南北焦虑 时代广州与葛洲坝北京项目的地王回旋

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视点房地产网有两个土地王，一个来自2015年10月北京一场激烈的土地拍卖，另一个来自2017年3月广州的一场土地大战。如果当时的市场预期没有改变的话，他们应该已经进入了发展周期的不同阶段，但是现在空已经跨越了这个时期。

9月10日，位于北京市丰台区的葛洲坝华府终于开放了它的示范区。2015年10月，葛洲坝挑选出中粮天恒资本、龙湖保利资本、万科金融街等多个巨无霸财团，最终以49.5亿元的总价和4.1万平方米的经济适用房建筑面积赢得土地。当时，7.5万元/平方米的住宅部分的底价创下了北京单价的新纪录。

葛洲坝征地两年后，许多房地产企业也在土地市场上血淋淋的。2017年初，这可能是土地兴衰的最后阶段。去年3月，广东派房地产企业在广州海珠区以20.37亿元的总价和4.41万平方米的建筑面积，以5.54万元/平方米的底价赢得了一块土地，创下了该市的单价纪录。

按照行业的总节奏，如果是一个普通的项目，应该已经进入销售阶段，但是土地王就不同了，这个时代的项目的设计方案刚刚错过了最近的公布。

近年来，土地市场拍卖现象频繁，一、二线城市的销售价格和交易面积保持稳定，但仍有观点认为，一、二线城市目前处于一个低斜率的恢复通道。市场真的会期待这么多，给过去沉默的土地国王带来一丝生机吗？在这方面，业内也有人持不同意见，认为业界仍然没有机会放松管制。

景光·王迪出现了

尽管中国政府在北京的葛洲坝曾多次向外界发布信息，但它还是在2018年9月10日首次向外界开放了示范区，也就是在夺取这块土地三年之后。

该项目位于北京市丰台区胡阿祥镇贾凡村，占地面积27700平方米，建筑面积203800平方米。土地用途为r2二级住宅用地、a61机构养老设施用地、a5医疗卫生用地、a334幼儿园用地和a331中学用地。

由于北京缺乏土地供应，且范家村项目靠近西南三环路，该地块吸引了众多房企于2015年10月20日下午在土地拍卖现场进行了搜寻。当天，参与土地拍卖的开发商既有财团也有孤家寡人，包括中粮天恒资本、龙湖保利资本平安、万科金融街、中国金茂、中铁建设、金地、中铁地产和葛洲坝。

经过73轮土地价格竞争和31轮经济适用房招标，葛洲坝以49.5亿元的总价格和4.1万平方米的经济适用房收回了土地。商品房的底价高达7.5万元/平方米，成为北京新的单价之王，这一问题一度引起公众的讨论。

后来，市场预期发生了变化，王迪项目的生存状况一直受到外界的关注。直到现在，他们的一举一动仍能成为业界的话题。

这包括葛洲坝中国之家。和硕首席分析师郭毅告诉视点房地产新媒体，考虑到企业的商业逻辑和产品逻辑，我们可以理解为什么葛洲坝中国政府花了三年时间才拿到土地来开放示范区。

她从75000元/平方米的底价推断，认为葛洲坝华屋的销售价格至少要120000到30000元才能实现一定的利率。北京市住房和城乡建设委员会不可能为了控制房价而给予如此高的预售价格。因此，企业在市场开放时面临着亏本的局面，又怎么能急于求成呢？

葛洲坝还需要对本项目的客户基础进行深入研究，以打造政府和高端客户需要的产品，这些产品的研发过程会更长。郭毅说道。

事实上，在葛洲坝征地的两年时间里，中国一、二线城市的土地市场并没有减少，导致土地王现象接连出现。从北向南看，2017年3月29日，在广州，世泰以近20.37亿元的总价和4.41万平方米的划拨建筑面积赢得了海珠区广智市石岗路地块，迫使保利、万科、碧桂园、招商局蛇口、越秀等24家房地产企业退出。

