百亿开拍、70亿流拍 路劲低溢价落子与苏州楼市冷热

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如果你想用一句话来形容7月23日苏州的土地拍卖，那无疑是最恰当的一句话来猜测开始，而不是结束。

一个月前，苏州上市并出售了12块土地，起拍价总计166.8亿元。其中，石山街三个地块的底价均超过20000元/平方米，最高价在35000元/平方米左右

所有的消息似乎都表明，今年下半年苏州的第一次土地拍卖将是一个盛大的仪式。

7月23日上午，苏地2018-wg-8-13率先开拍，总开拍价超过100亿元。出人意料的是，距离原定的拍摄时间还有半个小时，其中有三块地，即8号、10号和15号，原计划在24号拍卖，交易情况实际上显示已经拍卖，起拍价约为68.12亿元。

土地拍卖的气氛冷到最后，很快，襄城交通建设投资(集团)有限公司和深圳市创景投资管理有限公司(平安)以底价赢得了11号和12号地块。唯一有趣的9号地块仅经过13轮竞标，就以11.44亿元的价格被金鹿以18%的溢价中标。整个土地拍卖场面平淡无奇。

对于苏州来说，今年上半年土地拍卖总额达到236.4亿元，这个成绩实在太差了。除了土地条件外，住房企业对征地态度的改变等外部因素也至关重要。

从地块情况来看，位于襄城区的10号商住区是12块最先挂牌的地块中起拍价最高、面积最大的地块。出售的土地面积为95500平方米，起拍价约为31.52亿元。此前，包括建发、九仓、中粮在内的许多房地产企业都进入了襄城区。

对此，业内人士柴表示:在襄城有很多项目，而这块土地本身的起拍价也不低，所以房屋企业要拿下这块土地可能会有更大的压力。他承认，如果这个地块的条件让房地产企业觉得没有足够的空间给空，他们在做决定时会更加谨慎。

事实上，另一个拍卖网站8号早在今年2月就被拍卖过一次。当时，它还面临着拍卖的困境，这可能与地块周围的高架、高压线和变电站等不利因素有关。

值得注意的是，该地块2月份出售时的初始价格为23.16亿元，此次转让的初始价格降至20.07亿元。尽管他放弃了自己的价格，但他仍未能改变自己的命运。

金鹿赢得的9号地块也在今年2月进行了拍卖。当时起拍价约为12.18亿元，包括9万平方米的住宅和商业部分。据数据显示，7月23日卖地时，仅包括约4.5万平方米的住宅面积，起拍价为9.7亿元。

最终，金鹿以18%的溢价赢得了这块土地，总价为11.44亿元人民币，低于该地块原商住包价。此外，自今年以来，金鹿没有占用多少土地。上一次是7月13日，金鹿和金茂以14.09亿元的价格在济南赢得一处宅基地，当时的地价仅为3.6%。

从金鹿的销售规则和9号地块的转让中不难看出，房地产企业对自己的需求和钱包有着清晰的交代。

从土地拍卖的情况来看，资本的大环境是收紧的，而房企在这个过程中也需要不断收紧土地收购策略。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:特别是对于一些限价令严格或更多限制的城市，房企在征地时需要更加谨慎。

另一个15号地块的拍卖底价约为21300元/平方米。据了解，地块周围凯撒广场的小高层产品平均售价在2.9万至3万元之间，岳明金地的小高层建筑平均售价在2.1万至2.2万元之间。据市场分析师称，最初的高底价可能是其拍卖的原因之一。

如果把苏州的土地比作一种商品，不管是无人买还是低价买，都离不开两个因素的影响:是否有钱买还是值得买。

与苏州市的土地拍卖相呼应的是，太仓市也有两块商业和住宅用地，于23日开始拍摄，最后一块被拍卖，另一块以底价出售。

也就是说，苏州在一天之内拍卖了四套房子，这让业内人士担心24日剩余地块的招标情况以及苏州的土地市场。

对此，柴指出，虽然在某个时间某个地区会有热点，但实际上，今年苏州的土拍卖市场总体上一直比较稳定。

据了解，今年上半年，苏州成功出让68块地块，土地出让总额达到约542.8亿元，最高地价达到94%。然而，与此同时，两块土地被拍卖，20多块土地以底价出售。

严跃进表示:土地市场的大趋势依然看好，尤其是苏州市场本身的未来发展仍然比较大。

不过，他也直言不讳地表示，一些房企预计会更加保守，在严格的资本控制下，一些房企的企业债券发行计划不得不被搁置。如果第三季度的销售数据良好，第四季度重启征地的窗口期将会实现，房企将会有更大的征地热情。