现场 | 雅生活上市首日 跳水两成的股价及百亿营收目标

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观点房地产网及时赶上了农历新年，陈卓林终于实现了去年年初在业绩会议上宣布的愿望。雅居乐旗下的房地产公司雅居乐人寿服务(Ya Life Services)于2月9日正式登陆香港资本市场。

然而，雅士林的上市时间与美国股市的持续下跌不谋而合，这多少有些不公平。因此，港股和a股近日都处于持续下跌状态，雅士林的股价也在上市当天暴跌逾20%。雅士林原本计划在全球范围内发行每股12.3港元的股票。

截至当日收盘，亚盛日报的股价为9.46港元，比9港元的开盘价低5.56%，比12.3港元的发行价低23.09%，总市值从164亿港元降至126.13亿港元。

雅士林人寿执行董事兼首席执行官刘德明甚至笑着说，这是美帝国主义造成的。

不过，由于在香港上市的6家地产公司的股价基本上都在6港元以下，而且市值也普遍不高，很多人认为雅生这次的下跌也可能是由于估值偏高。

对此，亚寿管理层在当天下午的新闻发布会上回应称，不认为是估值过高的问题，该股上下波动正常，所以不会太在意股价，而应该着眼于业务运营和长远发展，并强调对亚寿未来发展充满信心。

估价高低不一

雅生活是第一个在敏捷地产之外上市的业务部门，所以敏捷特别关注这一上市。不仅、陈、、等敏捷、亚寿、绿地控股的高层领导出席了会议，而且香港证券交易所的钟声也于上午敲响完毕。在简短的媒体见面会后，亚人寿高管立即赶回广州，在下午举行特别上市会议和庆功宴，甚至在会议现场设置了大时钟，以恢复再次敲钟仪式。

然而，在这个巨大的上市之初有一个小插曲。在上市前夕的黑暗交易阶段，亚生的股价跌至10港元左右。2月9日，当它正式上市时，在电话拍卖中跌至9港元，开盘后略有反弹。截至下午收盘，其9.46港元的股价仍比12.3港元的首次公开募股价格低23.09%。

在此之前，彩生活、中海地产、绿城服务等地产公司上市时备受关注，但后来逐渐被冷落，股价和市值下降。因此，作为港股第七大地产上市公司，新亚盛在管理面积和规模上并不具备优势，但当它突然公布港股最高发行价123亿港元、市值164亿港元时，市场上很多声音都认为估值过高。

此外，股票价格在上市当天暴跌，并有更多的言论对亚人寿的估值虚高。早上铃声响起时，有记者向公司管理层询问了股价下跌的情况，当时的反应受到了美股整体下跌的影响。

在下午的新闻发布会上，这个问题又被提出来了，似乎是因为有时间坐下来慢慢谈。雅士林人寿董事长联席董事长黄凤超和出席新闻发布会的执行董事兼首席执行官刘德明均对此做出了较为具体的回应，甚至主动披露了许多路演的细节，以证明雅士林人寿的估值并不偏高。

黄凤超形容股价下跌的问题非常正常。他认为股价上下波动是正常的，在资本市场也是正常的。作为一个资深公司，他并没有过多关注股价，而是关注如何做好运营和业绩，这是对股价的最好支撑。

至于每股12.3港元是否偏高，黄凤超表示，雅的生活收入相对稳定，因为两大股东每年可以获得大量新的经营面积，而上市融资已经获得6亿美元现金，是目前现金最多的物业公司，可以获得更多的并购规模扩张机会。

黄凤超还提到了一种观点，即房地产是一项不归零的业务。他认为，与房地产开发不同的是，年销售额必须从零开始，而物业管理的规模是不断叠加的，因此投资者对发展前景也持乐观态度。他还表示，物业管理在中国是一个稳定和发展的市场。

在投资者方面，黄凤超也透露了前期准备上市的一些细节，称基金等许多投资机构在欧美路演时对国内物业管理行业非常乐观，所以下单认购量非常大，在香港销售时认购量超过20倍。

