京城首拍收金百亿 远洋首创61亿夺孙河“限价房”宅地

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观点房地产网新年钟声一响，北部地区就遭受了大面积的降温。在强北风的吹袭下，北京的最低气温降到了零下8摄氏度。然而，北京的土地市场仍然相当火爆。

1月4日，北京迎来了2018年第一次土地拍卖，丰台、朝阳、密云地块公开出让，总出让面积17.59万平方米，起拍价82.24亿元，全部通过土地价格管制、房价限制、自持竞争和竞价机制出让。

尽管受到多重限制，这三块限价房仍吸引了26个买家，包括电建、龙湖、中粮+徐汇+恒基、先锋+远洋。

最后，第一个远洋财团电力建设和北京投资开发项目顺利完成，土地出让金总额达97.18亿元。在各轮投标中，保险费率不高，最高保险费率达到50%。

总的来说，北京对土地流转的限制政策仍然发挥着重要作用，这使得企业的土地收购越来越理性。

第一艘远洋61亿顺河号赢得了陆地

朝阳区孙河镇北店西村、北店东村和西店村的2902-46块土地可以说是这次最受关注的土地。

数据显示，该地块土地用途为纯宅基地，土地面积为90394.03平方米；建筑控制规模控制在99，433平方米；挂牌出售的初始价格为55.79亿元，投标保证金为17亿元。同时，商品房平均销售价格不应超过68924元/平方米，最高销售单价不应超过72370元/平方米。

较高的投标门槛让许多企业望而却步，参与拍卖的大多数开发商选择了控股的方式。该区域已经吸引了4个投标人，即中粮+徐汇+恒基、首创+鸳鸯、龙湖+首开和石榴集团。

投标过程中没有什么波折。最后，第一个远洋财团以61亿元的价格赢得了这块土地，底价为61348元/平方米，溢价为9%，这不符合自我维持竞争的条件。

根据转让条件，容积率为1.1，建筑高度控制在12米。根据市场分析，该地块预计将建成低密度住宅和别墅。

事实上，三和也属于北京新的高端住宅区。分析显示，三和是北京唯一一个先规划、后销售、后建设的低密度住宅区。平均土地容积率约为1.1，是北京目前和未来的最终改善区域。

顺河地区有很多别墅和别墅式的项目，如首开朗雅、中粮瑞福、林静原创、太和京郊等。，价格从74000元/平方米到100000元/平方米不等，而三和的整体房价约为64000元/平方米。

在接受视点房地产新媒体采访时，雅豪机构营销总监郭毅表示:出售的土地靠近中央湖，位置更好。同时，规划容积率的条件也不太高，投标人可以通过拉高价格和压低价格来规划别墅产品。

郭毅表示，空别墅产品的价格相对较为充足，而较低的土地价格也能提振部分销售。该地块的市场前景相对乐观。

据了解，2017年5月，中粮天恒徐汇财团以31.1%的溢价，以每平方米约51，300元的销售底价，获得了孙河新店村的住宅用地。

9月7日，泰和以59.6亿元的总价，以49%的溢价，相当于每平方米6.9万元的底价，在顺河赢得了一块9.99平方米的宅基地。商品房平均销售价格不超过68245元/平方米，最高销售单价不超过71657元/平方米。按照这种观点，这次卖地的底价是公平的。

丰台密云北京投资电力建设

北京市丰台区城乡结合部的怀坊村二期(第七个案例)和新宫村旧村改造工程ny-001等地块，是土地拍卖行数量最多、拍卖时间最短的地块。

该地块土地为r2类居住用地和a33基础教育用地，土地面积21975.01平方米，建筑控制规模41704平方米，挂牌价格13.5亿元，投标保证金4.1亿元。同时，平均销售价格不得超过61881元/平方米，最高销售单价不得超过64975元/平方米。

该地块吸引了多达14家房地产企业，包括电力建设、法华、钟君、中海、金科和石榴。然而，投标轮次仅达到9轮。最后，电力建设公司在不到10分钟的时间里成功赢得了这块土地，成交价为16.75亿元，地价为24.07%。

据了解，2018年，电力建设失去了两个儿子。1月2日，中国电力建设和南国地产在重庆主城区渝东集团以每平方米4781元的底价赢得了一片257亩的商住用地。

最后出售的土地，北京市密云区潭营镇my00-0103-6002 R2地块的二级住宅用地也很快得到解决。招标开始时，东亚新华、建筑工程、北京投资、中国铁路建设、钟君和卓越轮流发帖。

第14轮，建设价格为19.43亿元，触及土地价格，成为竞争和自我维持的环节。北京投资发展公司率先报告了2%，但没有人跟进，主持人立即宣布了交易。最终底价为15，277元/平方米，保险费率为50%。

根据资料，该地块土地属于r2二类居住用地。土地面积63，574.44平方米；建筑控制规模控制在127，149平方米。

挂牌出让起价12.95亿元，投标保证金3.9亿元。同时，商品房平均销售价格不超过25607元/平方米，最高销售单价不超过26887元/平方米。

此外，上述两个地块实行90/70政策，即不适合建设经济适用房，90平方米以下住房面积在项目住宅建设规模中的比例需要达到70%以上。

据了解，90/70政策于2006年首次出台，并已在许多地方实施。当时有市场评论，这一政策是最难监管的指标。

然而，到2016年，这种一刀切的政策在许多地方难以实施，因为难以满足市场和企业的需求。例如，2016年2月29日，广东省政府正式发布通知，取消限制性措施。北京仍然是90/70政策最有力的执行者。

目前，北京正试图从源头上控制房价。一方面，土地供应增加；另一方面，各种政策，如土地价格限制已经到位。

数据显示，自去年以来，限价房变得越来越普遍。去年，北京共有43宗住宅用地交易，具有限定房价、竞争性地价和竞争性自持性，约占2017年北京住宅建设用地总面积的70.4%。

在土地供应结构方面，共有产权房、租赁房和其他经济适用房的土地供应规模逐步扩大。据报道，未来五年，北京将完成25万套共有产权房屋的土地供应。

在土地供应方面，从2018年1月4日至2月6日，北京将有26笔土地交易，起拍价约为641.4亿元。其中，20箱将在1月份售出。这26块土地包括23块住宅用地，远远超过2017年同期和历史同期。

回顾2017年，北京集中供应了91块住宅用地，规划建筑面积超过1229万平方米。与2016年相比，居住用地增加了74个，规划建筑面积增加了978万平方米。