外滩卖楼反转记 金茂从出售资产到不放弃优先购买中的销售底色

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视点房地产网的情节逆转总是出人意料。金茂上海外滩拍卖会的情节完全一样。经过近两个月的计划出售上海虹口区惠山码头西座和惠山码头东、中座项目公司50%的股权，惠山码头改变了初衷，表示不再出售这两部分股权，也不会放弃对合伙人上市的其他50%股权的优先购买权。

中国金茂集团12月13日上午宣布，上述项目公司上海银辉房地产开发有限公司和上海国际航运服务中心发展有限公司的股东上海国际港口(集团)有限公司(上海港口集团)已在上海联合产权交易所正式披露，计划出售其股份。

据此，中国金茂董事会宣布，公司将不再考虑出售银辉公司和航运公司50%的股份，并声明不会放弃目标股份的法定优先购买权。

为确保万无一失，中国金茂还声明，其全资子公司长沙荣茂企业管理有限公司(长沙荣茂)将在不放弃优先购买权的情况下申请参与公开上市和出售的招标活动。中国金茂继续指出，在本公告发布之日，目标股权收购人和公开上市出售的最终对价尚未确定，公开上市出售也未达成具有约束力的协议。

根据视点房地产新媒体的查询，银辉公司和航运公司50%股权的上市价格分别为94990.29万元和190777.84万元，两个标的的总上市价格约为28.58亿元。

但公告同时指出，受让方接受产权交易标的后，产权交易完成后，主体企业原有的债权债务将继续由主体企业享有和承担，产权交易合同另有规定的除外。

其中，根据8月30日的基准评估值，银辉公司总负债约为17.62亿元，营业收入为5669.53万元，净利润为-9551.59万元，总资产为41.77亿元。截至8月31日，航运公司负债总额约44.26亿元，营业收入7246.98万元，净利润7344.23万元，资产总额84.08亿元。

如果按50%的股权计算，受让方还将承担两项标的资产约30.94亿元的债务。

根据视点地产新媒体以往的报道，在上海港集团再一次将银辉公司和航运公司50%的股权上市之前，中国金茂早在10月20日就宣布计划出售其非全资子公司银辉公司、航运公司和上海星外滩开发建设有限公司50%的股权..目标资产将在上海联合资产和股票交易所预上市。

根据房地产新媒体的观点，银辉房地产和国际航运服务中心分别负责虹口区惠山码头西片区和惠山码头东、中片区商业和办公地产的开发和运营；上海之星外滩负责上海虹口区海门路55号商业和办公地产的开发和运营。

根据上海证券交易所的预公告，这三个目标的总资产达到203.03亿元。三个地块的规划总用地面积为14.27万平方米，总建筑面积将达到56.67万平方米。计划总共建造17栋建筑，包括商务办公室、航空交易所和办公室。

其中，上海明星外滩50%的股权于11月21日由中国金茂在上海联合资产产权交易所正式挂牌，底价为59.98亿元。

上海海星外滩标志性建筑——兴港国际中心综合体位于虹口区海门路55号，包括两座超高层城市综合体，高263米，商业裙楼高24米，已成为北外滩的双塔。项目总建筑面积41.61万平方米，其中地上建筑面积24.38万平方米。

至于其他银辉公司和船务公司50%的股权，中国金茂在10月份的提示性公告中才提到，此后就没有再对此事发表任何评论。

近两个月后，中国金茂推翻了最初的计划，从提议的卖方变成了提议的买方。这种情节逆转并不令人兴奋。

然而，当中国金茂首次提出将三项资产打包出售时，一些市场参与者认为，上海资产的出售是金茂采取的措施所致，因为其销售额与年度业绩仍有一定差距。2017年，金茂的年销售目标是580亿元。截至第三季度，金茂实现销售额378亿元，同比增长49%，但仅实现目标的65%。

根据公司发布的最新销售数据，11月份，金茂的合同金额为83.7亿元，分别增长57.9%和87.2%。前11个月，金茂累计完成合同销售额约540.74亿元，同比增长约79%。

从这一点来看，中国金茂的销售额在年底飙升，这使其不再担心能否实现年度目标，也为并购提供了一定的信心。毕竟，在惠山码头项目所在的北外滩，写字楼的租金水平近年来有了很大的提高。目前，北外滩的租金在十年间上涨了92%。

上海业内人士公开表示，北外滩是写字楼销售市场的一个活跃区域，目前上海写字楼市场有很多交易。一方面，有大量的资金，有大量的资金愿意购买，而且写字楼的回报率相对稳定。统计数据显示，北外滩55%的写字楼是待售的，其中约三分之二是待售的。

或许可以猜测，中国金茂整体收购惠山码头项目后，项目的整体价值将会有一定程度的提升，无论从持有量还是整体销售来看，都是一笔可观的收益。