该项目总面积20，200平方米，建筑面积80，800平方米，建筑价格55，400元/平方米，创广州市单价新纪录，并一直保持至今。

在去年的中期业绩会议上，时代地产(更名前)执行董事、董事长兼首席执行官岑钊雄表示，他并不认为土地价格很贵，因为土地面积小，总价不高，只有20亿元。

尽管如此，他还是帮助了这个项目。视点房地产新媒体获悉，光大兴隆信托有限公司于去年6月15日向该项目的中标人广州奥居投资有限公司增资6000万元，获得公司30%的股权。

观点房地产新媒体获悉，该项目始于8月。最新设计方案显示，该项目主要由东、西两部分组成。其中，东部地块规划为住宅区，将建设4栋17-35层的高层住宅；幼儿园规划在东南部，小学规划在西部。

自征地以来，时代王迪项目也花了一年半的时间。从开放市场的过程来看，这个项目刚刚迈出了第一步。

广州中原地产项目部总经理黄桃表示，这是王迪的正常节奏。在交易之前，它必须想出更多的方案，尤其是那些能增加其价值的方案。

南北国王的焦虑

事实上，无论是葛洲坝华府、时代广州项目还是其他土地王项目，他们现在面临的核心问题是利润。

近年来，土地拍卖现象频繁，一、二线城市的销售价格和交易面积保持稳定。招商局证券在最近的一份报告中指出，三、四线城市的周期受到了以往供给侧改革(以货币化补贴换棚改革)的影响，从现在到明年上半年全国销量大致处于低斜率恢复通道，而目前总体上一、二线城市处于低斜率恢复通道。

这真的是市场所期待的吗？它会给过去沉默的土地国王们带来一丝生机吗？在这方面，业内也有人持不同意见，认为业界仍然没有机会放松管制。

相反，之前销售相对繁荣的一线和二线城市或地区变得更加严格，没有放松的迹象。黄桃预测，今年下半年到明年年初将是销售的低点。明年年初之后，(市场)可能会有所不同，它会相对恢复，而且会更好。现在卖不行，会有一个窗口。

根据时代广州项目，业内人士认为，该项目的盈亏平衡点接近8万元/平方米，项目附近的新建住宅项目有金融街荣宇、雅居乐海珠潇雅、星辉海珠湾等。底价在16000-27000元/平方米之间，平均售价在55000-60000元/平方米之间；附近的二手房一般在3万到4万元/平方米之间。

葛洲坝中国政府似乎面临着类似的问题。

郭毅认为，从整体市场环境来看，北京对房价的控制不能放松，其整体弹性相对较紧。

她接着分析了房地产的新媒体:只有在中低价商品房上市之后，整个交易的平均交易价格才在结构上降低；(住房建设委员会)对于一些产品质量较好、硬件设施相对齐全的高端项目，价格审批略有放松，但最终总体平均价格水平与上月持平。

从葛洲坝中式住宅所在的区域来看，周围的环境也不友好。

2015年10月，当这块土地刚刚获得时，附近一个豪华住宅项目——龙湖陈曦的原作品刚刚开放。该项目住宅部分的底价约为60700元/平方米，预售价格也超过100000元/平方米，经常被外界拿来对比分析葛洲坝的市场前景。

在过去的三年里，龙湖陈曦的所有原创作品都卖光了，最近的交易是二手房的出售。据最新消息，龙湖陈曦原有平面层产品的二手均价略高于11万元/平方米。

该项目已进入示范区开放阶段。目前的困难在于，要获得一个让企业和住房建设委员会都满意的预售价格并不容易。视点房地产新媒体了解到，自2018年以来，丰台区只发放了10份预售许可证，建议售价在6.3万元至8.9万元/平方米之间。

不过，郭毅认为，这并不意味着葛洲坝不能获得相对合理的价格。这也取决于葛洲坝生产什么样的产品。住房和城乡建设部将根据开发商对产品的投资给予相对合理的价格。不可能使项目完全无利可图，这是不客观的。