单月207亿拿地赶超销售 金地“加杠杆”全年达标1400亿

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观点房地产网已于2017年结束，开发商已开始陆续发布销售业绩。房地产行业的集中度提高了，开发商成了最大的受益者。预计只有毕万衡的三家公司同比增长超过50%，其次是同行，增幅超过30%。

以金地为例，1月4日的最新公告显示，2017年12月，金地实现合同面积109万平方米，同比增长166.5%；合同金额为196.3亿元，同比增长167.1%，这也是金代尔去年创下的最高月度纪录。

考虑到三个月前金代尔的销售额达到1026亿元，1000亿元的门槛并不构成挑战。它留给投资者的唯一悬念是:2017年的销售上限在哪里？

答案现已揭晓。去年，金地公司总承包面积766.7万平方米，合同金额1408.1亿元，分别增长16.5%和39.9%。在2016年销售额增长63%后，这家华南房地产企业继续保持快速增长。

签署196亿的秘密

根据之前发布的意见指数，金谷在整个行业中排名第11位，比2016年高出一位，比绿城低1463亿元。

在上述销售中，金代尔商业大厦(Gemdale Commercial House)做出了巨大贡献，这是金代尔在香港拥有的一个股票平台。据金代尔商业有限公司当天披露的数据，公司去年累计合同销售额452.76亿元，同比增长125%，占金代尔销售额的比重从20%上升到32%。

月度销售业绩隐藏了金地增长的密码。按月计算，公司上半年月合同销售额为73.25亿元，与年平均水平(92.64亿元)相差-20.93%，仅在3月和6月突破90亿大关；下半年，月平均收入达到109.87亿元，同比增长18.60%，表明公司的推送节点集中在下半年。

据视点地产新媒体查询，自金九以来，金地在一个月内披露了约40个新增项目，其中9月和10月分别有51个和38个项目，12月有39个项目，主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区。

在备受关注的12月，金地的产品目录表现良好，包括烟台金地资本二期(开发商宣布)销售的116套套房，最终实现了196.3亿元的月销售记录；平均价格为18000元/平方米，分别比10月份和11月份低1.1%和7.7%。目前，还没有确定这是否与晋升直接相关。

对此，接近Gemdale的人士否认，在回应新房地产媒体的观点时，有意将重点放在推板上。此人表示，Gemdale在年底确实有几个重要项目要出售，但强调推量的增加仅与项目进入开发节点有关。

可比较的数据是，在年底的冲刺之后，Gemdale披露，2018年1月和2月只有23个项目有新的或额外的计划，比前一个月减少了36%。

与业内其他主流房地产企业的节奏相似，金地在增加销售的同时，也有意识地加强了土地储备。

全年占用土地1000多万平方米

自2017年6月以来，金地一直在积极增加头寸，并在6个月内收购土地。截至11月底，公司新增土地市场项目60个，建成区面积780万平方米，比2016年全年增长45%；相应的土地总价格为709亿元，比2016年全年增长102%。

12月，金地在一个月内新增14个项目，分别位于天津、北京、成都、东莞、沈阳、苏州、重庆等地，建成区面积近280万平方米；相应的土地总价格约为207.5亿元，也是月度新高。

积极夺取土地几乎颠覆了外界对金地过去的看法。截至2017年底，金地新增项目74个，总建筑面积1060万平方米；相应的土地总价格约为916.5亿元，土地收购总额占销售总额的65.09%，比2016年的35%高出约30个百分点，达到近七年来的新高。

就平均征地价格而言，去年Gemdale新增土地的底价为8646元/平方米，比2016年的平均征地价格高出32%，主要反映了公司重点发展核心一二线城市带来的成本影响。

尽管土地收购的总价格达到了新高，但杰代尔实际支付的股本金额可能要小得多。例如，去年12月，金代尔以62.9亿元和23.8亿元分别获得了北京经济技术开发区河西区x94r1地块和昌平区北七家镇东三七村011地块。目前，各方尚未披露合作比例。

接近金代尔的人士向视点房地产新媒体(视点Real Estate New Media)提到，金代尔肯定想在近几年做大做强，包括区域管理体系和投资计划，这些都是约束员工和公司利益的措施，因此业绩有所增长。同时，该公司表示，金地将考虑通过不同渠道获得符合上市公司利益的项目。

得益于积极的土地收购，金谷地产2018年的市场价值可能在一定程度上得到保证。2017年上半年，金地土地总储量为3300万平方米，按年平均销售价格18400元/平方米计算，可销售价值达到6072亿元。

应该指出的是，随着通过增加杠杆加速土地收购，金地的负债也相应增加。截至去年第三季度末，杰代尔的资产负债率和净负债率分别为73.5%和40.1%，同比分别上升4.9%和7.1%。

在这种情况下，优化融资渠道成为管理层开始运作的重要方向之一。观点房地产新媒体了解到，2017年上半年，金代尔透露，加权融资成本降至4.48%；第三季度，公司发行了15亿元中期票据、40亿元公司债券、30.5亿元资产支持证券和其他多元化融资，利率在4.75%至5.27%之间。