今天股价下跌，不能说亚人寿的估值偏高。

随后，刘德明接过话筒，笑着说，股价下跌是美帝国主义造成的，并补充说，亚生只发行了6亿美元的股票，但所有投资者认购总额高达33亿美元。

除了估值之外，雅士林人寿在上市前已经明确表示，在登陆h股后，它还将在未来适当的时候寻求a股上市，并在未来以a+h的形式发展。

尽管第一家a股地产杜南地产最近上市时备受关注，股价也飙升至近40元，与h股估值相比颇具吸引力，但在此背后，作为房地产企业的关联企业，碧桂园地产在最后一次ipo中失败，别无选择，只能撤回上市申请。同样，作为房地产企业的关联企业，也不容易拿回a股。

在新闻发布会上，当被问及何时是亚寿回归a股的合适时机时，亚寿公司秘书李大龙没有正面回答，只是说上市不是公司的目的。至于回到A的时间，将来时机成熟的时候，他必须做出这样的选择。

十亿美元的收入目标和未来

在下午不到一个小时的发布会上，雅士林人寿联合董事长黄凤超、执行董事兼首席执行官刘德明、雅士林集团副总裁潘志勇、首席财务官张森、雅士林人寿公司秘书李大龙等出席了发布会，并多次提及此次上市的重要意义、新的里程碑等。

据报道，在正式上市之前，敏捷已经发布了更详细的首次公开募股信息、总体发展计划和目标，其中之一是2020年收入达到100亿美元的目标。

一些媒体在现场质疑这一目标，称在目前上市的几家物业公司中，管理面积比亚寿大，但收入尚未达到100亿，亚寿的这一目标似乎与股价一样高。

雅生活是基于一种严肃而审慎的考虑而制定这样一个计划的。刘德明回答说，提高收入水平不一定与管理领域有关。基于雅生背后的两大股东敏捷和绿地控股的扩张行动，雅生也可以迅速扩大规模，通过增值服务获得更高的收入和利润。

对于亚人寿未来的发展规划，总结了三个方面:一是上市融资65%的收益将用于市场拓展，去年通过第三方开发商的合作，市场拓展了2400万平方米；二是并购拓展国内外市场，填补亚人寿的区域和专业业务布局；第三，发展社区业主和非业主的房地产开发商的增值服务，以增加收入和利润。

虽然亚寿作为第三方开发商正在拓展业务，但视点房地产新媒体了解到，亚寿的规模扩张和业务发展仍将主要基于敏捷和绿地控股的房地产业务。

截至去年第三季度末，雅的居住面积为7620万平方米。今年，雅的生活区可从绿地中获得1000万平方米的物业服务面积，雅居乐预计新开发的700万平方米的物业面积将由其管理。

据报道，在敲钟仪式之前，格林兰董事长张玉良也决定将英国和美国的所有海外开发业务交给雅生管理，敏捷的马来西亚项目也是如此。

值得一提的是，大多数基于敏捷的项目都位于珠江三角洲。目前，敏捷生活的业务更集中在这里。然而，根据刘德明的新闻发布会，敏捷已经将其地区公司从8家扩大到12家，未来敏捷生活的布局将扩展到长三角、京津冀和西部地区。

然而，基本物业服务的收入毕竟不高，很难快速增长。因此，除了规模之外，增值服务也是物业管理行业的一个重点拓展领域。

雅生活社区的物业管理业务也将继续向金融、医疗、养老、保险等增值服务领域拓展，并提出在2018年将该业务收入提高到20%的目标，而2017年该比例仅为5.6%。

除了社区业主的物业管理业务之外，雅士林实际上在原Agile下接管了房屋销售、房屋检查等物业，并在开发商层面发展了非业主增值服务，包括网络技术、旅游、广告、销售、房屋检查五大专业公司，并将其视为未来重要的利润增长点，甚至实现了与物业服务同等的利润贡献。在雅士林，这被指定为1+n战略。

刘德明透露，他一直在与格林兰谈判，申请海南、广州等项目来试点销售高档住宅。上述五种增值服务占雅亚去年生活总收入的17.6%，未来可能达到20%-30%。

不过，黄凤超后来补充说，雅住在社区只会提供理财平台，不会有自己的理财产品。