观望中的2017年北京二手房市场：成交量同比减半  换房成本增加

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人民网北京1月2日电(徐倩、孔)2017年，在严格的调控政策下，北京二手房成交量呈现大幅下降。

据北京市住房和城乡建设委员会统计，2017年北京网上签约二手房136，237套，比2016年的272，434套减少136，197套，减少49.99%。这也是自2015年以来本轮房地产市场周期的最低交易量。

中原地产首席分析师张大伟表示:“在过去的一年里，北京楼市政策的发布密度创造了全国和北京的历史纪录，一年内发布了近50次各种调控措施。经过六个多月的持续楼市调控，市场逐渐适应了最初出台的各项政策后的政策。随着政策进入稳定周期，市场逐渐进入低谷。预计后续市场将继续在低位运行。”

二手房市场“在数量和价格上都有所下降”

在访问期间，《人民日报》记者发现，一些中介商店的营业额下降，二手房价格大幅下降。

“从2017年3月至今，建国路以北、东三环至东四环的二手房均价已经从每平方米近8万元下降到6万元，不同单元之间的价格差异很大。主要取决于房主的意愿。”老张是北京朝阳区一家连锁店的合格二手房经纪人，他告诉人民日报房地产。

“当交易额最低时，我们在北京的连锁店每月加起来还不到4000套。”老张接着说道。

在交易量大幅下降的背后，一些地区的房价大幅下跌。根据链家研究所的监测数据，以2017年11月单个月为例，北京二手房平均成交价比3月份下降了12.2%，部分地区平均成交价下降了25%。

具体来说，以北京市朝阳区为例，2017年3月的平均成交价格约为每平方米8万元，户型差或住房收购率低的二手房价格将略有下降。目前，该地区二手房平均成交价在6万元上下，而旧房和廉租房的平均成交价已降至5.2万元左右。“有些税费比较高的房子，比如本月初卖了一套75平米的房子，总价为520万元，房主要求买家全额支付，所以总价为60万元。”例如，老张说。

上市价格的变化反映了卖方预期的变化。据老张介绍，2017年3月，不管房子有多大，业主们统一报出的均价是8万元。目前，该地区主流交易的平均挂牌价格在7万元以下，居住环境差的房屋挂牌价格在6.2万元左右。

换房子的成本增加了，观望情绪很强烈

二手房成交量的下降也直接影响了北京新房的签约量。

据北京通州某项目的营销总监介绍，记者说:“目前，该项目处于限价状态，这比周边二手房的价格略高。大多数买家都是经过改进的客户。然而，这些改善了的客户大多在更换房子，先卖旧房，再买新房。与去年的情况不同，他们的房子已经上市，很难出售。没人买，买家都在等着看。”

对于购房者来说，虽然房价已经下降，但买房的实际成本却在上升。

“虽然平均价格有所下降，但首付有所增加，而且抵押贷款利率高于2017年3月之前，所以整体计算并没有少付。”吴女士告诉记者。吴女士的家人在北京有一套40套一居室的公寓，她想换成更大的两居室或三居室。三月份之前，她要先付50%的首付，现在首付比例变成了60%，所以她要多付近100万，而且她不能申请25年以上的贷款。

此外，对于首次购房者，自2016年9月30日起，北京首笔住房贷款的利率从基准利率的8.5%上调至5%至10%。“这反映在买家真正花的钱上。没有明显的下降。房屋兑换商支付了更多首付，抵押贷款利率很高。”吴女士说。

专家预测，2018年二手房市场将继续低迷

从政策取向来看，北京的房地产调控政策不会放松。未来五年，北京将完成25万套公租房的土地供应。政府计划通过加快住房供应、提高建筑质量和公平合理地分配住房来进一步稳定社会期望。在新的一年里，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归住宅物业，切实促进北京房地产市场稳定健康运行，将是北京房地产市场的主旋律。

对于今年北京二手房市场的走势，张大伟分析:“2018年北京二手房市场的成交量将继续低迷，成交量将继续回落到10万套左右。”

从买卖双方的角度来看，对未来房价走势的预期也有很大的分歧。

根据链家研究所的数据，在中国，72%的被经济代理联系的业主预计房价未来会上涨。与业主强烈的看涨预期相比，买家的看涨预期略弱。经纪人联系的买家中有52%预计未来房价会上涨，近35%的买家认为房价会下跌。