多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后:楼市两大危局

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在人口流失的地区，房价将越来越难以超越实际通胀。在人们涌入的地区，房价越来越高。过去，贷款是用来买房的，后来贷款是用来租房的！

资料来源:刘哮波公共号码

原标题:碧桂园和万科刷屏背后:中国房地产市场的两大危机！

在过去的两天里，碧桂园和万科在房地产圈大放异彩。

然而，普通人关注的是“美国打叙利亚”和“海南大获利益”，却没有关注这两个信息及其背后的伟大意义。

1.碧桂园的焦虑解释了什么

4月5日至11日，碧桂园在一周内连续发布了三份文件——《关于加快周转、加快优质供应的紧急通知》等。，希望进一步提高周转速度。

上述文件的截图被广泛流传，告诉我们碧桂园希望在接管土地的当天开始施工，如果超过40天后开始施工，“项目经理”将被解雇。该文件甚至要求设计院在收到营销户型和设计要求后的同一天内绘制图纸。

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此前有媒体报道称，碧桂园董事长杨国强曾表示:“土地必须在三个月内动工，资金可以在第五个月收回。这种速度是别人做不到的，我可以在杨国强身上做到。”

显然，碧桂园的最新文件希望继续大幅提高周转率，甚至希望在拿到土地的当天就开始建设。

对于碧桂园的最新文件，房地产界一片哗然:有人质疑可行性，有人担心工程质量。简而言之，这已成为房地产从媒体上抹去其存在感和狂欢的机会。

下面我将分析碧桂园文件的含义以及普通买家应该从中阅读的内容。

碧桂园是“三、四、五线城市之王”，也是这股去库存浪潮的最大受益者之一。三线、四线和五线城市的房地产逻辑与一线和二线城市完全不同。

在许多中小城市，尤其是四、五线城市，碧桂园的到来是整个城市都在期待的一件大事。不仅政府非常重视它，普通人也以它为荣。因此，如果碧桂园要求获得土地，可以迅速完成相关许可；此外，中小城市的房地产预售门槛相对较低。这些都为碧桂园实现“高周转率”创造了条件。

中小城市的购买力有限，尤其是在四、五线城市。一个大的开发者为一个大项目而来，就像麦田里的高效收割机。一旦这个城市收获一次，小麦需要很长时间才能再次生长。不像大城市，购房者就像韭菜，成长很快。

因此，碧桂园老板杨的第一个焦虑来自于中小城市的有限购买力。如果你慢，有限的“小麦”将被别人收获！

第二个焦虑是担心政策和经济形势会发生变化。

房地产政策是中国变化最快的政策，如限购、限价、限售、三重价格、加息等。这些东西可能随时出现，也可能随时消失，这是你很难预料的。

现在，唯一可以预料的是，在一波强势的货币脱手改革之后，三、四、五号线的楼市“黄金时间窗”正在逐渐关闭，加息是一个高概率事件，几乎所有中小城市都已收获。

中国的房地产仍有10年的白银，但仍有几年在三、四、五线城市，这很难说。因为省会城市正在抢人，也许五年后，三、四、五线城市的大多数城市(市区)的人口将停止增长，甚至开始下降。

作为中小城市土地储备最多的开发商，碧桂园当然最有理由感到焦虑。房地产是一个高杠杆行业，风险巨大。看起来你今天仍然情绪高昂，但半年后你可能会感到羞愧。这样的例子还很少吗？

缺乏人口竞争力的中小城市是中国房地产的第一次危机。

虽然这些城市目前正在蓬勃发展，但它们的未来可能非常暗淡。地级市更好，但很难说是县级还是县级。“实际通胀”很有可能在未来很长一段时间内表现不佳(除非在核心大都市地区的有效范围内)。作为这些城市的“领袖”和“国王”，碧桂园的远见提前进入了焦虑期，这是值得警惕的。

其次，万科引爆了大城市白领的焦虑

在过去的两天里，许多媒体都报道了万科翡翠学院在北京的消息。作为北京第一批自供租赁住房项目之一，“翡翠学院”宣布了一项长期租赁计划。

根据该规划，90㎡的三居室月租金为15000-18000元，180㎡以上的复式四居室月租金为30000-40000元。开发商鼓励长期租金，可持续10年，在此期间租金保持不变，但必须一次性付清所有租金。

如果你租一套90平米的三居室公寓，按月租金15000元计算，10年的租金将达到180万元；根据18，000，10年的租金是216万。如果你租一套面积为180㎡的四居室公寓，按月租金3万元计算，十年租金将达到360万元！

据介绍，万科的这个项目定位很高，有精装修、空中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。紧挨着同样的位置，同样的公寓类型(约90㎡)，月租金约6000元。

对于万科宣布的租金标准，“租房者哭了！”标题，表达震惊。

我猜，万科10年一次支付租金的销售计划可以从银行借钱。这里有一个隐含的赌博协议:万科认为北京的房屋租金在未来将大幅上涨。对于你来说，每月花15000到18000元买一套90平米的房子肯定是很贵的，但是五年后甚至会更贵，而且你会在最近两三年内赚到钱。

这有点类似于国际能源交易中的“现收现付”。市场很难预测，但买家和卖家都希望风险能够提前锁定。如果未来出现严重的通货膨胀，租房者肯定会赚钱，万科会赔钱；如果国家真的在10年内将m2的增长率保持在“实际gdp”增长率的1.5倍以下，并将抵押贷款的实际年利率保持在6.5%以上(相当于当前基准利率上升33%)，那么租房者肯定会赔钱，而万科会盈利。

当然，万科可以通过引入银行来规避风险，允许购房者通过贷款支付，并一次性兑现10年租金，从而加快资金周转，最终赚得盆满钵满！通过这种方式，赌博方变成了租房者和银行。

无论如何，万科的定价已经点燃了大城市白领的焦虑:他们将来能租得起房子吗？我过去常常借钱买房子。我将来会借钱租房吗？

前两天，金融学院院长关庆友在博鳌论坛上说了一句很有意思的话:如果你买不起房子，可以再买两栋！否则，你将来甚至买不起，当你借钱的时候你必须买它。

话虽如此，它导致了中国房地产市场的第二大危机:由于人口和资本的不断涌入，大城市的房价随时可能再次失控。

总而言之:

1.政府通过印钞直接刺激了三、四、五号线的房地产市场。方法是中央银行向政策性银行提供超低利率的psl(抵押贷款补充贷款)，政策性银行贷款给中小城市的政府和开发商进行货币改革(拆房、给钱、买房)。这种向三线、四线、五线楼市印钞的方式，今后很难再用，因为三线、四线、五线楼市可以分割的人口蛋糕基本上已经没有了，至少五年后也不会有。

因此，大多数三、四、五线城市的房地产市场将进入“需求下降期”。碧桂园的焦虑来自这里。

2.随着北京、上海以外的大城市进入全面抢人时代，人口将集中在直辖市、省会城市、计划单列市和特区。这些高层和特权城市充斥着大量的人口增长，房价随时都可能失控。

两天前，前建设部副部长仇保兴说，中国有足够的房子。这实际上没有任何意义。中国的问题是人和房子的不匹配。你在四川山区有一栋房子和一个大院子，但在广州和深圳你不能用它。你能把你的房子运到珠江三角洲吗？这是中国的现实。

因此，有两种焦虑:在人口减少的地区，房价将越来越难以超过实际通胀。在人们涌入的地区，房价越来越高。过去，贷款是用来买房的，后来贷款是用来租房的！