2015年3月，当时CCCC成立了全资子公司CCCC房地产集团有限公司，旨在整合其房地产业务。自那以来，CCCC已将旗下几家房地产公司的资产整合至CCCC房地产集团，包括2014年和2015年两次收购的绿城中国的股权。

之后，CCCC又开始了房地产业务的整合。2016年2月，中国房地产(现中国交通房地产)宣布，该公司正在计划重大活动。今年5月，它特别宣布，中国房地产计划发行股票，购买中国交通房地产集团和中国住房集团旗下六家房地产公司的部分股份，标的资产的总价格为64.33亿元。

引人注目的是，由于债权人的反对，重组于2016年6月终止。

自那以后，在CCCC的整合方面没有太多行动。

2016年11月，CCCC房地产集团计划委托CCCC房地产经营管理CCCC房地产。2017年4月，中国房地产全面托管CCCC房地产；同年9月，中国房地产有限公司变更为中国交通房地产有限公司，中国交通房地产有限公司更名为中国交通房地产有限公司..

目前，CCCC已经形成了三大房地产开发平台:中国房地产(a股)、绿城中国(h股)和CCCC海外房地产(海外)。这三个平台不仅占据了内地和香港两大资本市场，还覆盖了国内外房地产市场。可以说，他们已经暂时形成了一个完整而长远的市场布局。

然而，CCCC房地产集团剩余的房地产资产尚未处置，如受托的CCCC房地产、边缘化的中国住房集团及其中国房地产、鲜为人知的中国城乡建设公司等。

最近一次整合发生在今年8月7日，当时CCCC在晚上宣布，CCCC房地产集团计划吸收合并后公司的控股股东中国生活房地产。

合并后，中柱地产被取消，CCCC房地产集团幸存；同时，CCCC房地产集团将直接持有CCCC房地产53.32%的股份，成为CCCC房地产的控股股东。因此，CCCC的规模进一步缩小。

中央企业的前两个目标

CCCC的急剧一体化可能反映了CCCC一直渴望成为一个1000亿住房企业的焦虑，这是很难实现的。CCCC希望通过整合其房地产资源来快速冲击前两大央企，这一目标在目前更加迫切。

部分市场人士向视点房地产新媒体表示，CCCC人事调整可能是由于对房地产业务整合效果不满，集团认为在现任董事的领导下，整合效率相对较低。

更重要的原因是，CCCC可能不满意房地产行业的表现。这使得CCCC房地产面临很大压力。

2017年，CCCC房地产发布军令，成为两大央企。当时，保利地产和中海地产排在CCCC地产之前，其中保利地产当年销售3150亿元，中海地产销售2024亿元，销售额不足200亿元。

观点房地产新媒体了解到，最近在9月份辞去CCCC房地产集团董事长职务的孙国强曾表示，他不认为CCCC房地产的扩张是个问题。

孙国强当时认为，CCCC房地产有潜力成为另一个央企房地产巨头，因为母公司CCCC集团在基础设施建设、土地收购、市场认知度和资金方面有很强的优势。

然而，由CCCC支持的CCCC房地产，即使在整合和资源注入的帮助下，发展缓慢。

2016年，整合重组失败时，CCCC地产年收入约为21亿元，净利润为1186.73万元。2017年，由于CCCC房地产4月份的曲线重组，CCCC房地产实现营业收入57.94亿元，同比增长22.49%，净利润6.17亿元，同比增长432.50%。

2018年上半年，CCCC房地产实现合同销售额59.6亿元，合同销售面积50.57万平方米；营业收入31.77亿元，同比增长285.1%；净利润3.03亿元，同比增长2949.91%。

外部助手

尽管在重组的光环下业绩有所改善，但CCCC的房地产规模并没有实现实质性的飞跃。缓慢的发展速度可能无法满足CCCC的前两个规模目标。

如果CCCC想扩大其规模，这无疑是捷径之一。

2015年12月，CCCC成为绿城的最大股东，从而完成了绿城业绩的整合。此后，2016年，CCCC房地产集团的销售业绩为1260亿元，仅次于保利和中海，其中绿城贡献了1139亿元；2017年，CCCC房地产集团销售业绩为1582亿元，其中绿城贡献1463亿元。

2018年前8个月，CCCC房地产集团前8个月总销售额为1071.9亿元，其中CCCC房地产合同销售额为161.6亿元，绿城销售额为910.3亿元。因此，CCCC成功地排在了行业的第11位。

即使业绩喜人，CCCC的销售额仍比中国海外地产少642.6亿元，而CCCC与保利地产的差距为1437.4亿元。

市场人士认为，如此大的业绩差距可能会导致CCCC持续的人事调整，包括CCCC房地产集团教练的变动和9月份6名董事的辞职。

此时，CCCC可能开始意识到，仅靠一座绿色城市不足以实现其雄心。9月11日，CCCC房地产集团发布了三条新闻，第一次把最新的帮手推到了舞台上。

据房地产集团透露，9月6日，公司与招商局蛇口、东莞万科、深圳前海发展投资控股有限公司签署战略合作协议，万科总裁朱九生、招商局蛇口总经理徐勇军、房地产集团总经理、房地产董事长蒋等出席，表明各方重视合作。

上述合作主要集中在基础设施投资和建设、城市综合体和园区开发、产业投资和运营等方面。在与东莞万科的合作中，CCCC房地产集团还提出，今后双方将在一级土地开发和一级、二级联动方面开展交流与合作。

这种合作逻辑也体现在CCCC与绿城的合作中。

在8月份于绿城举行的中期业绩会议上，CCCC新任CEO 空·德洛张亚东明确表示:CCCC从事基础设施的一级开发，而绿城则从事二级市场开发，因此从产业链角度来看，两者是有关联的，这是一个巨大的合作优势。特别是，CCCC将为绿城提供更广泛的战略资源，绿城将为CCCC提供更深层次的发展优势。

现在，在二次开发中，CCCC对与绿城的合作并不满意，所以行业内的龙头企业之一万科被引进作为新的帮手。

至此，CCCC已经在房地产航母的道路上添加了许多重要筹码，但它也面临着未知的结果。在国内，CCCC的一体化在过去十年中还没有迎来结束；对外方面，CCCC将绿城纳入旗下后，聘请万科、招商局蛇口、前海控股作为重要补充，合作效果仍不明朗。

其次，如何整合其房地产资源，如何共同发展CCCC和绿城的一、二级开发业务，如何更好地利用帮工资源，可能是CCCC需要克服的难题。