香港地王资本术 龙光、合景超百亿港元输血鸭脷洲项目与融资

本篇文章2185字，读完约5分钟

2月6日，合肥京泰富和龙光分别宣布，他们于3月成立的合资公司万奇当天已获得105.75亿港元的定期融资贷款，两家母公司将分别为项目公司提供50%的担保。该合资公司负责香港鸭洲利南路鸭洲内陆段136号住宅项目的开发，这是去年耗资168亿港元的香港土地之王项目。

根据公告，这部分银行贷款将用于对现有融资的部分现有债务进行再融资，并为项目建设成本拨付资金。此处提及的现有融资是合资公司于2017年3月向银行机构申请的75.05亿港元贷款。

在一年内，近180亿港元被两次筹集。加上两家母公司提供的贷款，鸭洲王迪项目的启动资金超过270亿港元。

亚龙州王迪第三次输血超过270亿

视点房地产新媒体获悉，早在2017年3月22日，即两家公司以168.55亿港元的合伙关系收购土地后约一个月，和晶和龙光宣布各自向项目公司发放了46.85亿港元的贷款。连同先前已付的土地按金1，250万港元，两家企业合共提供贷款93.95亿港元予亚龙岛土地。

这笔资金将用于支付部分土地价格。此外，据视点房地产新媒体报道，上述两笔贷款的年利率均为2.5%，期限均为60个月，只需在期限结束时一次性偿还即可。

当接受母公司的输血时，外部融资也开始了。根据公告，该项目公司还将通过75亿港元的银行贷款和500万港元的贷款支付168.3亿港元的土地价款余额，以资助或再融资部分预计建设成本。

通过上述两次融资，项目公司筹集了近170亿港元的土地资金，这导致龙光地产管理层在去年的业绩会议上仅动用了40多亿港元的土地资金。当时管理层表示，由于采取了合作的方式，项目实际投入的财务资源只占整个公司的一小部分，对集团的财务和现金流没有压力。

然而，这两个融资项目只解决了土地支付问题，未来的开发建设费用仍然不小。根据2017年初的计划，该地块预计于2017年第二季度开工建设，建设期预计为51个月左右。

数据显示，鸭洲项目占地约126，600平方英尺，建筑面积约762，100平方英尺，可按计划建造约1，420组。然而，早前的消息透露，开发商计划将该项目建成280至320个大型豪华物业，平均每组面积超过2000平方英尺。

在漫长的开发周期开始时，它将获得超过100亿元的土地级融资，这将在短期内缓解项目的资金需求。

据合肥京泰富董事长兼执行董事孔建民介绍，鸭洲项目总投资将在230亿至240亿元之间。截至目前，项目公司最新融资105.75亿港元，累计融资至少274.75亿港元，其中母公司自有资金占34.2%。

除了龙光和河静，在香港大量投资购买土地的HNA也在为其项目筹集资金。最近有传闻说，HNA计划从启德机场旧址筹得15至20亿美元作为按揭，预期贷款利率会低于8%。

无论是龙光和景还是HNA，这些在香港投资了巨额资金的房地产企业，香港长期的低利率环境和简单的税制，使他们的命运相互依赖。

香港的低息基金及融资策略

然而，值得注意的是，2017年初，当中资房地产企业在香港攫取土地时，香港金融管理局(FSA)突然抛出了一个小花招。香港金融管理局关注到一些发展商以高杠杆方式筹集资金，甚至透过多间银行全数支付地价，因此加强了对这类融资的信贷管理。

根据2017年5月发布的新政，香港金融管理局调整了银行向房地产开发商提供的最高融资上限，将分别下调至土地价格成本的40%和建筑成本的80%，而整体贷款上限将下调至竣工后房地产预期价值的50%。

观点地产新媒体获悉，2017年3月鸭洲项目融资约75亿港元，占总地价168.55亿港元的44.5%，领先于香港金融管理局下调住房银行融资最高融资限额。

此外，一些市场参与者指出，提高融资上限对住房开发项目的影响有限。目前，香港内资房地产企业资金实力雄厚，龙湖、河静、龙光、HNA等一些房地产企业在香港有上市平台，通过发行债券和票据筹集资金，成本不高。

事实上，正因为香港物业市场的发展潜力，以及整个市场的长期低利率环境，在过去一年，它已成为内资住宅企业抢滩的另一个世界。10年前，金融海啸后，美国实施信贷宽松政策，导致大量资金涌入香港，揭开了香港多年来低利率环境的帷幕。

在房地产行业，一方面，低利率吸引更多的投资者和投资者将他们的钱投资于房地产，以增加其价值；另一方面，房企支付的融资成本也在下降，2017年，中资房企在香港积极投资的场面较为集中。

充裕的资金和低利率环境也被外界列为香港房价过高的主要原因。除了低利率外，香港实行的简单税制只对香港的利润和收入征税，这进一步降低了开发商的财务成本。

龙光地产的管理层此前透露，相对于售价，香港的底价仍然是合理的空房，而香港开发的利息和税收也比内地便宜。

12月14日，随着美联储宣布加息，香港立即宣布将跟进，将基准利率上调25个基点至1.75%。因此，据推测，在美联储2018年加息的预期下，香港各银行的利率已逐渐上调并恢复正常。

加息后，香港金融管理局总裁陈德林表示，如果将过去几年香港的通胀考虑在内，香港实际上处于负利率环境，港元会随着美元加息而逐步回归正常水平。一些市场分析师还表示，尽管他们经历了2017年的三次加息，并预计2018年将加息三次，但整个市场仍处于低利率环境，房价仍在上涨。

然而，尽管目前投资香港内地住宅的热情还没有完全冷却下来，但在最近的大量地块招标结果中，中资房地产企业却很少。