全新业务重塑城市场景 华润置地城市综合投资开发运营的新理想

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观点房地产网作为华润集团旗下的房地产平台，华润置地迎来了硕果累累的一年。据华润置地披露，2017年的合同销售额约为1512亿元，同比增长40%，超过年初设定的预算目标。

随着房地产行业进入新的发展周期，市场开始从增量时代向存量时代转变，住宅企业也发生了转变，华润置地就是其中之一。

7月18日，在深圳万象天地剧场举行的2018华润置地华南区品牌战略会议上，华润置地华南区董事长孔在致辞中表示，华润置地已从战略上转型为综合性城市投资开发运营商。华南地区全新的商业布局也密集出现，包括综合开发、城市建设和运营、城市更新、产业平台和创新商业。

事实上，早在2004年，从华润中心项目开始，华润置地就开始探索城市投资、开发和运营之路。

“十三五”期间，华润置地提出了“卖地产+投资地产+x”的经营模式，包括住宅、写字楼、商业综合体、长期租赁公寓、工业城镇等业务。

2018年，孙淳深圳湾万象市、万象世界剧院等项目相继启动。区域运营的整体规划、城市更新业务的特殊性和责任性、产业平台的资源整合性和产业的前瞻性，使得华润置地综合城市投资开发运营商的角色更加清晰。

深度城市化，城市运营商的崛起

经过30年的快速发展，中国的城市化率已经超过50%，城市居民逐渐占据主导地位。随着城市人口、城市规模和城市数量的增加，城市人口对生活、居住、就学和就业的刚性需求大大增加。

进入后工业时代，以速度著称的城市化内涵亟待改变，即城市化进程应从速度向深度转变。

根据房地产新媒体的观点，目前，对住房的重视、对配套设施的忽视、产业的缺乏以及铺开蛋糕的不断扩大导致城市功能分布不均。与此同时，污染、噪音、交通等方面的生态环境恶化，人们的城市生活质量受到了严重影响。

深度城镇化是指弥补现有城镇化快速发展留下的不足，在已经很高的城镇化水平的基础上，进一步提高整体素质和水平。

面对这种经济发展方式的转变，城市经营者应运而生。城市开发运营商的崛起标志着中国房地产市场进入了一个新时期。

但显然，并不是每个企业都可以被称为城市运营商。只有自觉关注城市总体发展目标和规划，充分利用市场导向机制和手段，充分发挥企业的产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，满足城市居民的需求，同时使自身发展项目成为城市发展和建设的有机组成部分，才能称为城市发展运营商。

同时，完整的城市开发经营业务是从土地开发权的获取到城市建成后的持续维护和运营的整个产业链的整合。它至少包括四个环节:土地开发权的取得、一级土地开发、功能设施的开发和城市运营服务。

城市发展和运营的特点和商业模式要求企业不仅要开发单一的房地产，还要建造商业和住宅建筑以及出售建筑物。企业有必要着眼于城市发展的未来，以更具前瞻性的眼光开始新城市、新城区或旧城改造的总体规划和建设。有必要从简单的房地产开发向大规模的城市经营转变。

城市的复杂系统考验着住宅企业的多重综合能力

从房地产新媒体的角度来看，作为城市投资开发的运营商，至少要具备五种能力:土地收购投资能力、城市综合规划能力、项目投资能力、城市运营服务能力和协同管理能力。

其中，土地收购和投资能力:可以有一个良好的项目入口，运营数十亿甚至数十亿的资金，并在商业、住房、写字楼、城市更新和工业等多元化业务发展中发挥作用；城市综合规划能力:在开发土地资源时，整合对产业、城市和综合资源的认识；项目招商能力:具有包括工商在内的各类招商能力和资源；城市运营服务能力:公共城市规划中的前瞻能力、公共设施中的资源整合能力、与人的共情能力；协同管理能力:在城市管理中与政府和其他相关机构的有效协作和高效管理。此外，在城市运营层面，企业的社会责任和城市化进程的前瞻性能力要求更高，各种能力的整合和叠加可以使城市投资、开发和运营进入相互整合和一站式运营的状态，避免快速城市化导致的城市功能分布不均衡再次发生。

以华润置地华南地区为例，其作为中心企业的地位和强烈的社会责任感，使其能够在城市发展战略和城市总体规划的总体格局下，实现自身责任的社会价值，实现可持续经营；其次，它得到了华润集团七大战略业务部门的产业优势支持，如消费、电力、水泥和健康。重视跨行业合作时，行业的资源整合优势尤为重要；另外，为城市提供高质量的综合功能是华润置地的固有基因。从华润中心对罗湖区的振兴，到华润城广东省的老样板，再到整个后海地区的战略总体规划，可以看出其项目投资能力、运营服务能力和协同管理能力。

