社科院：预计今年房价保持平稳回落 一二线城市或探底

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新华社北京5月14日电(记者王)中国社会科学院副研究员今天表示，总体而言，2018年将成为当前房地产市场的低点，整个房地产市场将呈下降趋势。受销售下滑影响，预计2018年房地产市场价格将保持稳定下降。一线热点和二线城市可能率先触底反弹，而三线和四线城市仍保持一定程度的热度。预计2018年下半年，三、四线城市将出现大幅调整。

>数据地图:房地产开发项目。5月14日上午，中国社会科学院召开2018中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书新闻发布会。该书执行主编王副研究员介绍了相关情况。

王期待着2018年的房地产租赁和销售市场。他表示，从不同市场来看，2018年土地价格变化将以适度上涨为基础，房地产市场价格机制将加快推进，一线风险防控任务依然艰巨，三、四线城市的变化必须引起重视。同时，第三条、第四条路线的主要特点是结构性矛盾，应该以稳定为基础。同时，要密切关注市场动态，严格防控少数城市投资需求可能干扰的价格信号。

建立适合新产业、新业态的供应体系和模式，有利于工业用地市场的平稳运行。新兴产业的发展将影响工业用地的市场需求和地价。许多地方正在积极探索新工业用地的供应体系和模式，这将有助于工业用地市场的平稳运行。

(2)从个人住房信贷市场来看，预计2018年房地产市场调控政策将保持稳定，过热的城市政策将收紧。总体而言，房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后，将进入调整期，个人住房贷款业务的增长也将放缓。同时，在市场化成本上升的推动下，贷款利率将继续上升。从调控政策的角度来看，应该是保持整体稳定的趋势。

短期内，为了达到稳定市场的预期效果，相关短期限制性政策不会放松和退出。从长远来看，要进一步完善土地供应、租售、房地产调控等政策，逐步取代限购、贷款等短期调控政策。从个人贷款增速来看，增速将继续放缓。由于需求层面销售面积的持续下降和叠加贷款限制政策的收紧，个人住房贷款的整体需求将会萎缩。从供给角度看，个人住房贷款的增量和结构将受到统一监管，企业信贷需求将明显回升，这将进一步影响抵押贷款资金的供给。

同时，空.还将进一步提高个人住房信贷利率一些外国经济体正在收紧拨备政策，包括美国的加息和规模缩减业务，这也将对我国的货币政策产生一定影响。与此同时，企业部门的信贷需求将会回升，信贷规模将会保持紧张，这可能会促使个人住房贷款继续上升。

(3)主要受投融资影响。一是房地产市场的重大变化。例如，土地拍卖引入了竞争自持、竞争匹配和彩票拍卖等机制。第二，对房地产市场的购贷、销售和经营的限制已经成为大中城市的主流监管方式。第三，有大量的共有产权和出租房屋。从房地产投资趋势来看，投资保持适度下降趋势，投资结构可能进一步调整。预计2018年房地产投资将进入下行通道。从适度下降趋势来看，未来有可能加速下滑，投资结构面临重大调整。在融资业务中，最重要的任务是保持稳定和严密，防范风险。

(4)从住宅市场来看，一是住宅销售面积进一步减少。与2017年相比，2018年棚户区改造减少，这意味着棚户区改造的安置对住房销售有很大影响，尤其是在三、四线城市，这种正向拉动效应将逐渐减弱。二是住房开发投资增速有所下降，预计2018年开发投资增速也将下降。考虑到近两年新建筑面积的不断增加和地价的快速上涨，预计全年开发投资增长率将保持在5%左右。房价稳定并在下降。从房地产景气周期来看，房地产市场的一系列指标表明，市场已经进入景气下降阶段，市场有向下调整的内在动力。预计2018年住房市场也将呈现周期性向下调整的特征，房价稳定下降的可能性很大。

(5)总体判断，我们对2018年中国房地产的总体判断表明，2018年将成为当前房地产市场的低点，整个房地产市场将呈下降趋势。在供应侧一线城市和热点地区二线城市，为了缓解库存危机，土地供应有望进一步增加，但限价令难以放松，热点城市供应将继续紧张，需求侧房地产调控政策基础不会改变。此外，银行信贷收紧也将显著增加购买成本，因此交易规模将受到一定程度的限制，同时由于调控政策和货币环境的双重影响，商品房销售面积将被回调。销售萎缩和融资渠道堵塞会给房企造成财务压力，并在一定程度上影响房企开工建设的意愿。新建筑的增长率将继续保持在低水平。

王表示，由于2018年楼市调控政策不放松，各级需求政策的不利因素依然存在。此外，企业融资受阻，居民去杠杆化发展贷款收紧，这将对2018年发展投资的增长率产生负面影响。预计2018年发展投资将保持在较低水平。今年上半年可能会略有反弹。下半年，我们认为全年应该继续保持合理的下降趋势。受销售额下降的影响，很难全年都有强劲的表现

从不同城市来看，由于房地产调控政策不放松，一线热点和二线城市可能率先见底。三、四线城市的调整明显滞后于一线城市。由于目前政策相对宽松、需求外溢等因素，以及棚改政策和货币化政策的支持，三、四线城市仍保持一定的人气。

随着去库存刺激政策的逐步退出和监管的收紧，预计2018年下半年三线和四线城市将出现大的调整。

王说，2018年房地产市场应该有以下四个趋势。首先，2018年供需关系可能出现根本性逆转。除了对住房的直接需求外，不投机住房的中央调控政策将对市场预期产生更大的影响，开发投资的弹性将明显增强。因为房屋企业开始出售意味着赔钱，房屋企业可能会故意延长开发周期。与此同时，资本水平将影响开发商的土地收购意愿，住宅价格指数将全年持续下降。