潘祥胜与观点对话：大树下要走自己的路

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矛盾、冲突...如果这是一个影视剧片段，这句话无疑是预告片中最吸引人的一点。不幸的是，商业领域不是黄金时段播出的肥皂剧。它不需要这么多刻意放大的冲突和这么多刻意诠释的词语。

别跟我说话。我不需要你的钱。我会一步一步走几年。在我们的产品实力、服务实力和品牌实力上升后，我们会考虑如何走。谈到与资本市场的接触，上海海荣投资有限公司董事长潘象升这样告诉我们。

一段时间以来，几个在资本市场上很有名气的朋友都找到了潘象升，打算给海荣的旗舰品牌树注资，但是潘象升用同样的话拒绝了对方。

随着政策的不断收紧、金融监管的严格和去杠杆化的不断推进，房地产行业的融资环境发生了翻天覆地的变化。当各种企业急于寻找新的融资方式时，大树却拒绝了这个绝佳的融资机会。

潘象升进一步提到:首先，我们不是互联网行业；其次，我们不是一个可以大量复制的标准化行业。如果我们遵循投资者的要求，我们的产品将是劣质的，最好的开发结果是无法控制的。

根据他的解释，写字楼的市场细分越来越精细，不能以标准的形式运作，否则只能走到路的尽头。

我做生意的想法是一步一步来。关于这棵大树，我们可以从它的名字开始。

大树下的头发

“大树”这个名字来源于新媒体创意产业园的两棵大树。

在项目的早期，潘象升和他的团队买了两棵大树，把它们运到公园去种植:我们在那里停了一会儿，然后灵感就产生了。

我们就这个品牌名称进行了大约半年的头脑风暴。潘象升告诉我们，整个团队想了很多名字，但是他们不能完美地诠释团队对整个品牌的理解，或者他们能够恰当地反映企业的目标和理念，但是他们不够友好，不够深入；要么它很有文学性和魅力，但它觉得不能完全代表公司的形象。

潘象升补充说，“大树下”这个名字有着深刻的含义。我希望公司能为顾客提供一个空房间，一个支持和一个避难所。

名字对企业的重要性不言而喻。在当前文化潮流的驱动下，很多名字都很新颖时尚，但几年后可能就不合适了。潘象升对此也表示担忧。企业名称出来后，他也进行了一些市场调查:当时，我们也希望这个名称能伴随企业，经得起时间的考验。

也许是因为他出生在酒店业，潘象升对一切都很严格。除了调查品牌名称之外，他对大树涉及的每个项目都非常谨慎。

大树下的创意园项目实际上属于老改造项目，规模一般不超过3万平方米。潘象升解释说，正常情况下，太大的项目不会被大树压垮，因为这些项目都是租来的，都有一定的租金成本。此外，租赁项目经过一段时间的建设和改造后，可以投入运营。

与潘象升的对话在上海闵行区大树下的新媒体创意产业园举行。据潘象升说，进来的路是一条小巷，而不是一条笔直的小巷。当我们来看这个地方时，小巷崎岖不平，下雨时到处都是水。我们修了这条路，种了路边的绿化。

据说这个创意园区原本是一个汽车修理厂，这棵大树是在2014年底收购的。经过半年的装修和招商，2015年12月正式投入运营，现已全部出租。

事实上，按照正常周期，吸引投资不需要半年，但三个月就足够了，但这需要很多时间，因为大树下对客户的筛选是严格的。

潘象升表示:与我们工业园区定位无关的企业基本上被拒绝，即使报价更高。在他看来，目前公园里的市场竞争非常激烈。如果一个创意园区没有一定程度的产业集中度和吸引力，整个品牌的日常运营质量就会受到影响。

在规模和并购方面，潘象升仍然坚持一贯的态度，希望一步一步来。

他希望以健康的速度进行大规模扩张，而不是通过快速扩张和复制，他不会为了并购而并购，也不会为了资本市场而并购。他做出的每一个选择都必须与发展理念、产品和发展方向相对一致。

不赚钱是在鬼混

我们总是说办公室的形式经常与商业、休闲和艺术的形式相结合，这是一种多元化的发展形式。但是，在潘象升看来，写字楼的形式类似于房地产服务业，既不能称之为房地产业，也不能称之为服务业，而是两者的结合。

无论你属于哪一个行业，你都需要作为一个企业来盈利，否则你将是在鬼混。潘象升用略带兴奋的语气说道:如果一个企业做了一件事却没有赚钱，那就是犯罪，因为你做了一件事，你是在利用社会资源。如果你不赚钱，你就不能回馈社会。如果你不赚钱，你就不会注意。

