华侨城1000万资产包甩卖背后的深圳旧改拼图

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观点房地产网进入深圳旧城改造是华侨城三年前做出的重要决策之一。最近关于国有资产转让的公告表明，这家中央企业的旧改革道路已经有所调整。

近日，北京产权交易所宣布，深圳华侨城旧城改造投资有限公司(以下简称华侨城旧城改造)拟转让目标企业的产权，具体为深圳谢豪房地产开发有限公司100%的股权..预披露的截止日期为2018年8月10日。

华侨城的城市更新

华侨城旧城改造于2015年首次更名，收购了华环力持有的深圳恒祥集团房地产开发建设有限公司(以下简称恒祥集团)51%的股权，定位为华侨城旧城改造的平台，近三年的旧城改造行动大多与其相关。但现在华侨城突然转让老平台的全资子公司，这不可避免地受到外界的关注。

目前，关于转移目标企业的信息很少。根据工商信息，深圳谢豪由恒祥于2013年6月3日成立，注册资本为人民币1000万元。其业务范围包括投资兴办产业(具体项目另行申报)、从事具有合法土地使用权地块的房地产开发和管理、自有房产租赁和投资管理。

截至2018年5月31日，深圳谢豪的营业利润为7100元，净利润为7100元；总资产1000.96万元，无负债，所有者权益1000.96万元。这反映出当前目标企业可能不会开展实质性业务。

关键人员信息方面，张昌济为深圳谢豪执行董事兼总经理，郭宇为监事。视点房地产新媒体了解到，张昌济是《花之伴侣》的最高领导者，2016年前后曾担任恒祥集团的总经理。在华侨城旧城改造的15家海外投资公司中，他是6家公司的法定代表人。

然而，工商信息显示，恒祥集团更名为华侨城后，张昌济逐渐淡出了这一合作平台。

其中，2017年3月13日，张昌济不再担任华侨城旧城改造总经理，由王文锦接任。此后，、冯、、、王先后加入华侨城旧城改造委员会，其中杨、冯均来自华侨城，曾担任花伴董事。

关于深圳谢豪的转让，截至发稿时，视点房地产新媒体尚未收到华侨城的任何回应。通过搜索引擎，还没有发现转让目标企业参与了哪些项目。

上述资产优化发生在华侨城转向深圳股市的第三年，反映了在进行城市更新时的偶然性。然而，考虑到它已经连续获得了数百万平方米的可销售土地储备，如何继续优化和促进该项目仍然考验管理。

深圳的旧拼图

2015年，华侨城斥资28亿元从花卉合作伙伴手中收购了恒祥集团。时任华侨城董事长的刘平春回应了新的房地产媒体。此次收购主要基于两个考虑。一是试图与私营企业合作。完善公司的经营结构和管理结构；其次，由于华环里名下有开发潜力的项目，华侨城可以在深圳不断获得优质资源，解决过去土地资源太少、渠道狭窄的问题。

华侨城管理层的声明揭示了一个事实，即深圳这一中心企业的资源多年来过度集中在集团总部(即南山华侨城地区)，几乎没有参与旧的改革，其持续发展面临瓶颈。

收购恒祥集团后，收购了沙井后亭旧房改造项目、水门拆迁土地返还项目、龙胜旧房改造项目、沙井后亭旧房改造项目、穆欣新村旧房改造项目、诸光旧房改造项目二期，销售面积约60万平方米，远高于华侨城深圳公司2015年的合同销售面积(37.1万平方米)。其中，沙井后庭(海斯金源)旧房改造项目和沙井后庭(海斯听云)旧房改造项目相继进入市场。

这种关系也成为华侨城城市更新和对外扩张项目的重要基础之一。2016年底，恒祥集团(当时未更名)与申花合作，在武汉和深圳开发高品质地块；2017年8月，华侨城城市更新项目中标深圳沙井东塘古村落区域项目；今年3月，收购了龙岗大茂工业区旧改造项目，实现了首次进入坂田地区。

据房地产新媒体的不完全统计，目前深圳已有8个旧装修项目已经立项或进入建设阶段，面积超过40万平方米。

其中，过去一年收购的项目，包括坂田大茂工业区的旧改造和渔人码头的旧改造，已接近拆除完成，推进速度较快。以南山渔人码头为例，该项目于今年4月正式拆除。计划6月开工，2021年6月竣工，总投资204.9亿元。相比之下，华侨城城市更新项目的进展相对缓慢。

此外，三年前华侨城收购恒祥集团时，涉及项目申请和合作意向的项目多达15个，占地面积超过187万平方米，可销售面积近700万平方米。考虑到这些项目大部分都没有得到批准，而且在拆迁前都要得到业主100%的同意，所以它们仍然属于长期发展规划。

虽然深圳已经进入股票资源价值更高的市场阶段，华侨城也致力于旧体制改革三年多了，但从实际扩张效果来看，其过去的资源收购渠道仍然发挥着骨干作用。

视点房地产新媒体了解到，仅通过文化+旅游+城市化的综合开发渠道，华侨城在过去两年内就相继收购了甘坑新城、光明特色镇、国际低碳城等大型项目，单个项目的投资就达数百亿元。公司还通过招标、拍卖和挂靠等渠道获得了龙华、宝安等新项目，成本远远高于老项目。

上述多元化的土地收购最终使华侨城成功拓展了空的资源收购空间，为其业绩做出了实实在在的贡献。据深圳房地产信息网统计，2017年，华侨城在深圳的销售额为170.5亿元。主要项目包括位于南山总部附近的香山梅树和天鹅湖一号，以及通过旧房改造和招标拍卖获得的海斯听云和红山6979。