业绩会直击 | 销售、拿地增长缓慢 北辰实业寄望“复合地产”补缺

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8月24日下午，北辰实业在香港金钟召开2018年中期业绩发布会。公司执行董事兼总经理李维东、副总经理兼战略运营部部长胡浩、副总经理兼董事会秘书兼总法律顾问郭川出席会议。

与其他房地产同行相比，北辰实业上交的成绩单算不上优秀。上半年，公司实现收入54.66亿元，同比下降29.64%；税后主营业务核心业务业绩(不含公允价值变动收入)为7.07亿元，同比增长2.07%，主要受结算项目结构变化和结算项目毛利率增加的影响。

房地产销售方面，上半年北辰实业合同销售额147.5亿元(含停车位)，同比增长58.6%；销售面积87万平方米，同比增长74%；平均价格为17000元/平方米，比去年的平均价格低5.56%。北辰实业管理层没有透露上半年平均售价下降的原因。

下半年，北辰实业设定销售面积目标为67.45万平方米，签约金额(含停车位)为92.49亿元，受房地产调控政策影响，较上半年完成销售减少约55亿元。

这种谨慎的销售策略并不少见。此前，一家1000亿级房地产企业的高管在中期业绩中透露，上半年推货比例一般为35: 65或40: 60，下半年是推货的关键时期。

视点房地产新媒体了解到，执行董事兼总经理李维东回应称，公司上半年销售情况良好。从全年来看，实现240亿元的销售目标没有问题，有望突破这个目标。

当被问及长期销售目标时，李维东没有选择给出答案。数据显示，2015年、2016年和2017年，北辰实业的合同销售额分别为118亿元、226亿元和223亿元。

调控政策也影响了北辰实业在房地产上游的土地投资策略。上半年，公司仅新增两个项目，即武汉航天大厦和杭州九堡，对应新增土地储备25.85万平方米。李维东的解释是，该公司已对其土地收购战略进行了适当调整。

今年下半年，我们将重点发展复合房地产，然后增加土地储备。

李维东所称复合地产是指开发地产(住宅)与投资地产(展览、酒店、写字楼、潜在文化和养老项目等)的协调发展。)由北辰实业描述。其中，在场馆运营方面，李维东透露，公司已受托运营面积约260万平方米，总运营面积约300万平方米。目前，一些大型展览项目正处于洽谈阶段，今后将陆续披露。

截至6月30日的上半年，北辰实业投资地产实现收入12.74亿元，同比增长3.20%，占总收入的23%；税前利润4.25亿元，同比增长0.73%。

部分投资者向视点房地产新媒体透露，北辰实业管理层表示，公司拥有约127万平方米的优质商业地产(主要是租赁物业)，稳定的租金收入为融资提供了重要支持。开发投资物业是公司应对融资紧缩的措施之一。

上述管理层还透露，该公司曾试图将长沙酒店项目的资产证券化，该项目占地约7万平方米。如果abs发行有效，公司将逐步推进剩余120万平方米商业项目的证券化，这些项目全部位于北京。

尽管蓝图很漂亮，但在半年度报告中，报表中包含的北辰工业投资物业的资产价值仅为128.24亿元，仅比去年年底增加约7000万元。对此，郭川解释说，这只是资产负债表中反映的价值经过了资产评估师的评估，不同的评估方法会得出不同的数字。

以下是北京北辰实业有限公司2018年中期业绩会议问答记录:

现场提问:下半年的销售目标只有92亿，240亿的年度目标和过去差不多。接下来你会考虑加快速度吗？今年上半年增加了两个项目，现在土地储备与年初相比有所下降。公司下一步的扩张计划是什么？北辰购物中心之前进行过翻新。现在装修进展如何？你有扩建购物中心的计划吗？

李维东:今年上半年，北辰实业的销售情况良好，销售额达到140亿元，年销售目标为240亿元。从现在开始，实现年度目标没有问题。请放心，公司有望突破这个目标。

二是今年土地储备有所收缩，上半年与年度目标仍有一定差距，主要是因为公司对征地策略做了适当调整。目前，我们正在向复合房地产发展，重点是单一住宅用地。我们讨论的有点少，但更多的是复合房地产，如展览+房地产，养老+房地产，文化创意产业+房地产。

今年下半年，我们仍然非常有信心，你可以看到我们在这方面取得了很大的进步。关键是向复合房地产发展，然后增加土地储备。

第三，购物中心还报告说，去年由于电子商务的影响，购物中心的运营有所下降。今年年初，我们已经关闭了购物中心，并正在积极研究改造。一方面，我们将结合亚运村的整体发展与当地政府沟通，下一步将从整体定位上来确定。

另外，我们正在讨论下一步如何将购物中心与文化创意产业结合起来，办公楼也是我们的选择。目前，公司正在研究中，尚未决定。

现场提问:现在很多房地产企业和国有企业都在加快销售，公司也比较稳定，但是他们有长期的销售目标吗？

李维东:公司保持了稳定的发展趋势。每个人都会注意它。北辰实业近年来持续快速增长。目前，宏观政策不断收紧，不利用房屋进行投机的大目标也已确定。作为国家控股的大型上市公司，我们也将按照国家的要求落实中央政府的相关要求。

