吴亚军长租“支点” 龙湖援引CPPIB八亿美元再设投资平台

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观点房地产网今年4月，龙湖首期30亿元住房租赁专项债券上市；现在，在与gic联手仅一个月之后，它在7月12日宣布将与加拿大养老基金投资公司(cppib)建立一个长期租赁公寓投资平台，初始投资为8.17亿美元。

一系列的市场行为表明，作为龙湖四大水系之一的长期租赁公寓越来越受到集团的重视。在今年的业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵表示，龙湖长期租赁公寓2020年的租金收入将超过30亿元人民币。

显然，长期租赁公寓的开发和运营已经成为龙湖激发租金收入的重要支点。

引用cppib建立长期租赁平台

6月12日，龙湖宣布将与新加坡政府投资公司(gic)共同建立长期租赁公寓投资平台，投资龙湖长期租赁公寓项目，初始总投资10亿美元。

当时，龙湖相关人士告诉新的房地产媒体，除了自持长期租赁公寓，龙湖还将投资其他长期租赁公寓资产；除gic外，集团还在与其他投资者接触，并将有更多的合作。

现在这种挥之不去的声音还没有被发现，龙湖的确已经招募了新的合作伙伴。

此次合作的主角是加拿大养老基金投资公司(cppib)，双方将共同建立一个长期租赁公寓的投资平台，初始投资总额为8.17亿美元。该投资平台主要用于投资中国一线和二线核心城市的长期租赁公寓项目。

观点房地产新媒体就此次合作的细节咨询了龙湖相关人士，但截至发稿时仍未得到回应。

据了解，龙湖集团与cppib之前已经进行了多次合作，包括2014年联合投资苏州石山综合项目；2016年，投资重庆西城天街、成都樊城和上海颛桥项目。

其中，2014年12月，龙湖与cppib成立合资公司，cppib承诺投资约2.34亿加元(约12.5亿元人民币)开发苏州时代天街项目。

2016年10月，cppib与龙湖地产联合宣布，双方成立第二家合资公司，投资重庆西部天街购物中心项目；Cppib承诺投资1.93亿加元，占该房产的49%，这也是CPPIB在重庆投资的第一个零售购物中心项目。

去年，加拿大太平洋投资银行首席执行官马克·麦金(mark machin)在接受媒体采访时透露，加拿大太平洋投资银行预计2030年将在中国投资1500亿加元(约合7700亿元人民币)。

面对在中国投资巨大、合作多年的老朋友，充满了长期租房发展思路的龙湖不会错过。

增加投资和长期租赁支点

今年3月，龙湖地产宣布有意更名为龙湖集团，称其原有名称已不能涵盖公司的四大渠道业务，即房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和物业管理。随着业务的扩大，龙湖正在增加投资流量的产出。

观点房地产新媒体查阅了年报，了解到近年来龙湖投资活动的净现金在跌宕起伏中有所增加。2016年，数据同比增长1.28倍，达到401.17亿元；去年，其配额增加了1.76倍，达到1109.04亿元。

在这一趋势下，龙湖投资地产的现金流出在前三年持续下降的情况下，2017年也增长了41.06%，达到41.67亿元；预付租赁款也增长了2.27倍，达到726.69亿元。

以前，龙湖投资物业都是商场，主要分为三大产品系列:天街系列城市体验式购物中心、星月汇系列住宅购物中心和嘉月汇系列中高档家居生活购物中心。

然而，在2017年年报中，龙湖不自觉地改变了另一种表述:投资物业主要是一个购物中心；除了购物中心，新的长期租赁公寓已经在北京、上海、杭州、南京、重庆和成都等14个一线和主要二线城市开业并运营。

数据显示，2017年，龙湖的物业投资业务不含税租金收入25.9亿元；其中，商场、公寓等租金收入分别占97.7%、1.5%和0.8%。由于购物中心和关羽的发展，龙湖的投资物业估计升值了49.2亿元。

截至2017年底，龙湖已开业建筑面积58万平方米，整体入住率为46.0%；已开放的房间总数已达15，000间。

具体来说，龙湖冠宇项目开业3个月内商铺面积为37.36万平方米，租金收入为930.4万元，入住率为34.4%。

开业3个月以上的店铺面积为206，700平方米，租金收入为3088.4万元，入住率为67.1%；其中，开业6个月以上的物业规模为63700平方米，租金收入为1418.9万元，入住率为91.7%。

从这个角度来看，在长期租赁公寓领域，如果你想获得更高的入住率和收益率，你必须经历时间的沉淀，经历更长的投资周期。龙湖集团副总裁韩石曾透露，即使是轻资产项目，冠宇项目的动态回收期也应该长达5至6年。

另一位市场人士透露，根据龙湖内部计算，长期租赁公寓的资本成本应控制在4%左右，持续投资可以实现盈利。

虽然龙湖目前的平均借贷成本低于5%，但龙湖发行的许多绿色债券和优先票据的年利率都低于4%；然而，仅靠自身的运营仍然不能满足长期租赁公寓的持续资金需求。

此外，对长期租赁规模的追求也是龙湖增加融资的动力之一。在今年的业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵表示，龙湖长期租赁公寓2020年的租金收入将超过30亿元人民币。显然，公寓收入已经成为龙湖煽动租金收入的重要支点。