商管平台与36亿CMBS 云南城投与银泰整合资产里的商业路径

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已在互联网上上市十多年的云南城头，仍是商业地产的新玩家。现在，云南城头准备开始它的商业游戏。

4月16日，云南城头房地产有限公司宣布，拟与北京银泰房地产经营管理有限公司、天津云台热情企业管理咨询有限公司合作，在天津滨海东江保税区设立云台经营管理(天津)有限公司。

视点房地产新媒体准入公告获悉，云台商业存续期间，目前由云南城头银泰商业管理有限公司和新成立及收购公司持有的商业物业将优先由云台商业管理有限公司管理，之后将针对每个商业物业管理签订具体的管理协议或服务协议。

关于成立商业管理公司的好处，云南城头表示，专业的管理团队将对现有和未来的新商业地产进行统一运营和管理，这将有助于提高资源整合效果和整体运营收入。

据了解，去年，云南城投董事会秘书李表示，今后，云南城投将依托银泰的商业品牌和商业运营团队，提升公司的商业运营能力，采取有效的销售策略，扩大公司在商业市场的影响力。

商业管理公司和36亿商业银行

4月16日，云南城市投资宣布，计划与北京银泰房地产企业管理有限公司、天津云台热情企业管理咨询有限公司在天津滨海东江保税区共同成立云台企业管理(天津)有限公司。

其中，云南城投投资4300万元，持有43%的股份；银泰商业管理投资3200万元，持有32%的股份；云台热情投资2500万元，持有25%的股份。云台商业董事会由7人组成，其中云南城头委派4人，银泰地产委派2人，云台热情合伙委派1人。

公告还指出，云台商业成立后自负盈亏，云南城头、银泰地产、云台热情三家合伙企业按出资比例分配利润。

视点房地产新媒体准入公告获悉，云台商业存续期间，目前由云南城头银泰商业管理有限公司和新成立及收购公司持有的商业物业将优先由云台商业管理有限公司管理，之后将针对每个商业物业管理签订具体的管理协议或服务协议。

云台商业主要提供项目开业前的商务咨询、设计建议、开发跟踪、投资代理、开业筹备等服务，并收取咨询服务费。项目开业后，以全项目租金加管理费+增值收益分成的形式进行管理。

关于投资成立商业管理公司的好处，云南城头表示，专业管理团队将对现有和未来的新商业地产进行统一管理，这将有助于提高资源整合效果和整体运营收入；云台商业未来将抓住机遇发展资产管理业务，实现商业地产资产价值最大化。

同一天，云南城市投资还宣布，计划向上海证券交易所申请以其下属三家公司持有的商场为标的资产，通过资产证券化方式发行商业房地产抵押资产支持证券，发行规模不超过36亿元人民币。

云南城市投资的商业路径

事实上，云南城头的商业地产布局早在前年就已经浮出水面。在上市九周年之际，云南城头曾为自己带来一份生日礼物。作为一家以住宅销售为导向的企业，它迎来了自己的商业综合体项目。

2016年11月，云南城头宣布拟收购天津银润投资有限公司、苍南银泰房地产有限公司、杭州理想银泰购物中心有限公司、成都殷诚房地产有限公司、奉化银泰房地产有限公司的股份

随后，同年12月，云南城头完成了对这八家公司的收购，总成交价为18.63亿元(其中债权收购7.56亿元)。

2017年5月，云南城市投资再次宣布，计划以25.88亿美元现金收购由中国银泰、北京银泰和精英国际交易对手旗下8家公司的股权资产组成的资产包。

值得一提的是，收购前，云南城头收到了上海证券交易所的《重大资产收购计划信息披露询函》，上海证券交易所就整合风险、标的资产财务评估、抵押担保等9个问题提出了质疑。

其中，上海证券交易所表示，云南城市投资主要集中在住宅销售上，大部分收购目标属于城市综合项目，其中一些需要自给自足的购物中心。要求云城投资结合自身战略和商业资源，披露公司重大商业地产项目收购的主要考虑因素，是否具备相关的运营管理能力和投资促进能力，并充分提示交易后的整合风险。

云南城头当时做出了回应。近年来，上市公司积极加强旅游地产和老年地产的转型，对传统住宅和商业开发项目保持积极关注和发展。

云南城头还表示，公司已经开发运营了一些商业资产，并储备了一些商业运营资源。并与北京银泰签署了《商业管理公司投资协议》，双方同意在杭州共同投资设立一家商业管理公司，管理相关项目的商业运营。

随后在2017年8月，云南城市投资宣布将与北京银泰在杭州成立杭州银韵商务管理有限公司。云南城头表示，通过联合投资成立商业管理公司，可以确保云南城头收购的银泰项目商业部分持续稳定运行，有利于提高公司持有商业部分的运营能力。

当时，云南城头董事局秘书李在接受采访时表示，云南城头前后收购了16个银泰项目，打破了云南城头单一住宅项目的发展模式，使公司产品线实现了多元化升级。

该公司表示，云南城头收购银泰后，可以将其成熟的商业模式与自身的住房、休闲养老、医疗、旅游、教育相结合，形成全方位的综合产品服务链。

未来，云南城市投资协会将依托银泰的商业品牌和商业运营团队，提升其商业运营能力，采取有效的销售策略，扩大其在商业市场的影响力。此外，云南城市投资考虑采用轻资产运营策略。

从这个角度来看，未来云南城市投资将在商业地产方面有更多的安排和布局。

根据《云南城市投资》2017年年报，云南城市投资经营管理营业收入3.97亿元，同比增长913.3%；运营成本1.71亿元，同比增长1895.26%；毛利率为56.79%，比2016年低21.27个百分点。