许荣茂深坑重组 世房7.8亿获注上海酒店背后十二年资本路

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观点房地产网作为资本市场的策动者，一直以来都是许荣茂董事长希望带领世茂集团的房地产、酒店和企业三驾马车独立上市。

随着世茂a股于2001年上市，世茂地产于2006年在香港资本市场上市，其中两个已经成功实现，但酒店上市仍在规划之中。

5月23日，上海世茂股份有限公司宣布，计划将上海申坑酒店项目以7.77亿元人民币的价格转让给世茂房地产。一些业内人士指出，将高质量的酒店项目集中在世茂地产并不排除世茂准备实现酒店资产剥离并在香港交易所上市。

据视点房地产新媒体报道，早在2006年，徐荣茂就提出了拆分酒店业务的想法。但是，作为流动性差的重资产，国内酒店的投资回报率一直处于较低水平，资本市场对酒店资产并不乐观。世茂的酒店上市之路经历了几次波折后并不顺利。

尽管如此，世茂仍看好酒店业的前景，并继续扩大酒店规模。截至2017年12月31日，世茂集团共有18家自有酒店，拥有6000多间客房。2017年，世茂酒店的总收入为17.08亿元。

徐荣茂似乎也没有忘记自己上市的梦想。在今年3月底举行的年度演出大会上，几乎没有发言的徐荣茂只谈了一点，那就是他计划在未来3-5年内实现酒店平台的单独上市。

酒店资产包

根据公告，世茂股份于2007年10月发行股份购买世茂新体验持有的华晨路2号地块的深坑酒店项目，世茂房地产委托世茂股份进行建设和开发，直至符合法律规定的转让条件，并转让给世茂房地产及其子公司。

根据视点房地产新媒体的查询，深坑酒店成立于2006年。由于地质困难，世茂花了七年时间进行规划和研究，直到2013年才正式启动。据悉，深坑酒店总投资已达7亿元。

根据项目公司反馈，深坑酒店在建工程已达到可转让状态。因此，世茂拟将申坑酒店项目的开发建设权、在建项目的所有权以及在建项目占用土地的使用权转让给世茂房地产。转让价格为7.77亿元，此外，世茂股份将收取建设管理费1658万元。截至2017年9月30日，深坑酒店在建项目账面价值为4.31亿元。

值得一提的是，深坑酒店在建工程的成交价格为7.77亿元，比账面价值高出4.31亿元，也就是说，这笔交易将为世茂带来3.4亿元的增值收入。

虽然两者都属于世茂集团，但此次交易的最终目的可能是将酒店资产从a股平台世茂股份转移，注入香港股票平台世茂房地产，以实现分拆上市。

联昌国际证券分析师郑向视点房地产新媒体指出，由于流动性差，这家酒店重资产公司是一个死资产。如果可以拆分和上市，这些资产就可以重新评估、更新和兑现。拆分后，企业将有一个新的融资渠道。

然而，在为现金融资之前，资产组合本身的质量和价值尤为重要，这也将决定振兴后的价格。

根据世茂地产的数据，截至2017年12月31日，世茂集团共拥有29家酒店，其中18家为自持酒店。包括皇家上海世茂艾美酒店、上海外滩君悦酒店、上海佘山茂宇精品精选酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、绍兴世茂假日酒店、希尔顿芜湖世茂双树酒店、绍兴世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲际酒店、天津生态城世茂希尔顿酒店、宁波肖春希尔顿双树酒店、武汉世茂希尔顿酒店、厦门康拉德酒店、宁波北仑希尔顿双树酒店、烟台世茂希尔顿酒店等

许世坛在今年3月的演出会上介绍说，沪杭深坑酒店将于2018年开业，香港最大的东涌酒店将于2019年开业。

经营业绩方面，2017年世茂酒店实现总收入17.08亿元，息税前利润5.58亿元，息税前利润32.7%。

世茂房地产还透露，截至2017年12月31日，已聘请独立评估师对集团酒店物业进行评估，29家酒店的公允价值为372亿元，约占世茂股份和世茂房地产总市值的40%。

值得一提的是，根据世茂地产2017年年报，酒店业务仍普遍归入世茂集团名下，目前还不清楚世茂地产作为上市平台拥有多少酒店资产。

十二年资本上市之路

虽然目前世茂并没有很多分拆酒店的实际行动，但早在2006年，徐荣茂就提出了分拆酒店业务的想法。然而，由于各种内外因素，这一思想经历了许多波折。

据视点地产新媒体报道，2011年5月，世茂地产宣布已就酒店业务在主板独立上市的可行性向HKEx进行了初步调查，并计划将其五星级酒店资产以旅游地产的概念分拆上市。最终，旅游业务未能满足证券交易所的要求，即公司上市前必须有三年的连续经营业绩，该计划一度搁浅。

2012年，世茂地产放弃分拆酒店上市的消息传出，世茂地产副董事长许世坛将此次分拆搁浅归咎于资本市场波动带来的不利分拆时机。然而，放弃分拆并不意味着世茂会减少在这项业务上的投资。许世坛表示，做好酒店业务仍然是世茂集团的当务之急。

在2016年6月的股东大会上，徐荣茂再次提出，时机成熟时不排除酒店分拆上市的可能，但目前还没有相关的时间表。

酒店上市有很多困难，但世茂也在通过其他方式寻求酒店业务的资本化。

其中，2016年5月9日，世茂集团宣布与博世拉资本联手，在其五星级酒店的基础上，发行总规模为26.9亿元人民币的博世拉资本世茂酒店资产证券化。

在成功登陆资本市场之前，类似的证券化实践无疑将有助于缓解世茂旗下拥有巨额资产的酒店业务所面临的财务问题。

然而，在徐荣茂看来，拆分和上市酒店永远是最佳的资本利用方式。

在郑看来，国内酒店能够成功登陆香港资本市场的案例并不多，尤其是高端酒店。首先，因为它的入住率很低，一般在50%到60%之间，最好的是60%以上。其次，酒店房价的上涨是有限的，所以投资者普遍对其前景不乐观。

盈利能力差是内地酒店业普遍存在的问题，也是资本市场排斥酒店资产的最大因素。近年来，内地酒店在香港上市的数量也很少。因此，世茂仍需做出很大努力来完成上市之路。

郑指出，世茂地产要想拆分酒店资产并上市，就需要整合一些优质资源，在财务业绩上做一些安排和优化。