业绩会直击 | 碧桂园服务“首秀” 李长江：我们对未来是有想法的

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观点房地产网这是碧桂园服务上市以来发表的第一份财务报告。

在香港丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton Hotel)的银色大厅里，公司总经理李长江带领副总经理王、联合公司首席财务官兼秘书站在聚光灯下。

根据财务数据，市值最高的物业服务公司仍处于行业领先地位。今年上半年，该公司实现收入20.16亿元，同比增长约42.5%。

毛利较2017年同期增长约61.5%，达到约7.86亿元，毛利率约为39%；净利润4.8亿元，同比增长117%左右；股东应占利润约4.71亿元，增长约133.1%。

在管理面积方面，截至报告期末，碧桂园服务的合同管理总面积约为3.86亿平方米，超过同行。其中，物业服务收费管理面积增加1400万平方米，达到约1.37亿平方米。

然而，在良好表现的背后，仍潜藏着一丝不确定性。

在8月21日母公司碧桂园召开的中期业绩会议上，莫斌总裁正式宣布，集团现在要提高质量控制速度:我们将相对放慢发展速度，并预留更多的空空间做好各项控制工作。

有人担心，在限速政策的引导下，碧桂园的发展节奏会受到一定程度的影响，这必然会损害碧桂园的服务。

我们欢迎这项对我们有利的质量规定。李长江说，大家不用担心。

他进一步解释道:碧桂园的服务更像是一个股票市场，而碧桂园的调整至少需要一年半甚至两年左右的时间，才能对我们地区的增长产生影响。

我们面临的市场太大，我们将逐步扩大第三方合作的份额。言下之意是，李长江有信心碧桂园将在未来服务于新增加的第三方合作领域，这可以对冲母公司速度控制的影响。

那么增长来自哪里呢？

根据管理层的现场披露，在碧桂园服务的计算标准中，景区和公园的面积并未列入表内，公司参与三大服务、一大产业改革所带来的预期面积增长也不在表内。

最近，7月9日，碧桂园服务与合资伙伴洲际海峡能源投资(北京)有限公司签订了合资协议，旨在投资承担中央合作企业三供一业的物业管理和增值服务改革。

根据合资协议，碧桂园物业服务公司出资4亿元人民币，海峡能源公司出资1亿元人民币，分别认购合资公司80%和20%的股权。

我们将有机会参与“三供一业”的供热和物业管理业务。黄鹏说。

现在参与三产改革带来了巨大的机遇。这片是蓝色的海洋和处女地。例如，我们与云南的合作项目(与海峡能源的合作)。李长江介绍:我们身后的大型石油公司拥有1.3亿多平方米的物业面积和130多万个家庭。

可以想象，这不是碧桂园服务的另一个市场。

至于为什么管理的区域没有包括在内，李长江说:因为这个区域还在谈判中，刚才提到的一亿多平方米是对方的区域，不能全部被我们接管，这是不确定的。

他还透露:我们讨论了一项协议。对于第三供给物业，政府对物业费进行了市场化的补贴调整，我们成为了到位的项目之一。

这种项目将在今年年底或明年逐渐成为我们的损益表。黄鹏强调，如果这一领域得到转换，我相信公司报告中的数据将会非常光明。

同时，并购也将成为碧桂园服务的另一种增长方式。此前，市场上有声音质疑该公司的并购规模和数量赶不上同行。

在筹备首次公开募股的过程中，三天内的并购将对上市过程产生影响，但我们不排除使用各种手段在未来迅速增加规模。黄鹏说。

以下是碧桂园服务控股有限公司2018年中期业绩会议现场答疑记录:

现场提问:今年的收入增长目标是什么？公司专注于从碧桂园获得管理区域。现在管理层说会减缓这方面的发展速度。它会对未来产生影响吗？该公司的许多增值服务都与楼宇销售有关。今后，房地产仍处于严格监管的状态。如果市场低迷，增长率会受到影响吗？