潘象升直言不讳地说，要想在企业中赚钱，我们不仅要考虑企业的未来发展，如何造福社会，如何向投资者解释，如何对社会产生积极影响，以及如何让企业长期持续下去。

办公行业是一个相对薄利的行业，但它是稳定的，会积累的。如果你把它作为一项业务，它会给你带来一个相对较大的舞台和平台。这也是潘象升选择这个行业的最大原因。

在我们这个行业，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾几乎是不可能的。潘象升调整了一下坐姿，继续说道:

他还用了住宅产业的比喻:中国的住宅产业已经发展了这么多年，没有人实现了垄断。办公行业的集中度会越来越高，但很难在短时间内形成寡头垄断市场。

然而，随着大量开发商和资本家不断进入写字楼行业，这个市场变得血腥起来。用潘象升的话说，面粉比面包贵。

面对越来越多的竞争对手，潘象升表示，在大树下，我们不会随大流。我们有自己的判断系统。我们会按照自己的判断去做，不会去抢。

以下是视点房地产新媒体对上海大舒夏创意服务有限公司董事长潘翔生先生的采访:

观点房地产新媒体:为什么当时是在一棵大树下命名的？

潘象升:这很特别，因为做一个创业园区很重要，我们要向哪个方向发展，或者做这个企业的最终目标是什么。我也是一个40岁的男人。我的目的不是纯粹赚钱。过了这段时间，只赚钱是没有意义的。我还是想做点什么。

此外，我们的行业是一个利润相对较薄的行业，但它是稳定的，并将积累。如果你把它当成一个行业，它会给你带来一个相对较大的舞台和平台，这也是我认为这个行业好的原因之一。

我们想做我们想做的事情，以及如何让企业发展得更好。归根结底，我们将回到我们所服务的客户身上。如何更好地为顾客服务？什么样的想法能很好地为他们服务？

关于这个品牌的名字，我们已经集思广益了半年左右，想了很多名字，要么能很好地反映公司的目标和理念，但不够友好，要么不够深入；要么是文学，但感觉不同。

当我们的项目处于早期阶段时，我们花了很多钱买了两棵大树，因为我们对绿化和环境有很高的要求，想为我们的客户创造一个自然的办公环境和舒适的环境。在被运输和种植后，我们停在那里，然后灵感在大树下形成。

那时，当我们谈论大树时，我们还没有感觉到它。我们晚上继续头脑风暴，想了很多名字。突然，我想:今天我们在大树下说了三个字。这个名字怎么样？这些话出来后，每个人都说他们会在几秒钟内使用这个名字，他们被一致通过。

因为大树下的含义太广，首先，我们做空，提供一个平台，并为顾客提供一个空作为避难所；第二，我们希望为客户提供服务，为客户提供一些支持；第三，它能反映出我们想要创造一个产品的特性，追求自然，追求环境和追求温度；第四，寓意深刻，充满活力。

因此，无论从企业的发展方向和目标，我们的企业理念和客户感受来看，这个名字都是美妙的。

名字出来后，我们做了一些研究，很快被市场接受和认可，认可程度相当高。我们真的想这个名字很久了，希望这个名字能和企业一起走，经得起时间的考验。

许多名字都很酷，但几年后可能就不合适了。这个名字在过去和将来都是一个好名字。

观点房地产新媒体:这个新媒体创意产业园有点偏颇。上海的水平如何？

潘象升:我们项目的整体立场不是偏大，而是偏小。你走过的路是一条小巷，它不是一条笔直的小巷。它会变成七八岁。

当我们来看这个地方时，小巷崎岖不平，下雨时到处都是水。我们修了这条路，种了路边的绿化。

这里曾经是一家汽车修理厂。当我们来到这里的时候，只有两栋楼，其中一栋是这栋楼，旁边有一套白领公寓。那时候，房主已经租了半年了，很多顾客来看，但是他们没有租出去。来看过之后，我们有信心做这件事。因为我们在巷子里做了两三个这样的项目，他们都成功了。别人不敢接受，但我们敢接受，因为我们知道我们可以成功。

观点房地产新媒体:除了树下的项目，龙湖想成为什么样的产业？

潘象升:每个项目都需要详细的调研、论证和市场定位。龙湖项目没有产业定位。为什么我们没有产业定位？因为有一个比行业定位更好的方向。

人们为什么去龙湖天街？我们的调查发现，虹桥商务区是未来中国与世界接轨的一个非常重要的区域，并且正在蓬勃发展。它将很快进入世博会，这也是一个国家应该大力发展的行业。

它是一扇窗户，我们认为它的发展每年都会改变。在这样快速的发展下，如果我们现在不进入，将来会很难进入，否则成本会不同。因此，这就是我们进入龙湖天街，一次租下两层，占地近8000平方米的重要原因。

