解局 | 郁亮的道路焦虑

本篇文章2992字，读完约7分钟

万科北区年度媒体见面会在海拔3750米的拉萨举行，地点由于亮指定。

三个多月前，由深圳市政府和万科共同建造的非物质文化遗产博物馆正式竣工并移交。于亮对此给予了高度评价，称这是万科所有项目中最令人满意的。

交付后不久，博物馆仍处于头发恶化的状态，房间里仍有一些气味，一些媒体戴着口罩。与甲醛相比，这一天更紧急的气体是氧气。稀薄的空气体让人头晕，呼吸加快。高原反应成了于亮拒绝一些头痛问题的原因，尽管他早上还召集了很多媒体一起跑步。

在媒体交流环节，于亮排在最后。拉萨的早晚温差很大。他脱下晨运动夹克，换上一件黑色长袖运动衫。一些媒体问他早上跑步时在想什么。他笑了。组委会想邀请我参加明年的拉萨马拉松赛，但我通常不打无准备的仗。现在我必须试试我是否能跑。

试跑曾经是于亮测试王石态度的方式之一。凭借专业化的住宅开发，万科一度成为中国领先的房地产企业。2012年，当余良带领万科尝试多元化发展时，一年海外游学归来的王实甫苦涩地说:即使我死了，你也要多元化，我还是会从瓮中伸出一只手来干涉你。

然而，从那以后，于亮在一些场合慢慢释放了万科转型城市配套服务提供商的信号，并开始认真测试水商业地产，以测试王石的反应，最终推动万科向城市配套服务提供商转型。现在，转型的方向已经成为城乡建设和生活服务的提供者。

在现场，一些媒体问万科到达顶峰后将如何从顶峰走下来。于亮说，事实上，他并不担心没有一个更高的峰值，但我们今天特别焦虑。焦虑在于如何找到新的发展渠道、途径和方法。没有现成的学习方法，这是万科最大的焦虑。

万科的焦虑

2014年，于亮在一次讲话中首次提出，人人弯腰淘金的时代已经结束，房地产业进入了白银时代。接下来，他再次强调，在白银时代，房地产开发商应该认真做好城市配套服务。

如今，随着调控的不断升级，住宅开发逐渐触及天花板已成为业界的共识。万科的转型仍在进行，但从一些数据变化中可以嗅到一丝焦虑。

在9月7日召开的万科运营电话会议上，拆迁率的下降成为许多投资者最关心的问题。万科投资者关系部主任赵表示，7月份万科的开工率为51%，8月份进一步降至47%。自今年年初以来，这个数字仍然是一个相对较低的数字，而今年上半年的搬迁率一直在55%至65%之间波动。

外部环境的不确定性是导致去除率持续下降的主要因素。赵表示，万科所在的一、二线城市面临着更大的调控压力，许多项目受到限购、限贷、预售权证配置等因素的影响，导致即使工作启动、推进计划做得好，最终也可能无法实现销售。

此外，赵介绍说，个人住房抵押贷款的增幅正在缩小。8月份，万科超过29%的销售额是一次性付款，平均按揭首付款仅为4.6%。客户自有资金比例较高，信贷资金比例较小，也是取消率较低的一个主要原因。

赵表示，按揭贷款额度问题的症结在于，许多城市对贷款有更多的限制条件和严格的执行，这关系到银行监管的整体态度。在这种情况下，他继续说，如果没有放松管制政策或其他刺激因素，销售的难度将逐渐增加，而去转型的难度也将增加。

万科的声明证实了业内的说法，即下半年房地产不是很好，另一方面强调了个人住房贷款的困境。

事实上，不仅个人住房贷款受到限制，而且住房企业面临的融资问题可能更大。穆迪发布报告称，中国开发商的流动性状况仍在收紧，这主要是由于对再融资的巨大需求以及销售增长可能放缓。

同时，随着去杠杆化和严格监管等控制政策的不断升级，融资利率和资本成本不断上升，住房企业的净负债率和资产负债率普遍上升。在中期业绩会议上，越秀地产、欢乐城等房地产企业态度坦诚，融资成本上升。

