重磅发布 | 观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100

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182天后，2018年已经过半，迎来了性能测试的关键时刻。过去6个月，房地产市场风险与机遇并存，销售限制、价格限制和融资收紧，但大型房企的热情依然存在。

根据2018年上半年中国房地产企业销售额排名前100位的数据，2018年上半年每一步的门槛值都有不同程度的提高，反映出所有房地产企业都在努力扩大销售规模。

具体而言，2017年上半年，前3名、前5名、前10名、前20名、前50名和前100名的门槛值分别为2440.9元、1330.96元、703.4元、420元、160元和50.02亿元，一年后上述门槛值均进一步上升。其中，前5名、前20名和前50名的同比增幅最大，同比增幅超过40%。

其中，前50名门槛的同比增长率最为显著，达到近60%，在所有阶梯中排名最高。这也表明行业分化正在加剧，小型住宅企业的竞争更加残酷，如果不小心，它们将成为洗牌的一方。

细分到每个月，各顶层阶梯的月度销售情况不尽相同，其中1月、2月和4月的表现不理想，链条的增长率基本为负值，其余3月、5月和6月保持不同程度的上升。这主要受春节、房企积极淘汰和现金回笼加速的影响。

从各层次来看，除2月份外，前5名的房企在过去6个月基本保持正增长，其中3月份增长最快，增长率为27.62%；其次，在所有的分步房企中，环比增幅最大的出现在3月份，并被50强房企夺得，同比增幅超过50%。还可以看到，2018年5月，当其他阶梯型房企表现平平时，排名前50位的房企逆势而上，取得了33.83%的优异增长业绩。

在这一次产业分化的浪潮中，虽然小型住宅企业举步维艰，但从列表数据来看，房地产行业的集中度进一步加深，大中型住宅企业的规模日益扩大。

回到行业整体销售缓慢上升甚至滞胀的现实，小型房企的市场份额正被大型房企抢走或瓜分。可以预测，2018年，百强榜每一步的门槛都将进一步提高，前50名有可能上升到500亿元，份额也将大幅增加。

2018年初，许多房地产企业设定了年度销售目标。从上半年的完成情况来看，虽然困难重重，但从完成率来看，今年将是许多企业发挥非凡作用的一年。

在视点指数随机选取的31家样本企业中，三盛的目标完成率最高，超过70%。如果按照2017年下半年销售额占全年的57.86%的比例进行保守计算，房地产企业的年销售额将达到602.97亿元，比全年350亿元的目标高出近252.97亿元。

在上述住房企业中，超过12家住房企业的目标完成率超过50%，目标完成率在40%至50%之间的住房企业数量最多，达到15家，占近50%；目标完成率低于30%的房地产企业数量为零。需要注意的是，今年上半年，骏发集团完成218.39亿元。

2018年1月11日，俊发招募了阳光城市的前主席张海民，开始了新的节奏。与2013年1000亿元的目标相比，君发现在更加稳定。按照这个速度，2019年房地产行业500亿元的销售目标可能会超额完成。

在31家样本房地产企业中，恒大值得特别关注。截至2018年上半年，恒大5500亿元的年销售目标已实现50%以上。作为今年销售额前三名中唯一提出销售目标的公司，它自然赢得了足够的市场关注。

如果去年下半年的销售额占全年实际销售额的51.28%，恒大今年的销售额将达到6300亿元左右。当然，面对碧桂园和万科的压力，恒大今年的实际销售额会更有想象力。

值得注意的是，从销售清单来看，上半年签约销售超过400亿元的房地产企业有32家。根据前几年的经验，这些都是种子选手谁击中了数千亿的房地产企业在这一年。与2017年达到1000亿元标准的17家房地产企业相比，1000亿元阵营今年将进一步扩大，同比增长88.23%。

按照这个速度，预计2019年将有60多家房地产企业签约销售1000亿元，占百强企业的一半以上。

从20大房企的角度来看，今年上半年的种子选手也诞生了。以中国金茂为例，2017年底销售规模在行业中排名第31位，半年后上升7位，排名第14位。

2018年上半年，金茂在中国的合同销售额为717.62亿元，同比增长近200%。在今年3月的业绩发布会上，中国金茂首席执行官李康辉透露，2018年的签约目标将从原来的年销售额增长30%提高到未来三年的复合增长率50%，2018年将正式达到1000亿营收，并表示2020年将实现2000亿元的目标。

根据国家统计局发布的数据，2018年1-5月，房地产开发企业征地面积为7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月下降2.1%；土地交易价格3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

从近26个月来看，2017年房地产企业的土地购买意愿较高，土地购买面积逐月累计增长为正，2017年1月至11月累计增长16.3%，土地购买面积22158.24万平方米，达到近两年来的新高。

2018年，在去杠杆化的金融现实下，监管当局出台了一系列政策来控制住房企业的融资和债务规模，住房企业最依赖的银行贷款开始收紧。

许多银行为房屋贷款企业设定了两条底线。一是坚决不碰长期项目，如果房企的底价高，估计就有风险，规避风险；此外，豪华项目的开发贷款也没有受到影响。据业内人士称，不少银行甚至设定了更高的门槛。过去，他们只贷款给前100名的房地产企业，但现在他们在贷款给企业时会看行业前30名。

此外，2017年房企集中抢占土地资源，也在一定程度上推高了土地价格。过去一年，政府出台了限制地价的政策，在一定程度上延缓了地价的上涨趋势，但与过去相比，地价并不便宜。

以上因素使得上半年房企的土地购买逐渐理性化。但是，需要注意的是，从2018年1月到5月，征地面积累计增长率从1月的-2.1%变为4月的-2.1%，达到了当年2.1%的新高。在一、二线城市土地交易限制增加的大环境下，三、四线城市的土地交易量持续上升，这也直接扭转了这一波土地购买增长。

然而，即使三线和四线城市的受欢迎程度继续下去，一线和二线城市的土地市场仍然是住房企业的首选。

此外，据国家统计局统计，2018年1-5月，房地产开发企业住房建筑面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月提高0.4个百分点。其中，住宅建筑面积469.77万平方米，增长2.5%。新开工住房面积7.219亿平方米，增长10.8%，增长3.5个百分点。

根据过去26个月的月度数据，2018年上半年房地产新开工建筑面积波动较大，2018年1-2月、3月、4月和5月的月增长率分别为2.95%、17.79%、2.9%和20.5%，累计增长率分别为2.9%、9.7%、7.3%和10.5%。

根据中国人民银行6月12日发布的最新数据，5月份社会融资规模增加7608亿元，比去年同期减少3023亿元，4月份社会融资规模为15604.75亿元。其中，委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票均出现萎缩。

此前，住房企业最依赖的银行贷款开始一次又一次被冻结。

6月20日，国家审计署连续几份审计报告也加强了对不完整的四证的审计，这使得银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加谨慎。与此同时，它还发布了另一个信号，即银行表外资产流向房地产在未来将受到更严格的监控和打击。

这一现实也使得开发企业不得不加快周转来提取现金流。

据统计，2018年1-5月，房企资金到位再次上升，达到62003亿元，同比增长5.1%，创下今年新高，月增长率达到17.4%。应当指出，存款和预收款在所有到位资金中所占比例最大，达到32.45%。同时，增长率最快，达到12.7%。

从2018年上半年中国房地产企业的前100名销售额可以看出，在资金链的压力下，房地产企业有很强的退市、加速销售和实现现金回报的意愿。在上面提到的前20家销售公司中，上半年的同比增长率在50%到100%之间，达到35%，而增长率在10%到30%之间的房企增幅最大，达到25%。