其他人认为我们是一个联合办公行业。即使我们是联合办公行业，它也是那里最大的一个。其他联合办公品牌的面积约为23，000平方米。即使市场错误地认为我们是一个联合办公行业，这也没关系。我们还应该成为该地区联合办公行业的旗舰店，并将该市场作为一个战略市场来运营。

你为什么不做行业定位？因为我们调查发现，这个地方与内地的联系很深，一方面，租房或买房的客户都是以大型企业为总部，在这里树立企业形象，另一方面，内地城市的企事业单位也在这里设立了分支机构和办事处。因为上海是一个窗口，在虹桥火车站和机场旁边，交通非常方便。

观点房地产新媒体:对规模有什么要求吗？

潘象升:我们为什么要在这个行业扎根？这是因为这个行业可以扩大规模。

这个行业每年都在加速发展。例如，当我们开始的时候，我们一年只做一个项目。第二年，当团队成熟并有一定实力时，我们一年做两个项目，第三年，我们可以做三四个项目，然后逐步成长。然而，这种增长是基于团队、产品和品牌力量的发展，其他城市的发展必须达到一定的阶段。

我们也需要做规模，但这种规模不是通过快速扩张和复制来实现的，必须在团队经过培训后进行扩张。

自从进入这个行业以来，我们的项目没有一个是失败的，而且都是成功的。

首先，因为每个项目的要求都比较高，另一方面，它对投资者和员工负责，而且每个项目都引入了战略投资者。

其次，如果项目不成功，对员工也是一个很大的打击，所以我们希望以健康的步伐大规模的进行。使用资本是一把双刃剑。你可以使用资本，但你必须做一些违背行业发展规律的事情。

观点房地产新媒体:现在公司的利润比较弱，租金什么时候才能恢复正常？你接触过资本市场吗？

潘象升:从投资项目的角度来看，我们会对每个项目做一个总投资预算和一个现金投资预算，因为总投资和现金流量是两个概念。

在项目正式投产之前，我们的现金投资是足够的。项目正式投产后，我们的现金流是正的，所以我们不会在以下事情上冒险和赌博，资金会准备好的。

我们项目的投资回报率不高。为什么这个行业是微利行业？像我们这样的项目的平均恢复期是4到5年，甚至是5到6年和7到8年。这就决定了被收购项目的租赁期限应该达到一定的年限，否则做这样一个项目的意义就不存在了。

几个资本市场已经接近我们，但我仍然希望一步一步来。我的许多朋友都是资本工人。他们直接说出来。我可以帮你或者注资，但是时间不长。要退出多少年，必须有投资回报。

我跟他们分析过:首先，我们不是互联网行业；其次，我们不是一个可以大量复制的标准化行业。如果你按照你的要求去做，产品会是劣质的，最好的开发结果是无法控制的。

因为写字楼的细分市场正变得越来越精细，如果完全以标准化的形式应用，它很可能会自我毁灭。

我会一步一步走几年，然后我们会考虑如何追求我们的产品实力、服务实力和品牌实力。

观点房地产新媒体:它不涉及联合办公室吗？

潘象升:不是不涉及，而是要有特色。联合办公行业有太多概念性的东西。每个人都在谈论概念和未来，但他们没有找到一个合适的经营模式和盈利模式，这是一个非常严重的资源浪费和不负责任的投资者。

你做得越多，更多的股票空空间将被浪费，更多的钱将被浪费。为什么政府以前支持它？这是因为政策导向。如果经过两三年的训练你看不到结果，为什么要培养它？过去，政府会鼓励和支持联合办公企业，但现在没有支持。如果没有积极的变化，就没有鼓励。

这就是玩耍的概念。这个行业肯定会分裂和变异。如果它不变异，不寻求突破就不会继续。

例如，目前联合办公市场中的许多空房间都在亏损，那么为什么要亏损呢？如果一个企业做了一些没有利润的事情，就很难长期保证服务和经营的质量。

当然，对于玩资本的人来说，这是另一个概念。玩资本的人就像分享自行车和汽车。联合办公也是共享经济的一部分。快速投机、市场份额快速扩张、行业主导产业快速形成、资本市场快速上市、资本化套现。但是未来呢？

做一个企业不能只为了钱，还要考虑企业的未来发展，如何造福社会，如何向投资者解释，如何对社会产生积极的影响，如何让企业持续长久。

如果你只是想快速成长，在行业中形成领先地位，上市后成功套现，以此为第一目标不是成为一个企业。

当然，每个企业都有权利选择自己的发展道路，别人也有自己的道路，我想走自己的路。