解局 | 链家为何百亿接手盈科中心

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观点房地产网一直是一个没有标题的房地产中介连锁店。近日，有报道称，北京盈科中心的地产项目将以100亿元的价格被收购，引起市场关注。

据6月8日的市场消息，链家创始人左晖正与吉辉资本进行后期谈判，计划以约100亿元人民币(合16亿美元)收购北京盈科中心。

据了解，盈科中心占地面积约1万平方米，总建筑面积约22万平方米。除了两个服务公寓，它还包括两个办公楼和一个购物中心，总建筑面积约169，900平方米。

就此事，视点房地产新媒体曾试图咨询连锁店的人，但截至发稿时，此人尚未回复。

另一方面，值得注意的是，作为一家房地产中介公司，链家的核心业务主要是提供二手房、新房和房屋租赁服务，其长期并购也是围绕这部分业务展开的。

然而，这笔交易涉及许多自我维持的商业财产，这也使一些市场参与者感到好奇。

目标是北京盈科中心

事实上，这次被链家收购的目标北京盈科中心，去年刚刚完成改造升级，不到一年又转手了，这也让交易引起了人们的关注。

根据数据，PCCW中心于1998年首次建成。当时，该项目由英达房地产持有，李嘉诚的小儿子李泽楷拥有PCCW 74.5%的股份。它占地约10，000平方米，总建筑面积约220，000平方米。

如上所述，竣工的盈科中心由两栋办公楼、两个服务公寓和一个购物中心组成，建筑面积约为169，900平方米。

纵观房地产新媒体，发现在早期，销售是北京盈科中心报道最多的词汇。

2008年4月，英达地产计划以41.03亿港元的价格出售盈科中心；2011年2月，该项目被媒体卖出40亿元人民币；2013年2月，媒体再次爆出盈科中心将以80亿元的总价出售。

值得一提的是，在此之前，尽管该项目一再被报道出售，但没有一个项目得到实施。直到2014年4月，姗姗来迟的私募股权基金吉辉资本最终以9.28亿美元的总价格敲定了这笔交易。

据了解，资本中国基金是由和他的弟弟吴共同设立的。该基金专注于投资于大中华区和亚太地区房地产项目的私人投资基金管理公司，并成功收购和改造了澳门、泰国和印度的几处商业和酒店物业。

在市场声音中，对吉辉资本最大的赞誉是其翻新旧建筑并赋予其再生价值的能力，这使得其创始人吴基伟被业界广泛称为包装大师和里程碑式的塑造者。

毫无疑问，盈科中心在被吉辉资本接管后，开始进行整体优化和改造。经过近三年的升级改造，到2017年，北京盈科中心已经重新设计定位，可以以全新的形象在三里屯展示。

数据显示，改造后的盈科中心在外观、照明和结构上均已优化升级，符合空.的要求同时，该项目还首次推出了体验式商务空房，成功吸引了众多品牌进入，并开设了集品牌展示、商业销售、客户体验和品牌企业办公于一体的创新型商务空房。

链家的十亿资产管理算盘

根据一些市场参与者的计算，以北京盈科中心16.99万平方米的总建筑面积为基础，吉辉资本在2014年购买盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米。根据目前售出的总价100亿元，该项目的单价已上升到约5.9万元/平方米。

显然，吉辉资本是这笔交易的受益人。

然而，值得一提的是，作为一家连锁性的房地产中介机构，其核心业务主要是为二手房、新房和房屋租赁提供服务，而这一交易涉及到许多可自我维持的商业物业，这可能会让一些市场参与者感到好奇。

就此事，视点房地产新媒体也曾试图咨询连锁店的负责人，但截至发稿时，尚未收到任何回复。然而，一个值得关注的事实是，链家在2016年开始对商业地产业务表现出兴趣。

2016年2月，soho中国宣布与链家签署战略合作协议，在资产管理服务领域开展深度合作。双方将为soho中国物业的业主提供房屋销售和租赁等深度服务。当时的合作是链家首次涉足商业地产业务。

当时，链家集团副总裁王勇在接受媒体采访时表示:一方面，链家试图为客户提供更多的增值和增值资产服务；另一方面，通过连锁家园系统化、规范化的服务，努力提高商业地产的流通率，从而更好地盘活商业地产这块宝贵的土地。

在与客户的接触中，链家发现市场上有租赁和销售商业地产的需求，甚至完成店铺交易也能帮助客户实现多样化的需求，因此链家试图进入这一业务领域。此外，链家可以通过商业地产培育衍生业务。

它进一步表示，在未来，链家将更全面和深入地与soho中国和其他商业房地产巨头合作。

另一方面，理清英达地产当初选择出售盈科中心的原因，也可能有助于找出链家投资数十亿美元进行收购的一两个原因。

视点房地产新媒体了解到，2012年，北京甲级写字楼租金水平从2010年到2012年急剧上升，然后开始下降，下降趋势持续到2014年。根据当年的预测，北京甲级写字楼的租金下降了4%至5%。

事实上，自2008年以来，随着太古里和北京高端物业的兴起，盈科中心开始面临业务退出的局面，入住率逐年下降。根据2013年的数据，北京盈科中心的平均入住率一度降至61%。

租金和入住率的下降，使得英达地产最终决定出售北京盈科中心。

最新情况是，随着项目改造的完成，盈科中心在外观、照明和空.的结构方面都得到了优化和升级此外，它在三里屯商圈已经处于优势地位，成功吸引了品牌所有者再次进入。

在接受视点房地产新媒体采访时，北京业内人士也表示，盈科中心写字楼的平均租金约为15元/平方米/天。按此计算，部分办公楼租金达到450元/平方米/月。2014年，盈科中心的办公室租金仅为300元/平方米/月。

这一切使得盈科中心向市场展示了美好的一面，同时也赢得了连锁店的青睐，最终向其伸出了橄榄枝。

值得一提的是，链家在2015年开始进行大规模并购，不仅通过收购上海德友地产、深圳中联地产、广州满堂红等公司来拓展其中介业务。同时，在拓展二手房业务的同时，也在同年下大力气收购代理机构，并进一步将其业务拓展到新的房产代理市场。

此次收购无疑是链家继续拓展业务领域的一步。虽然链家还没有给出交易原因的答案，但随着事情的进一步深入，我相信更多的内幕将会一个接一个地浮出水面。

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