原报道 | 金地旧改新局

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观点房地产网对于经常往来于深港之间的人来说，无论是经过皇岗口岸还是福田口岸，只要稍加抬头，就能看到金，金的名字就在不远处的渔村里。

这是深圳福田区的皇岗港区，就在繁华的香港对面。13年前，2005年5月22日，随着河边的爆炸，渔村的16栋建筑被集中爆破拆除，拉开了深圳城中村改造的序幕。

深圳福田区的一家当地国有企业金谷无疑是这场被称为中国第一次爆炸式改革的主要参与者。凭借这一项目的名气，金代尔接手了福田科技广场和港下旧改造项目，这两个项目曾被媒体称为旧改造项目最多、政府支持力度最大的房地产企业。

这可能是金代尔过去在深圳装修的亮点。然而，随着时间的推移，深圳旧城改造的竞争对手已经挤满了凯撒、京基、卓悦、宏荣源等本土房地产企业，以及恒大、远洋等外国房地产企业。

在这场轰轰烈烈的旧城改造运动中，起得很早的金德勒沉默了。直到2015年，金谷总部所在的金谷工业区被纳入最新的旧建筑改造计划，金谷在城市更新中拥有了新的声音。

经过三年的规划和酝酿，这个被称为福田区面积最大的老改造项目，在不久的将来也有新的趋势。近日，一位网友在网上兴奋地说，经过沙嘴路时，他发现金地工业区旧装修区的一些地块已经被围起来，并推测该项目已经开工。

在这位网友拍摄的照片中，金地工业区被一个全新的白色围墙包围着。

渔村的故事

如果要追溯深圳城市更新的历史，金地和渔村是不可回避的话题。

2004年，深圳市政府发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，启动了城中村改造。然而，据业内人士称，旧改革的出发点不是为了节约土地，而是为了解决城市面貌的问题。

与香港隔河相望的渔业和农村地区已成为试点项目。2005年5月22日，伴随着深圳河岸的阵阵爆破声，渔村的16栋高层建筑在烟尘中倒塌。这个简陋的贫穷渔村已经成为深圳乃至中国旧改革的先行者。

深圳福田区的一家当地国有企业金德勒是中国村庄改造的主要商人。亲自参与项目改造的老装修专家耿彦良后来在金地工作，他告诉视点房地产新媒体，金地当时是老装修的领头人，除了企业的长远考虑外，政府也大力推动。

2008年，重建后的渔村完成了选房程序，260多名村民全部迁入金鸡区。耿雁亮指出，这是金地的第一个老改造项目，完成得很好，也为金地介入港下等老改造项目提供了信心。

也就是说，凭借这个项目的名气，金代尔随后接手了占地面积4万平方米、建筑面积25万平方米的福田科技广场和占地面积15.16万平方米的港下旧改造两个项目。

数据显示，福田科技广场占地面积4万多平方米，建筑面积25万平方米，是当时福田区最具规模和优势的位置。建成后，福田科技广场后更名为深圳国际创新中心，集软件R&D、生产和交易中心于一体，成为福田软件园的龙头。

由于股东之间的博弈和十几年的改造开发期，港下旧改造项目备受关注。视点房地产新媒体获悉，该项目占地面积23.2平方米，约占中心区南部总面积的9%，其中15.16万平方米可用于改造，建筑面积超过60万平方米，号称是深圳要求最苛刻、难度最大的重大改造项目。

2006年，金地与深圳市大百汇房地产开发有限公司、深圳市鹏润房地产开发有限公司共同投资成立深圳市金地大百汇房地产开发有限公司，在深圳经营港下项目，注册资金1亿元人民币。当时，杰代尔以35%的持股比例成为单一大股东。

2009年发生了戏剧性的一幕，卓越地产首次在香港上市招股说明书中披露，持有港下旧改项目公司33%股权的深圳大百汇房地产有限公司为卓越子公司，持有港下旧改项目公司32%股权的深圳鹏润房地产开发有限公司为深圳大百汇全资子公司。简而言之，卓越是这个项目的主要股东。

Gemdale出人意料地失去了控股股东的身份，被业界称为别人的婚纱。在2012年的股东大会上，金地总裁黄俊灿对这一意外的股权变动做出了回应。据悉，港下项目最初是由福田区委指派给金地做旧房改造项目，并要求金地作为主要投资方。

但是，他承认，从目前的情况来看，Gemdale的管理层认为，该项目受到许多因素的影响，但总的来说，应该说参与管理的程度仍然很深。

或许，除了股权游戏，持续十多年的拆迁重建是金地面临的另一个大问题。后来，这一被称为中国最大的城中村改造的旧改造项目，在2011年启动了一些地块，第一批项目于2014年进入市场。据业内人士透露，港下项目仍在持续开发中。

据视点房地产新媒体的查询，在金地历年的年报中，深圳的旧房改造项目并没有太多的笔墨，只有港下项目的融资担保披露的最多。此外，除了裕春村、福田科技广场、岗厦等老改造项目外，金地还有龙华区水都新围等老改造项目，占地面积22700平方米，总建筑面积140800平方米，涵盖住宅、商业、公寓及少量经济适用房。

