租赁机构端市场竞争加剧 业内：存量房时代要拼核心运营

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人民网北京7月28日电(孔，实习生吴凡)经过几年的积累和政策红利的不断释放，中国的房屋租赁业已逐步进入快速发展时期，供应方形成了以盘活存量为主体、增量发展并行的市场格局。

近日，由壳牌研究院和21世纪工业研究院联合规划发布的《2018年中国住房租赁白皮书》(以下简称白皮书)数据显示，住房租赁的制度化程度进一步提高，开发企业提供的长期租赁公寓和租赁机构提供的分散租赁住房迅速增加。

与此同时，白皮书指出，租赁机构面临的竞争也在加剧，行业集中度不断提高，这进一步考验了租赁机构的购房能力、经营效率和资金运作能力。

“在行业市场快速发展的今天，有必要理性客观地看待行业市场，杜绝追求利益的短期投机行为，以长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租户需求和提供优质租赁服务为核心来推动行业发展。在正确的轨道上前进。”壳牌发现之家首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领指出，租赁机构需要更加关注核心运营能力。

住房租赁制度化比例将进一步提高

《白皮书》监测了10个住房租赁热点城市的市场表现，发现北京和长三角城市在机构租赁方面领先，北京占10.3%，而上海、苏州、杭州和南京的平均数据为6.9%。

白皮书根据未来三至五年10个城市的住宅和租赁住房供应计划、城中村改造计划和历史进展，预测了2021年的租赁住房供应结构:就制度比例而言，每个城市将有2至5倍。增长最快的是上海和深圳，这要归功于两个城市的100万套机构管理计划(100万套仓库和深圳仓库；上海700，000新单位+300，000新单位)。北京、上海和深圳这三个一线城市的变化正逐渐接近国际发达城市的水平(纽约为60%，东京为90%)。未来，每三个租户中就有一个会直接与专业机构签订合同；杭州的比例超过1/5，是二线城市机构租赁的领头羊；六个城市的比例超过10%。机构租赁将日益成为租房者选择的一种新的住宅解决方案。

数据显示，一线城市新开公寓门店的增长率超过35%；从供给角度看，集体土地租赁住房项目相继启动，全国近700万平方米自供租赁土地进入市场，逐步形成以存量振兴为主体、增量开发并行的供给市场；从租户需求来看，随着结婚年龄的推迟以及一线城市月供应量与月租金之间的剪刀差的增大，越来越多的租户从被动选择转为主动，租金需求也随之增加。

杨现领认为，以租赁为核心的产业链闭环已逐步形成，专业化服务组织分工和链条完整性的深化已在住宅开发、运营、资本和管理等关键节点逐步演进。

租赁机构需要加强运营能力

另一组数据显示，在品牌连锁公寓中，龙头企业已经变大，累计管理人数约为160万，品牌公寓的管理房间总数可能接近288.6万。

《白皮书》指出，目前，中国的长期租赁公寓有许多力量，如创业部门，住房企业部门，中介部门，酒店部门等。未来，随着政策的推进，国有企业也将加入战局，行业竞争将进一步加剧。此外，经过几年的发展，各领域的龙头企业已经形成，发展缓慢的终端企业也开始陆续站稳脚跟，行业进入了洗牌期。

面对当前激烈的竞争，企业应该抓住行业发展的核心关键。租赁的本质是为居民服务，所以房屋租赁的核心是服务，而服务的核心是运营。长期租赁公寓的关键成功因素是提高企业的运营能力。因此，公寓运营商需要具备五个核心竞争要素，即房屋获取能力、质量控制能力、供应链管理能力、高效运营能力和客户获取能力，才能实现行业突破。

除了经营模式和盈利模式的发展，长期租赁公寓的融资渠道一直是行业发展的痛点之一。早期的长期租赁公寓行业融资渠道相对狭窄，融资成本高。近年来，政府加大了政策支持力度，长期租赁公寓的融资方式逐渐多元化，融资规模逐步扩大。据《白皮书》统计，目前在长期租赁领域已经基本形成了六种融资方式，如风险投资股权融资、产业基金、传统债务融资、abs和reits股权融资，对行业发展意义重大。

以新派公寓为例，发行了中国第一只房地产投资信托基金(reits)，融资2.7亿元。这为行业的发展注入了一针强心剂，让缺乏资金支持的从业者看到了新的希望。然而，白皮书也指出，房地产投资信托基金发展缺乏核心要素的根本原因是对盈利能力的巨大阻力，以及低租金回报率对投资者没有吸引力。因此，房地产投资信托基金的落地需要时间，但在未来，一旦房地产投资信托基金成熟，将有助于公寓运营商形成一个完整的投资、开发、运营和退出的闭环。

房屋租赁业需要规避“三大风险”

结合租赁业的现状和白皮书的内容，杨现领全面分析了租赁市场需要避免“简单地将租赁等同于开发、将租赁和销售等同于租购、将租赁开发等同于金融支持开发”三大风险。

他指出，目前的租赁市场不能依靠增量市场的发展来完成供给，增量时代已经过去，优质商品房用地的持续供给是市场所需要的。与此同时，他强调，目前的租赁市场存在供需结构不匹配的问题。以北京为例，2018年北京租赁市场最大的变化是，随着人口向市中心的迁移，租赁市场需要相应地向内移动，三、四环路租赁市场的结构比例应迅速上升。然而，目前北京的租赁土地集中在五环路和六环路以外，空.的供需结构不平衡

其次，租赁市场发展的另一个风险是将租赁和销售都视为通过租赁购买。正常的住房交易市场和完善的市场可以为租赁市场提供住房。只有不断推出改良型住房，满足人们换房的愿望，释放原有住房，市场才有活水，房地产市场才有可能得到更好的发展。

此外，简单地将租赁发展等同于金融支持发展是租赁市场发展的第三个风险。在现有的租金回报率低的环境下，许多企业仍然加入租赁市场，其核心原因是规模效应和网络效应能够带来租金回报率的提高。在租赁行业，唯一的网络效应是分散租赁。只有进行增值改造，提供高质量的租赁服务，才能达到一定的规模，保证较高的入住率，从而获得较高的租赁回报率，从而保证企业的生存。

杨现领强调，过去二十年是房地产开发的时代，未来十年将是整体服务的时代。面对房地产市场增量向存量转移的趋势，如何保证存量优势，要求企业不断提高服务质量，创造品牌效应，扩大企业规模，形成良性循环发展，从而在租赁市场乃至房地产市场占据一席之地。