我们将朝着复合房地产的方向发展，并将继续探索长期租赁公寓。北辰实业在这方面有一定的经验，因为我们在亚运村经营了1500套公寓，这可以说是目前长期出租公寓的产品，我们也在全国范围内讨论这方面的发展。

我们将继续保持目前房地产业务的发展趋势，并对政策进行一些调整，包括产品结构，包括房地产+的概念，但总体情况将保持不变。

现场问题:公司的定价策略是什么，政策法规的影响程度是什么？

李维东:目前，我们已经进入了14个城市。除了北京和杭州这两个我们传统的开发区外，北京是公司的总部，一些项目正在进行中。

其他城市被定位为二线城市中稍强的城市。目前，这些城市的房价和地价都不是很高，处于中等发展水平。我们将继续深化这些领域，土地收购将继续保持目前的发展趋势。我们将进入一些相对稳定的地区，在房价过高或地价过高的地区，我们将更加谨慎。

从公司发展的角度来看，这些区域相对安全，地价和房价相对较低，因为刚性需求相对较强，这对房价和地价的整体发展相对安全，所以我们会继续深入培育现有区域，当然也不排除进入一些好的市场。

现场提问:今年的利润和结算收入都有所下降。原因是什么？该公司提到，二线城市的价值有下降趋势，但该公司的发展战略是继续培育二线城市。这背后的逻辑是什么？长期租赁公寓业务有利润预期吗？建造这些长期租赁公寓需要多长时间？目前公司对长期租赁公寓的投资是多少？

李维东:上半年结算收入下降，整体利润完成得比较好。结算收入下降的主要原因是结算项目的影响。预计全年完成该计划没有问题，主要是因为上半年的结算项目相对较少，这些项目将在下半年全部收回。

第二，二线城市房价的逻辑，因为这些二线城市有足够的刚性需求，包括这些地区的gdp增长，包括人口净流入水平，决定了这些城市未来对住房条件仍有刚性需求。

政府的价格限制基本上保持在合理的水平。从政府限价的角度来看，它对公司的利润有一定的影响，但也在可承受的范围内。因此，我们仍然非常有信心在这些地区继续发展，我们也预计房价在未来会逐渐上涨，因为这些城市的整体发展趋势在全国范围内都比较好。从公司的选择来看，我们仍然坚持以前的策略。

胡浩:长期租赁公寓是一种政策出路，包括政府出租和出售的权利，包括从融资和发展的角度支持长期租赁公寓的发展，并提供尽可能多的长期租赁公寓。

北辰在亚运村有1500套长期出租公寓，已经运营了将近20年。北辰在长期租赁公寓方面有着丰富的经验，所有这些都是租赁公寓。我们将提供各种服务式公寓。

从公司未来发展的角度来看，结合政策导向和地方政策，现在有不少土地法规要出台。结合我们20多年的公寓运营经验，我们也在加大对长期租赁公寓的研究、投资和实践。我相信我们很快就会在这个领域看到我们的新产品。

现场提问:目前展览地产在公司中所占的比例是多少？公司对未来的增长有什么期望吗？

李维东:会展业是公司创造的一个关键部门，约占整个业务的20%。开发地产占80%，会展业占20%。会展中心的运营相对稳定，我所有的朋友都很关注。物业运营收入相对稳定，发展相对稳定。近年来一直在不断改进。虽然年度改善率不大，但可以为公司提供稳定的现金流和收入支持。

下一步，公司还将考虑大力发展会展业，我们在中国的几个方面都保持了领先地位。

一是接待高端会议、亚太经合组织、一带一路、金砖国家、上海峰会、杭州g20等。接下来，我们将召开一些重要会议，这些会议处于保密阶段，无法与您分享。在下半年，你会看到我们将继续接受这方面的新任务。

其次，我们在场馆运营方面也处于国内领先水平。目前，有近260万平方米的场馆面积委托我们运营，加上我们自己运营的近300万平方米的场馆面积。

第三，在战略咨询和委托经营方面。目前，我们已经收到了来自全国十几个城市各地的咨询项目，重点是建设大型会展中心。公司的总体战略是全面促进整个会展业的发展。目前，一些大型项目正在谈判中，今后将继续披露。

现场提问:公司下半年的主要发展业务计划和当前准备工作是什么？

李维东:公司应该尽一切努力促进各行业的发展。首先，它应该完成年度任务的目标，并促进房地产和投资房地产共同发展。

房地产开发的重点是在销售和土地收购方面增加土地储备，包括加强工业研究。我们将继续研究并推出长期租赁公寓等相关产品。如您所见，目前仍有近850万平方米的房产开发储备，公司整体发展潜力仍然比较大。

在投资性房地产方面，我们将全面推进会展业，在接待大型全国会议、接管大型委托场馆、战略咨询等行业取得重大进展，部分新项目将逐步纳入。

养老产业和文化创意产业公司也将在下半年推出一些项目，如长沙健康城项目，预计将于11月投入运营。一些文化创意产业也在积极研究，我希望能在下半年付诸实践。