从2005年渔村改造开始，老改造的第一枪打响，2006年福田科技广场和港下项目被纳入其中，一度成为老改造项目数量最多、政府支持最大的房地产企业。这是深圳金代尔旧改革市场的亮点。

然而，早起的金代尔后来面临更多的竞争对手。2009年《深圳市城市更新办法》正式拉开了城市更新的帷幕，以凯撒、卓越、京基、洪荣源为首的深圳本土房地产企业纷纷加入竞争。

据视点地产新媒体的不完全统计，它曾在港下项目中与金地上演过股权浪漫的精彩。目前，已承接了信阳旧城改造项目、龙华区油松项目、南山优秀九龙项目、大鹏新区檀武威旧城改造项目等多项旧城改造项目。承包工程占地近600万平方米，可开发面积超过500万平方米。

被称为旧改革之王的凯撒，也通过旧改革留下了大量的土地。在2017年业绩会议上，凯撒管理层宣布，截至2017年12月31日，凯撒有一个约2400万平方米的旧改造项目保留区。其中，深圳约占37%，占地890万平方米；

深圳的另一家本地房地产公司京基也有大量的旧房改造项目。据新房地产媒体的不完全统计，京基在罗湖区有蔡武威、布心村水圩村、水北村和湖北新村等旧房改造项目。同时，宝安、龙岗、南山、福田也有很多老的改造项目，如大围村、梅福村、木棉湾、长垣村等。据统计，京基预计未来将进行旧建筑改造。

在本土房地产企业通过旧制改革大幅扩张的同时，恒大、远洋、融创、泰和等外资房地产企业的到来，进一步挤压了深圳的旧制市场。恒大在深圳有20多个老改造项目，这已不再是市场传言。然而，2011年才进入深圳市场的远洋运输也接手了四个老的改革项目，包括南联项目和龙川塘项目。

相反，从2004年在农村打渔的创举，到福田科技广场、港下旧区改造、龙华水斗新圩旧区改造，乃至今天的金地工业区，作为深圳旧区改造的第一次大爆发，金地是沉默的。

复杂而漫长的城市更新发展周期可能是金地被旧改造所阻的原因。中国综合开发研究院旅游房地产研究中心主任丁松认为，一些企业不愿意在旧城改造上花费大量的时间、人力和资金。

吴锐还认为，旧的改革项目周期长，不确定性大，因此像金代尔这样稳定的老式房地产企业不会在决策上过于激进。

同时，他指出，金谷起步于福田区，应该拥有大量的工业资源，所以并不特别愿意高价收购其他资源。他将其与另一家深圳房地产企业进行了比较，招商局蛇口没有做任何旧的改变，但它在蛇口拥有大量土地。

金地JIU盖新居

作为一家老牌本土房地产企业，金地在深圳的项目表现近年来并不突出。从年报中可以看出，自2013年以来，金地每年仅在深圳销售三个项目，主要是宝安区的深圳田玉娥湾、龙岗区的深圳鸣凤和坪山新区的深圳郎悦。

根据最新年报，2018年深圳只有一个规划开发项目，即位于龙岗区的深圳龙城中心，商业业态复杂，占地面积85，300平方米，总建筑面积523，200平方米，实用面积389，000平方米。2017年累计合同金额17.57亿元。在金代尔披露的最新销售计划中，没有披露深圳项目。

因此，金地在2015年再次获得金地工业区旧房改造项目时，市场的解释是它将回归深圳。当时，有消息人士告诉视点房地产新媒体，该项目规模巨大，以当时福田区的房价计算，预计销售额超过1000亿元。

深圳市福田区城市更新局近日在网上向金地工业区业主和租户发送了一份红头文件，披露了该项目的细节。文件显示，金地工业区拆迁改造用地面积11.9万平方米，总建筑面积67.41万平方米。该项目需要无偿移交约5.9万平方米的政府用地，主要用于协调一所9年历史的中小学、社区公寓和道路。此外，该项目需要建设5万平方米的经济适用房和3.26万平方米的公共配套面积。

此外，该文件还披露了项目的最新进展。根据文件规定，金地工业区城市更新单元工程是福田区的重点工程。该项目于2015年12月列入深圳市第四批城市更新单元规划，并于2018年1月18日获得市规划和土地委员会城市更新单元规划批准文件。

根据文件，该项目于2017年12月正式开工，并已签订拆迁补偿协议。目前，85%的业主已经签署了合同，计划在2018年6月底前完成100%的项目签约。

深圳的城市更新总是说，它不能被拆除，不能支付，不能发挥。据业内人士透露，自2015年以来，金地工业区已被纳入城市更新计划，迄今已有85%的业主签署了合同。从旧房改造的角度来看，速度已经很快了。按照正常的开工路线，它将于今年拆除，明年开工建设。

至于该项目的拆迁是否比普通住宅项目容易，第一太平戴维斯(Savills)深圳公司副董事长吴锐向当地新媒体表示，拆迁的难度取决于工业区的产权。如果产权相对简单，拆迁难度相对较小，如果产权分散，就要与每个业主协商。

由于项目没有详细的规划方案，金地的相关人士表示目前不方便对外透露细节，很多业内人士也表示不了解项目的产权细节，但有网友在讨论中表示，金地工业区的产权清晰，拆迁简单得多。

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