下半年房地产销售降温将成大概率事件优房客

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今年下半年，如果投资增长与销售下降有偏差，则表明库存增加，下一个市场平静期即将到来。

尽管上海、苏州等热门城市5月份集中进行了“土地拍卖”，但仍未能改变中国房地产投资增速下滑的趋势，这是今年以来该数据首次出现下滑。

根据国家统计局的数据，从1月到5月，全国房地产开发投资增长了7%，从1月到4月下降了0.2个百分点。其中，中部地区的数据在5月份下降了0.7个百分点，这是今年中部地区的数据首次出现下滑。

根据数据，该研究所发现，开发投资数据的月度波动不足以反映房地产市场的冷热状况，因为它受不同地区土地供应节奏的影响很大。例如，5月份，中部一些热点城市的土地供应明显减少，导致投资停滞。

然而，根据前期销售数据，东部和中部地区的一、二、三线城市5月份都出现了明显的降温，尤其是东部地区的房地产销售面积5月份比1-4月份下降了近7个百分点。从这个角度来看，在一系列调控政策和信贷紧缩的预期下，下半年房地产销售降温将成为一个高概率事件。

根据房地产行业投资数据一般比销售数据滞后6-7个月的规律，如果下半年销售下降，投资收缩将在2017年开始出现。

但是，考虑到目前上海等热门城市的土地供应只完成了全年的一小部分，而中央企业和金融资本对一线城市优质地块的兴趣并没有减弱，因此，东部地区仍将是下半年土地市场的大赢家，届时可能会出现投资与销售脱钩的现象。

1.为什么中部地区房地产开发投资的拐点出现在5月份？

今年以来，由于销售业绩的增长和宽松的信贷政策，住房企业的到位资金增长率逐月上升，从1-2月的-1.0%上升到3月的14.7%。这直接提振了房地产企业的征地热情。

3月以来，一线城市的高地价使得房地产企业向二线城市聚集，合肥、苏州、南京、杭州等地频频成为地主，“强势二线”的概念开始在房地产市场出现。

也就是说，在3月和4月，上述“强二线”和郑州、武汉等中部地区热门城市的大量土地供应，直接推高了东部和中部地区房地产开发投资的增速。其中，东部地区从1月和2月的3.7%上升到5.4%和5.8%，中部地区从4.3%上升到9.5%和12.3%。

然而，整个4月份，作为一线城市的北京和上海没有出售任何土地。5月，北京、上海、苏州、南京、杭州开始集中供应土地，仅这五个城市当月的土地出让金就高达1101亿元。中部城市合肥、武汉和郑州的土地供应速度已经放缓，这已成为5月份中部地区房地产开发投资增速首次回落的主要原因。

二是南京、苏州、杭州前五个月的“卖地”收入接近或超过了2015年全年

然而，中国房地产开发投资的增长率和中部地区的数据在5月份出现下降，这仍然值得注意。

南京、苏州、杭州和东部其他地方已将年度土地供应计划的重点放在上半年。南京在1-3月售出333亿元，4月售出148亿元，5月售出253亿元。仅前五个月的土地出让金收入就接近2015年的879亿元，也成为前五个月土地出让金收入最高的城市。

苏州甚至创下了前五个月土地出让金比2015年高出近100亿元的纪录。

对于上海、北京等一线城市，年度土地供应的重点在下半年。例如，根据上海2016年的土地供应计划，全年供应了800公顷住房用地(包括经济适用房)，而今年前五个月仅供应了15%的土地。因此，目前上海的土地出让金仅达到去年水平的1/4，这也意味着上海和北京将在下半年大量供应。

回顾合肥、郑州、武汉等中心城市，土地租赁收入仅占去年的一半左右，许多土地供应计划将在下半年启动。

据该研究所称，在房企资金有限的情况下，如果下半年叠加销售市场疲软和信贷紧缩的双重因素，一线城市大量供应的土地作为房企眼中的优质避险资产，仍是吸引房企投资的有利目标。虽然中部地区不是一个“强大的二线”城市，但人们担心它将成为住房企业收缩的第一战场。这也是2015年底开始的“土地王”浪潮首先出现在一线城市的原因。

第三、第一、第二和第三一线城市的整体销售下滑表明，今年下半年城市和住房市场将脱钩

与此同时，值得注意的是，房地产销售数据正在下降，这似乎印证了房地产市场“土地开工，市场下跌”的周期性规律。

事实上，在4月份一线城市实施密集调控政策后，东部地区的房地产销售数据增长不如3月份强劲，5月份比4月份低近7个百分点。

有趣的是，中部地区销售额的大幅增长发生在4月份，这可以看作是东部地区3月份销售市场繁荣后的传导效应。5月份，中部地区的销售增长率也略有下降。

根据creis的数据，在端午节期间，一线、二线和三线城市都出现了环比下降，一线城市下降了近30%，二线代表城市下降了近20%。与此同时，北京和深圳的库存开始上升。

一方面，销售变得疲软；另一方面，房地产企业的融资窗口已经过去。5月，7家房地产企业在a股市场发行公司债券，发行规模超过180亿元，较3月份400多亿元的最高水平大幅下降。金融业也不断发出收紧房地产基金的信号。

据该研究所称，根据房地产行业投资数据普遍落后销售数据6-7个月的规律，如果下半年销售市场降温，房企融资成本上升，2017年将开始出现投资收缩。

然而，今年，通过销售回报、债券发行和开发贷款获得的大量就地资金将继续成为土地市场的热点，尤其是今年下半年在一线城市。届时，将会出现住房市场与城市、销售和投资脱钩的现象。

事实上，早在2015年第三季度，房地产市场也经历了这样的偏离。相反，当时房地产开发继续放缓，销售数据继续上升，这预示着2015年第四季度供需紧张，市场复苏。

今年下半年，如果投资增长与销售下降有偏差，则表明库存增加，下一个市场平静期即将到来。高盛报告还认为，预计2017年房价将疲软，由于杠杆率上升和需求减弱，房地产行业将很快迎来拐点。