限售却未限购 这15个城市调控背后的深意是啥？

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在过去的6个月里，全国有46个城市出台了限购政策，其中15个城市没有限购，这为城市圈的过剩需求、外国户籍对本地就业的需求以及“照顾”自住需求打开了大门。然而，一旦房价仍然上涨过快，这15个城市不排除跟进限购的可能性。未来，销售限制政策可能会继续扩大或增加。

在2016年国庆节之前，这一轮的房地产市场监管开始了，重点是进口方面的限制政策，如“限制购买”和“限制贷款”。一年后，监管的重点开始转向出口方面的政策，即“限制销售”和冻结房地产流动性。

一. "旅游地图"

国庆黄金周即将到来，限购提前开启了新一轮“旅程”:从东部大都市周边城市，开始向中西部省会城市转移。

9月22日至27日，南宁、南昌、贵阳、重庆、长沙、石家庄、桂林等7个城市出台了新的限购政策。自3月“恒空”诞生后的半年内，46个城市加入了限制销售阵营。

范围已经从东部城市圈扩展到中西部地区

截至9月27日，共有46个城市发布了限制销售的政策。在最近一波城市加入后，限售房已经从东部核心大都市地区的周边城市蔓延到了房价仍在快速上涨的中西部城市。东部核心大都市地区对外溢投资有着巨大的需求。

备注:1 .红色字体指的是9月22日至27日实施新限购政策的城市。2.保定徐水限制2年，白沟新城限制5年，单个地块限制10年。3.今年4月，海南出台了全省范围的限购政策，海口、三亚、琼海、五指山等城市也出台了限购政策。

初始期为2017年3月

它首先出现在北京。3月17日，北京规定，企业购买的商品房应在三年或三年以上时间内重新上市交易。

3月25日，厦门首次限制家庭购房。

2017年4月至5月密集期

东部核心城市圈已经开始了第一轮密集限购期，这意味着投资需求的溢出。

如北京周边的保定、上海周边的长江三角洲、福州以下的县市、广州、深圳周边的珠江三角洲等。

扩张期为2017年9月

9月22日至27日，大多数参与第二轮限购的城市都是中西部地区的省会城市。

明确指出并严格控制房价过度上涨的城市

在整体房价涨幅放缓的大趋势下，7个限售房新成员仍在大步前进，商品房价格同比涨幅位居前30位。

其中，长沙居首，二手房价格同比上涨超过20%。为了保持房价的理性和稳定,“维修力量”空下降。

表:新出台限购政策的城市房价

资料来源:国家统计局，保利投资研究所

精力充沛，城市里已经有了超重和限制销售的政策

除了限制销售的新城市之外，一些城市还发布了2.0版的限制销售政策，以扩大“冻结”房地产的范围，或延长“冻结期”(目前，大多数城市的限制销售期为取证后2-3年)。

可以预见，未来很可能会继续实行城市升级和限购政策，并根据不同的对象进行微调。

表:4个城市限制销售政策的变化

资源来源:由官方网站和地方政府保利投资研究所主办

第二，“意想不到”

对46个限售房城市的系统性调查显示，只有一线城市之一的广州限制了住宅销售。对于核心城市圈周边的三、四线城市和中西部的二线城市来说，限购意味着“关心”自谋职业的需求。

在一线城市，只有广州被限制出售住宅

二手大型重点城市不受限制或不强。在一线城市，除了广州已限制销售住宅两年之外，北京只为企业购买限售房，深圳和上海不限制销售，苏州、宁波等二线城市不限制销售。

从数据来看，北方、上海、深圳等城市已经进入了股票时代，一旦限购将极大地影响市场的有效供给。2016年，二手房交易量达到新房交易量的2-3倍；南京和苏州的二手房交易量也略高于新房，而广州的二手房交易量与一手交易量的比例为98%。

资料来源:保利投资研究所

有一个口，30%的限制城市不仅限于购买

根据保利投资研究院的统计，有15个城市没有受到限制，包括福州长乐、闽侯、福清、南通启东、常州、扬州、芜湖、张家港、南宁、桂林、惠州、开封、沈阳、贵阳和重庆。

可以看出，监管的逻辑正在发生变化。这些城市没有全面抑制需求，而是通过限制房地产重新上市和交易的年限，限制“快进快出”的短期投资需求，并实施“住房和无投机住房”。

分类政策，有两个城市在限制销售中包括购买的房产

目前，大多数城市限制出售新购买的房屋(包括新建房屋和二手房)，但不同的城市采取了各种控制措施和分类政策。在限售房城市中，大部分城市对新购住房进行了限制，只有扬州和徐州将已购住房纳入限制范围。

图:各种销售限制

资料来源:保利投资研究所

三.可能性

这一轮限购政策显然意在抑制房地产投机，维持自住需求。预计后期房价持续上涨的城市将被纳入限购范围。

对于15个只需要“留在嘴里”进行自我占领的城市来说，有可能节省额外的购买

从短期来看，销售限制对急需的自营职业几乎没有影响。15个城市的销售和购买受到限制，这仍然为城市圈的过剩需求和当地就业的非户籍需求留下了“缺口”。然而，如果这15个不受限购限制的城市的房价仍然快速上涨，也不排除限购政策将会跟进。

同比增长的前30个城市，下一个城市可能诞生吗？

限制销售可以降低流动性，避免监管导致的资产贬值和银行系统性金融风险，防止资本外流。

从中长期来看，“锁定”为房地产市场增加了稳定因素，降低了过热城市的房地产市场风险。根据国家统计局公布的70个城市的价格数据，截至目前，同比增长前30名的19个城市已经出台了限购政策，最近刚刚出台限购政策的7个城市也已上市。

表:8月房价同比上涨的前30个城市

资料来源:国家统计局，保利投资研究所

从中期和长期来看，稳定房价预期可能有利于第一手住房出货量

限购的主要目的不是降低房价，而是防止房价过快上涨。这一点也可以从厦门房价的走势中看出，这是厦门第一次出台限制居民出售住宅的命令。

根据保利投资研究所收集的数据，限售令颁布后，商品房价格仅略有上涨，但没有下跌。

图:厦门市一手商品房交易价格趋势

在一定程度上，限售房是楼市加稳定剂，中长期有效的二手房会在一定程度上减少，所以需求可能会迫使一只手，这将有利于后期交付的一只手。

摘要

截至9月27日，7个城市出台了新的限购政策，限购范围从东部核心城市圈的外围扩展到中西部地区的省会城市。

在过去的6个月里，全国有46个城市出台了限购政策，其中15个城市没有限购，这为城市圈的过剩需求、外国户籍对本地就业的需求以及“照顾”自住需求打开了大门。然而，一旦房价仍然上涨过快，这15个城市不排除跟进限购的可能性。未来，销售限制政策可能会继续扩大或增加。