机构：城市群打破商业地产投资界限 粤港澳大湾区写字楼潜力大

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人民网北京5月30日电(孔)近日，国际房地产研究机构世邦魏理仕(CB Richard Ellis)在其《无界:2018中国投资市场报告》中分析称，“无界”应成为引领中国房地产投资进入下一阶段的新思路。说到城市层面，我们应该从城市群的角度来看待商业地产投资。

世邦魏理仕中国研究部主任谢忱说:“在无限的思考中，城市不再是地图上的一个孤立点，而是被置于一个密切相关的互动城市网络中。”通过整合城市群之间和城市群内部的发展趋势和影响因素，这将有助于投资者在制定城市战略时更具前瞻性。认清城市群所处的阶段和生产要素在极化和扩散效应下的集团内流动路径，无疑有助于判断集团内城市商业地产的发展趋势和投资机会。”

根据报告数据，按照城市间经济联系的程度，中国有28个城市群。由于地域辽阔，区域发展不平衡，各城市群的发展处于不同阶段。一般来说，在城市群中有一两个核心城市作为增长极。经济增长源于增长极，并沿着点-轴-网的路径逐渐辐射整个城市群，最终形成一体化。在市场机制的影响下，城市群在发展过程中，从长期来看，遵循从极化到扩散的发展路径，但在发展过程中会受到政策、产业、基础设施等因素的影响。

世邦魏理仕表示，京津冀、长三角和粤港澳大湾区是中国三大城市群，占国民经济总量的40%。所有三大城市群都显示出从极化导向向扩散导向转变的迹象，但程度不同。投资者可以优先选择符合经济转型方向的核心城市房地产类型，如办公楼、科技园、工业地产和具有转型潜力的地块等。

长三角和大湾区将继续一体化进程，已经形成上升趋势的第二增长极(宁杭)的房地产价值将继续受益。同时，在基础设施完善和城市化的预期下，长三角南通、粤港澳大湾区佛山、东莞、惠州、中山等核心城市的互联互通程度有望显著提高，人口和工业将被引入直接受益的住宅，商业和工业物流领域将有投资机会。

近年来，在产业梯度转移、区域发展支持政策和基础设施投资的共同作用下，成渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的统计，在强劲的经济增长势头的推动下，2008年至2017年间，中西部城市群的写字楼、零售和物流仓储物业的租赁面积从12.3%增至23.9%。中西部城市群和海西城市群继续快速极化，核心城市各房地产板块短期内面临不同程度的供过于求风险，但中长期内仍有系统性投资机会。

世邦魏理仕专注于粤港澳大湾区的发展。

该报告称，粤港澳大湾区有三个增长极，即深广港，它们在科技、贸易和物流、金融和服务方面各有优势，还包括珠三角其他制造业基础雄厚的城市。2017年，其整体经济规模已达到11.7万亿元，预计到2020年将成为世界第一大大湾区经济体。随着政府发展规划的出台、人口的不断流入、科技创新和产业升级、高强度的基础设施投资和城市化趋势，将在更加一体化的制度框架下加快大湾区城市群的发展和整合，并催生新的房地产投资机遇。

世邦魏理仕大中华区投资与资本市场部总经理李凌表示:“与国际湾区相比，大湾区的房地产开发仍存在一定差距。以写字楼为例，截至2017年底，大湾区写字楼总质量约为3200万平方米，分别比经济规模相近的东京湾区和纽约湾区低40%和55%。未来，随着经济增长和结构转型，对写字楼的需求将会大幅增加。此外，集团在珠江三角洲地区的优质物流设施的人均面积也大幅增加了空的空间。”

根据该报告的分析，高端业务继续聚集在核心城市，这为广州、深圳和香港的写字楼带来了有利的投资。作为中国最活跃的写字楼租赁市场，广州和深圳已进入第二轮新建写字楼区，琶洲、国际金融城、前海等商业区正吸引着大量租户和投资者的目光。在香港市场，央企等核心行业对中资企业尤其是大型国有企业的需求持续上升。大湾区计划的推出，预计会为香港吸引更多内地企业和资金。

此外，工业和人口的无限流动也将促进周边核心城市工业地产和购物中心的投资机会。随着高铁、城际轨道交通网络等重要基础设施项目的推广，广佛、深湾会等一小时城市生活圈将逐步形成。由此带来的城市化将进一步加速广州和深圳的制造业迁移和人口转移趋势，东莞、佛山、惠州、中山等大湾区二线城市的工业园区的地产机会以及配套的住宅和商业设施将成为值得关注的投资机会。

谢忱表示:“从一个城市、一个地方、一个行业的角度来看房地产投资，建议投资者从城市、区位、物业使用、房地产金融、技术影响力等多个维度切入，以无限的新思维引领中国房地产投资的下一阶段。”