李长江:关于今年碧桂园服务的目标增长率，从我们目前的目标和上半年的年中报告可以看出，下半年我们增加的面积比上半年要多，下半年移交的建筑数量也比较集中。

无论是我们的主要客户碧桂园开发，还是与我们合作的165家中小企业开发商，还是外部第三方机构，楼宇交付基本上都集中在下半年，即12月31日之前。

碧桂园集团希望提高质量控制速度，我们欢迎高质量的监管，这是相对于自身而言的，是指在过去高速发展的基础上用质量来监管。其次，这种高质量的运营对我们的服务也有意义。

第三，碧桂园的服务更多的是股票业务。现在碧桂园的速度控制至少要一年半甚至两年才能影响到我们的服务区域。目前，我们面临的市场太大，我们将逐步扩大第三方合作的份额。

现在这个行业的集中度非常低。十大地产公司何时能占到33%和50%？像我们这样有实力、有社会品牌、有服务品牌的大企业，机会很大。

此外，我们现在参与的三资产权改革带来了很大的机遇，这片蓝色的海洋和处女地，符合政府推进三资产权改革的大方向。例如，我们与云南合作的项目背后的大型石油公司占地面积超过1.3亿平方米，拥有130多万个家庭。

你可以想象，这是碧桂园服务的另一个市场吗？因此，我们对未来有一个愿景和想法，我们将通过深入干预三供产权改革模式而被市场所接受。

我们的项目分布在1、2、34、5号线的城市，我们是一个区域性项目，已经进入全国，包括香港，除了台湾和澳门没有项目。因此，我们欢迎房地产市场的质量控制。

黄鹏:房地产业是一个股票+增值的市场。所谓的股票是我们去年战斗的地方，今年仍然是我们的地方。今年和未来新开发的地方将成为我们新的管理区域，所以这只是增长率的变化。

第二，碧桂园集团的建筑面积和项目数量将高达2000个，未来将很快被接管。

与此同时，我们的扩张能力也在提高。在此之前，在ipo过程中对工具的使用会有一些限制，我们不能这么快扩张。

第三，就面积而言，我们的景点和公园的面积不包括在内。

第四，第三供应物业的面积还没有放进去，因为这部分面积正在谈判中。刚才，1亿多平方米是对方的面积，绝对不能被我们接管，否则就必须被我们接管。这是不确定的，因为我们讨论了一个协议。

对于第三供给物业，政府对物业费进行了市场化的补贴调整。如果一个项目到位，我们将成为一个。如果有一个项目能够实现可持续发展，我们将选择这个项目。

这类项目的前景非常广阔，并将在今年年底和明年逐渐成为我们的报告收入，包括我们通过扩大合作所取得的领域。

我看到的数据比上半年的数据快得多。如果这一领域已经转换，我相信今天的报告中的数据将非常光明，但我们不会在数据上投机取巧，我相信我们将在今年下半年向投资者和市场交出令人满意的答案。

现场提问:未来9: 1的物业面积来源比例会否改变？

王:2018年上半年，第三方合作伙伴委托给我们的面积增长率达到94%，超过总承包面积的56.4%。

相信通过建立全国范围的拓展网络，包括市场拓展产品的优化和有效策略的实施，未来的第三方业务一定会达到预期的目标。

现场提问:与其他物业管理公司相比，有较少的并购。为什么？在未来六个月或更长时间内，是否有任何具体的合并计划？

黄鹏:因为在ipo过程中，三天内的并购会对上市过程产生影响，我们不排除在未来使用各种手段快速升级规模。

我们的项目选择标准必须是非常高质量的项目、符合我们气质和内涵的项目、能够与我们实现协同效应的项目以及具有股东回报的项目。

因此，在未来，我们不能排除使用更多的手段来加速我们地区的扩张。规模的扩大必将带来人口、资产和渠道的覆盖，这将是我们未来的目标。

李长江:我们以前并购较少，强调高质量发展，但这并不意味着我们没有谈并购。

每当碧桂园的整个管理团队做了什么事情，他们都会问自己一个问题:这个项目是为了增加收入还是为了更进一步，更多的潜在收入来自哪里？

我们在评估并购方面非常严格，在判断业务和客户群方面也有严格的标准。在过去和现在，我们不涉及具体的M&A目标，但我们从不错过任何M&A的机会。当机会掌握在我们自己手中时，我们会很好地抓住它们。

现场提问:以前有人说过，这个行业没有年收入100亿元的物业管理公司。公司在中长期收入和管理领域是否有具体的目标？例如，你想成为领先企业或挤进前三名有多少年？

李长江:上半年我们的收入差不多有21亿，下半年会比上半年好。业内一些企业宣布，他们将在2020年实现年收入100亿英镑的目标。

实现100亿元的目标很容易，但我们更关注它能否给股东带来回报。