万科的负债率也在上升。中期业绩报告显示，公司资产负债率为84.7%，而2014年至2017年，这一数字分别为78.93%、78.06%、80.60%和82.66%；净负债比率也从年初的8.8%大幅上升至32.7%。在7月份的电话会议上，万科还表示，公司的融资成本略有增加。

此外，据视点房地产新媒体统计，自6月份以来，万科共发行了100亿元超短期融资券，年利率在3.25%至4.6%之间。9月7日，其新增的80亿元超短期融资券也被批准注册。

在8月份的业绩会议上，一些投资者指出，超短期融资的优势可能在于融资速度快、利率成本低，但可能存在期限错配的问题。当时，朱九生没有正面回应，只是说，当融资市场非常敏感时，资源就会向好学生倾斜。同时，万科的特点是没有赚到最后一个铜板。

在拉萨的媒体见面会上，当被问及万科是否会随着房地产企业负债率的上升而调整融资时，于亮首先调侃了他。当他到达高原时，他头痛，并问这样的头痛。随后，他回应称，我们正在向华为学习，追求盈利收入和现金流利润。

余良之路

和别人一起跑步相对容易，但很难进入无人地带。这是任的理论。研究华为的于亮似乎也有同感。

谈到万科的转型和新业务，他不禁感叹今天我们特别焦虑，我们的焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径和方法。没有现成的学习方法，这是万科最大的焦虑。

在房地产的黄金时代，创始人王石将万科带到了行业的巅峰。当时，他选择了专业化和职业经理制。如今，随着白银时代的到来，住宅开发已经逐渐触及了天花板，于亮选择了一条完全不同甚至相反的多元化道路和商业伙伴体系。

很多人应该还记得，在6月份的股东大会上，于亮说，十年后，万科还会是一家房地产公司吗？如果是这样的话，这将是一个令人沮丧的操作。这句话，连同随后对地区公司的更名，被外界解读为“去房地产化”，而万科回应称，这只是为了扩大业务范围。

从以支持住宅建筑为旗号的商业地产的初步测试，到将长期租赁公寓纳入其核心业务，这家房地产企业从住宅业务起步，并已将其业务范围扩展至各个领域，收购了印度电力公司(India Power)，收购了ProLogis，并开展了梅沙教育。万科涉足了许多商业领域，如商业地产、长期租赁公寓、物流、教育、养老和冰雪城镇。

但是，由于布局的多元化，万科只是盲目的公布了各项业务的扩张结果，并没有披露具体的收益情况。最新的中期报告显示，该房地产企业95%的收入仍然来自房地产业务。

在拉萨交易所的会议上，于亮坦率地说，养老业务真的没有赚到钱。

除了对利润的质疑，于亮在交流会上还关切地表示，教育、养老、租赁等多元化经营不仅面临商业问题，还面临许多伦理问题。至于养老金业务，我很担心是否会出现小概率、高风险的大规模事件。

除了多元化经营之外，商业伙伴制度也是万科在余梁之路的一个关键因素。他宣称万科已经发布了0.998版的商业伙伴计划，为什么不发布1.0版呢？我的意思是，商业伙伴的程序系统总是在路上。

众所周知，职业经理人制度在过去创造了万科的快速发展和专业能力，并一度成为公司治理的典范。然而，这种公司管理层无法控制企业及其自身命运的制度，也在一定程度上造成了野蛮人的入侵。

如今，万宝股权之争刚刚平息，于亮也在加快商业伙伴体系的建设。他在接受媒体采访时表示，稳定意味着死亡，业务伙伴机制面向未来，这不仅解决了眼前的问题，也解决了万科未来十年的问题。

然而，从外部世界的角度来看，万科在商业伙伴制度下站着和坐着的做法可能会导致一些员工流失。为此，在6月份的股东大会上，孙嘉曾强调，万科与同行切磋角力是常有的事，这证明企业的人才是比较优秀的，但万科应该尽一切努力留住优秀的人才。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。