专家:坚持与完善分类调控制度 保持政策连续性稳定性

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加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，是社会各界共同关注的问题。我在2009年和2010年担任中国房地产协会副会长兼秘书长期间，参与组织了一批跨境专家对“十二五”期间全国城市住房发展规划和长效机制进行专题研究，并于2011年初将研究结果以建议的形式正式上报住房和城乡建设部、国家发改委等部门。此后，我多次向有关方面提出加快建立房地产长效机制。

近年来，特别是十八大以来，中央政府在一些重要会议、文件和报告中，如十八届三中全会公报和2014年3月，多次提出加快建立房地产长效机制的问题。在《国家新型城镇化规划(2014-2020)》中，在2016年12月21日的中央财经领导小组会议上，在第19次全国代表大会的报告和本次中央经济工作会议上，国务院有关部门的领导近年来多次谈到这个问题。通过学习、梳理和思考，我将谈谈我个人的理解。

第一，建立长效机制，必须坚持一个立场，着眼于两个目标。

坚持一个立场，就是坚持“房子是用来居住的，不是用来投机的”的定位。围绕两个目标，一是促进房地产市场稳定健康发展；第二，让所有的人都生活，都有地方住。

二、建立长效机制，必须深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购住房制度。

综上所述，中央政府在上述文件中的声明，住房制度的主要内容应包括:坚持住房是为了生活，而不是为了投机的方向，从满足城市居民特别是新市民的第一需求出发，支持扩大需求，遏制投机性房地产投机，以建立多代理供应、多渠道担保和租购为主要方向的住房制度，以市场满足多层次需求为重点，以政府提供基本保障为重点。大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁；加快培育和发展人口净流入的大中城市租赁市场，支持专业化、制度化的房屋租赁企业特别是国有租赁企业发展。通过增加新建商品房，大力发展二手房市场和房屋租赁市场，促进住房的多主体供给；通过公共租赁住房(包括廉租房)、因地制宜开发共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式，拓宽住房保障渠道，解决居民住房问题。

三是促进房地产市场稳定健康发展，要加强对市场的监测、分析和监管，坚持和完善分类调控体系，保持政策的连续性和稳定性。

(一)推进居民住房信息网络化和开发项目开发销售信息网络化，建立健全市场监测分析系统，提高精确调控能力和水平，促进总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的住房供求格局形成，有效保障居民合理住房需求。

(2)处理好短期控制政策措施与长期机制的联系，保持政策的连续性和稳定性。

(三)完善法律法规，依法规范市场，依法保护市场各方的合法权益，依法查处房地产企业和中介机构的违法行为。

(4)坚持和完善分类控制，强化地方政府主体责任。地方政府，特别是人口净流入的大中城市，应认真编制住房发展规划，确定建设总量、结构和布局，确保住房用地的稳定供应。地方政府也要根据市场变化和当地情况采取有针对性的措施，确保市场稳定。

第四，为了让所有人都生活起来，提高他们的生活舒适度，有必要提高新建住宅的质量，有秩序地推进现有住宅区的改造，努力改善居住环境。

(1)坚持绿色发展理念，推进建设方式转变，提高建筑产业化和住宅产业化水平，增加全装修住宅和预制建筑的比重，提高新建住宅的性能和质量。

(2)加强住宅区物业管理和服务，合理使用房屋维修基金。

(3)到2020年，城镇各类棚户区和农村危房基本建成。

(4)在试点的基础上，有序推进既有居住区特别是旧居住区的改造和抗老化改造，提高人居质量和水平。

五是加强部门联动，推进与住房制度相配套的土地、金融、税收制度建设。

促进房地产市场平稳健康发展，实现全民安居，离不开土地、资金等因素的合理匹配和组合，离不开税收的调整。住房制度框架基本确定后，要抓紧建立配套的土地供应、金融信贷和税收制度。

(1)在土地供应方面，在试点的基础上，通过正在修订的《土地管理法》，将逐步建立统一的城乡建设用地市场，城市建设用地规模的增加将与务农人口数量挂钩。根据住房发展计划，确保住房用地的稳定供应；根据不同的住房对象，确定相应的土地供应比例和不同的土地供应方式。

(2)在金融信贷方面，平衡金融与房地产等行业的资金配置，促进金融与房地产的良性循环。建立和完善差异化信贷政策，满足第一套需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。探索租赁贷款、存款和抵押贷款以及房地产信托投资基金，支持住房租赁市场发展。改革和完善住房公积金制度，提高住房公积金管理和服务水平。

(3)在税收方面，应按照“立法先行、充分授权、循序渐进”的原则，推进房产税的立法和实施。建议立法部门在立法过程中听取各方意见，将立法过程转变为集思广益、统一思想的过程，以利于法律通过后的实施，也有利于市场的稳定健康发展。