最严外债禁令 融资冰河期房企如何破？ | 博鳌倒计时33天

本篇文章2047字，读完约5分钟

编者按:2018年，中国经济和房地产进入了一个新时代，这与改革开放40年不谋而合。本次论坛的主题是房地产的回归时间和未来，以适应当前行业大变革的背景，并希望看到房地产未来的发展方向。在这个行业变化的趋势中，行业关注的是什么？未来成功的关键是什么？

今天，2018博鳌房地产论坛开幕前33天，答案将很快揭晓。

这是最好的时候，这是最糟糕的时候，这是希望的春天，这是失望的冬天，人们面前有各种各样的东西，而人们面前什么都没有。英国作家狄更斯曾描述过工业革命后的世界。

今天，我们也生活在一个矛盾的世界。

中国房地产的市场化改革始于1987年左右，在过去的30年里，商品房销售规模达到了13万亿元。这一销售记录的密码是引入快速周转和高杠杆的模式，筹集大量资金购买土地、和出售房屋，然后开始新一轮的流通，这已被内地开发商广泛采用，从而催生了毕、等5000亿级巨擘。

如今，快速周转仍是内地开发商发展的唯一途径。过去两年的销售规模增长率是最好的解释，但高杠杆一直在下降。

6月27日，国家发展和改革委员会(NDRC)明确表示，将引导和规范房地产企业境外发债资金的投资，主要用于偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。

这是过去的一周，随着限购政策的调整和Xi、长沙、上海房改政策的出台，中国房地产市场继续承压。在开发商感受到央行有针对性的RRR降息所带来的潜在资本收益之前，他们已经感受到了政策监管的力量，因为这是最严格的外债禁令。

在过去的13年里，尽管货币政策收紧和放松，房地产企业的海外债券发行规模逐渐增加。据彭博社统计，2017年中国共发行房地产债券475亿美元，同比增长232%，而2005年为7.25亿美元。

从适应环境的角度来看，外债趋势反映了开发商适应时代的灵活性和适应形势的生存方式。2016年，国内交易所和同业公会相继调整了企业债券发行的准入门槛和分类管理，国内融资政策收紧，成为开发商再次寻求海外发债的导火索。

作为国家去杠杆化的关键领域之一，开发商的融资结构发生了显著变化。根据对中国10家国内品牌房地产企业的跟踪监测，自2018年以来，上述房地产企业的融资总额已达2262.99亿元，其中银行贷款和子公司贷款及融资担保占36.21%，其次是海外融资，占32.83%。值得注意的是，在过去，房地产企业青睐的公司债券下降到9.64%。

到2018年，开发商发行外债的趋势已经加剧。据彭博社统计，今年1-4月，中国房地产业美元债券发行规模达到189亿美元，同比增长60%以上。

根据国家发展和改革委员会官方网站的意见指数，在头五个月，国家发展和改革委员会已经登记了24个房地产相关企业的海外债券发行，包括万科、保利、融创、徐汇、绿地和万达等1000亿级住房企业，以及利高、幻想曲、和盛和郭蕊等中小型住房企业。

彭博指出了上述外债的隐患:2017年发行的人民币债券缺乏大量债券评级，其中未评级债券占债券发行总额的78%；在评级债券中，房地产行业的评级资格较差。截至2018年4月，美元债务仍以未评级债券为主。

上述问题在国家发展和改革委员会6月27日发布的新闻发布会的问答中被指出，成为准确监控金融风险防范的重点。

鉴于当地城市投资公司整体评级较低，房地产企业海外发债增长较快，部分企业信用状况一般，偿还外债能力不足，NDRC将会同有关部门合理控制外债总额规模，优化外债结构，有效防范外债风险。具体措施包括优化外债结构，重点支持一批综合经济实力强、国际管理水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构在境外发行债券。

需要明确的是，在国家发展和改革委员会最近收紧外债融资之后，开发商仍然可以借新还旧，但通过外债实现新融资显然更加困难。在其他资金来源中，企业债券、资产支持证券和中期票据等国内融资的难度最近也有所增加。在这种情况下，包括碧桂园在内的主流房地产企业通过提高今年的周转率，实现了现金回笼，填补了资金缺口。

融资门槛和销售规模的变化只会加速行业分化。根据华创证券的监测，从2015年到2017年，领先房地产企业的融资集中度从25%提高到33%，土地收购集中度从14%提高到46%，销售集中度从11%提高到18%。

随着2018年的过去，融资紧缩已经成为资本市场最大的共识，一些开发商开始转向高成本渠道。截至一季度末，全国68家信托公司的委托资产为25.61万亿元，比上个月下降2.41%；房地产投资信托规模2.37万亿元，比上个月增长3.87%，增速居全行业前列。

2018年下半年房地产行业会发生什么？盛夏，金融进入了冰河时代。开发商如何获得增量资金？如何应对新的商业环境？

2018年8月1日，博鳌房地产论坛即将开幕。这是整个房地产行业的盛会，有许多经济学家、行业领袖、金融专家和其他行业巨头。在这四天三夜的思想碰撞中，通过交流和分享，我们或许能够得到自己的答案，找到一条通往成功的平坦之路。