事实上，经过十多年的不懈探索，华润置地在城市发展和运营方向上已经取得了初步成效。来自华南地区的业务和项目:

在综合开发领域，华润置地一直处于房地产行业的领先地位。在十多年的房地产开发过程中，华润置地不仅为空提供了大量的建筑空间，也为人们提供了更新生活方式的可能性。其住宅和商业产品，如万象市，幸福里和乐府已成为行业基准。在商业领域，华润置地无疑已经成为国内商业地产的领头羊，深圳万象城、万象世界等商业体的出现，已经成为推动城市消费升级的基准商业项目。根据品牌会议，深圳湾万象市、柳州万象市和厦门万象市也将于2018年开放；在住房开发领域，华润置地华南区已在广东、广西、海南和福建省规划了15个城市，有30多个住宅和公寓项目。

在写字楼方面，从华润大厦到南山科技金融城，再到华润前海大厦，华润置地一直致力于为城市人创造理想的商业场景。特别值得一提的是，今年即将加入世贸组织的华润大厦正在拔地而起。作为华润集团在内地的总部，该项目位于深圳后海企业总部聚集的核心区域，总建筑高度392.5米，成为该区域第一。在新闻发布会上，华润置地华南地区办公室市场部副主任杨宪钊介绍说，孙淳将创新引入智能物联网技术，并登陆了智能接入、智能照明、智能安全和bim系统四大核心场景。

在城市更新业务领域，自华润城成立以来，城市更新已经成为华润置地的名片。目前，仅在华南地区，华润置地就先后进驻广州、东莞、湛江等城市，推动了90多个项目的落地。

在城市建设和运营领域，华润置地通过八大业务模块参与生活的方方面面:城市综合运营、医院医疗、学校教育、公园和公共空厅、商业运营、文化体育、城市棚改和城中村改造。

在工业和创新领域，华润置地以智能、健康、港口和航运城市、文化旅游、时尚和田园为主题，着力打造智慧城市综合体和特色城镇，打造智能物联网、跑步加速、雨养农场、艺术空内容ip。

从传统住宅、写字楼和商业，到城市更新、城市建设和运营，到工业平台和创新商业，华润置地华南区正在为人们和城市建造不同的客厅。

开发经营城市的发展模式不仅为企业提供了新的发展机遇，也对企业提出了更高的挑战，包括如何正确定位或寻求经济效益、社会效益和环境效益的完美平衡。

总之，企业不仅要以经济效益为导向，还要注重长远的社会效益和环境效益。

具体来说，在深化布局的过程中，城市的投资、开发和运营不仅要发展过去的房地产项目，为城市提供空资源，还要延伸到相关城市建设的支持和运营。

从城市发展和运营的角度来看，通过参与规划指导、产业培育、住宅开发、配套建设等方面，我们将与当地政府和各合作伙伴共同打造一个新的城市核心，打造一个集商业、商业、人居、文化艺术、医疗保健等生活于一体的空之家。

这种模式往往要求企业充分发挥自身的产业和资源优势，满足城市居民的需求，推动自身发展项目成为城市发展的有机组成部分。从外界来看，这种模式显然比传统的流型住宅开发更加困难。

华润置地是一个喜欢掷硬币的会员。

根据2017年年报，华润置地已进入59个城市，销售物业的项目有181个；在投资物业方面，它已进入44个城市，27个项目已经开放，39个项目正在开发中；X区还有8类长期租赁公寓、工业城镇、文化和体育。

同时，华润置地一直在寻求经济效益、社会效益和环境效益之间的平衡。高质量是华润置地给出的第一个答案。在过去房地产业快速发展的过程中，华润置地不仅注重发展规模，而且始终注重保持发展速度与发展质量的平衡。

质量的创造也给华润置地带来了经济效益。数据显示，华润置地2017年毛利率达到39.8%，同比增长7.5个百分点；投资物业的营业额达87.8亿港元，同比增长21.1%。

随着主要的社会矛盾已经转化为人们对更好生活的日益增长的需求和不平衡发展之间的矛盾，生活需求的多样化也将成为未来的主旋律。

如何在未来的发展中适应这种变化，也将是华润置地作为城市综合投资开发运营商需要面对的问题。然而，这种别出心裁的想法，即质量将更多地改变城市，将为华润置地带来更多的可能性。