调整的一二线与三四线 恒大销售超五千亿均价逼近万元

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万科公布年度销售业绩后，另一家销售额超过5000亿的房地产公司立即公布了2017年的销售业绩。

1月4日晚，恒大宣布2017年12月份签约销售额约为305亿元，签约销售面积约为298.1万平方米，平均签约销售价格为10254元/平方米。

截至目前，恒大2017年签约销售额为5009.6亿元，比2016年签约销售额增长34.2%；全年合同销售面积约为5029.9万平方米，平均价格约为9960元/平方米，同比分别增长19.2%和12.6%。

与去年月销售额达到最高水平时的500多亿相比，恒大12月的月销售额并不算高，但从平均价格来看，保持了稳步上升的趋势。

2016年底，恒大的年平均房价为8355元/平方米，去年12月超过1万元。即使是2017年全年，平均售价也达到了9960元/平方米。

然而，对于恒大来说，2017年销售额突破5000亿元几乎是没有悬念的。去年，更值得关注的是，恒大在香港资本市场的股价从年初的5港元涨到年底的近27港元，并一度达到全年32港元的高点。

对于恒大去年股价上涨的原因，很多专业人士指出，这直接关系到恒大良好的销售业绩和负债状况的大幅改善。

事实上，恒大总共赢了近1300亿元，这也是其股价上涨的原因之一。

11月6日，恒大宣布其间接子公司恒大地产已与郑伟、苏宁、鲁北高速等6家企业签署增资协议，总投资600亿元。

消息一经发布，第二天中国恒大的股价立即上涨，涨幅最高超过11%，收于30.9港元，市值超过4000亿港元。

券商对恒大未来的股价更加乐观。国泰君安在研究报告中表示，随着领先集中度的提高和回归a股的推进，恒大的估值仍有空的上行区间，将目标价上调至42.1港元。

海通证券认为，恒大的战争投资意义重大。一旦战争投资基金转换为股权，净负债率将大幅降低，目标价格将定为40.57港元。

在众多券商发布的报告中，许多分析师也注意到，恒大地产正在努力调整2017年土地储备结构。

瑞银在去年12月发布的一份报告中指出，恒大已成功将土地储备重心从三、四线城市转移到一、二线城市；如果三、四线城市的销售走弱，这将有助于他们降低销售下滑风险的影响。

这与恒大最近在公开市场上获得更多信息的事实相当吻合。

此前，恒大的很多土地都是在三、四线城市收购的，这些城市的政府信息披露相对滞后，因此恒大此前的土地收购信息受到的关注较少。

最近几个月，恒大地产收购的公开信息明显增多。仅2017年12月视点地产新媒体的报道中，恒大的征地信息就涉及7次，长沙、宁乡、扬中、台州、深圳、鄂州、绍兴共18宗。

其中，金额最大的是深圳地块:12月19日，深圳湾超级总部基地成功挂牌出售了两块商业和服务用地，恒大以55.52亿元的总价和19198元/平方米的底价拿下了t208-0054地块。

地块规划为办公+商业+文化设施，在深圳湾总部基地销售的地块中，容积率最高。根据计划，将建一座500米高的高楼。该地块的容积率为27.0，总建筑面积为289，200平方米。这个包裹要求只有30%的办公空间可以出售，剩余的15年不能转让。

由此可见，恒大在热点城市和地区的土地收购确实增加了不少。根据恒大2016年年报，一、二线城市的项目数占52.2%，三、四线城市占47.8%。

截至2017年11月，恒大一、二线城市新增储土总量占比30.7%，三、四线城市新增储土总量占比69.3%，其中莱阳、徐州、沧州、佛山新增储土规模最大。

虽然这些新增土地储备中最大的并不在一线和二线城市，但它们都在一线和二线城市的覆盖和影响范围之内。例如，莱阳已被正式划分为青岛都市区，除了传统的广佛融合理念外，粤港澳大湾区规划也是一个热点。