业绩会直击 | 许世坛：未来两年世茂一定会有很大增长(实录)

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观点在房地产网络销售额首次达到1000亿元后，世茂地产信心十足地在香港召开了2017年度业绩发布会。董事长兼执行董事徐荣茂，副董事长兼执行董事许世坛，执行董事廖鲁江、唐飞，财务总监邱俊山，营销总经理邵亮出席会议。

值得一提的是，作为世茂的九大区域公司之一，2017年福建地区表现最佳的董事长艺鹭也在此次业绩发布会上首次亮相，并向在场媒体报道了福建地区的未来规划。

事实上，在全国范围内成立九家地区公司也是世茂集团过去一年最大的变化之一。对此，许世坛还开玩笑说:目前，我们有九家地区公司的董事长。虽然他们大多数都很年轻，但他们都是主席，比我的副主席高。

许世坛表示，对于地区性公司，集团将关注三个指标:现金、内部收益率和现金流。其中，世茂甚至规定土地收购投资只能在现金流为正的情况下进行，而资金雄厚的地区公司可以通过其他公司参与土地收购。

此外，与大多数企业的后续投资机制不同，世茂对区域公司的管理激励将利润放在首位，区域公司董事长将利润进行分割，包括基本利润、超额利润和管理利润等。利润越高，份额就越高。在这种框架下，管理相当于不花钱的后续投资。

在激励下，也有竞争。根据许世坛的计划，在现金流为正的前提下，区域性公司将会有一个合并和孵化的过程。他预测，2020年世茂将有30家地区公司，每家地区公司的销售任务将达到150亿英镑。

换句话说，到2020年，世茂地产的销售规模将达到4500亿。对此，许世坛也毫不掩饰自己对规模的渴望:不要太心急，世茂在未来两年肯定会有很大的增长。

最困难的一年已经过去了

经过2015年和2016年两年的调整，世茂房地产终于在2017年成为1000亿住房企业的一员，比2016年增长47.9%。根据许世坛的说法，我们过去一直在进行调整，2017年是最困难的一年，因为一开始一切都很困难，但之后，它将进入一个快速增长的时期。

据年报显示，2017年，世茂地产签约面积为606.2万平方米，同比增长23.3%；合同平均价格为每平方米16623元，较2016年的每平方米13850元同比增长20%，为未来结算利润率的稳步提高奠定了基础。

同时，经过两年的去库存化，世茂地产的毛利率最终恢复到30%以上，达到30.4%。对此，许世坛补充道:我有信心在2018年和2019年继续上涨，因为我们的价格涨幅也比较大。

在财务上，世茂地产仍然保持稳健的一面。根据年报，2017年的回报金额为807亿元，同比增长34.5%，回报率达到80%。尽管与2016年相比，净负债率上升了5个百分点，但58.9%的杠杆率在业内仍处于较低水平。

然而，由于过去一年的大规模土地收购，世茂地产的负债率将在2018年继续上升。据许世坛介绍，去年购买土地的成本超过600亿元，今年将陆续支付部分土地资金。负债率将有所提高，但控制在70%以内。

在追求规模的基调下，世茂地产2018年的土地投资将在2017年的基础上继续增加，预计将达到700多亿，一些大规模的并购也不排除在外。

持续的围困为世茂地产积累了大量的土地储备。据年报显示，截至2017年底，世茂地产在全国47个城市拥有165个项目，股权前土地储备约为4790万平方米，可销售资源总额超过8000亿元。

其中，大湾区已成为增长最快的地区。在已经进入香港、深圳、广州和佛山的四个城市中，世茂房地产的价值为2000亿英镑。此外，长江三角洲的商品价值已经达到2000亿，而福建和华北分别有1500亿，而全国其他地区有1000亿。

值得一提的是，作为去年世界之家最大的土地投资，许世坛没有忘记着重介绍:龙岗这个项目建成后，预计供应值将超过700亿，年租金将达到30多亿。

据视点房地产新媒体报道，深圳龙岗项目占地面积32.2万平方米，总建筑面积136.45万平方米。去年12月，世茂地产以239亿元的底价赢得了项目用地，预计总投资将达到500亿元。

与充足的土地储备相比，世茂地产2018年的销售目标略显保守。据许世坛称，2018年世茂的总可销售价值将超过2335亿元，根据60%的净化率，年度目标定为1400亿元。

显然，为加速运行做好充分准备的世界之屋不会满足这一保守数据。有信心超额完成，内部目标更高。我们的增长率在第一季度已经达到60%，我们希望保持这一增长率。

我希望企业和酒店将被分开列出

与许世坛追求规模和速度不同，徐荣茂仍然强调企业的利润和安全。

许荣茂在几次讲话中透露了稳定发展的重要性:在过去的两年里，公司的发展将会加快，但人们普遍希望公司能够稳步前进，发展成为一个百年老店，零风险或更少风险。

其中，除了住宅开发的快速发展外，估值数百亿美元的商业和酒店地产也备受期待。根据许世坛的规划，在房租和酒店的五年计划中，收入将超过100亿元。

根据年报数据，2017年世茂酒店、租金和物业的其他收入为36.3亿元，较2016年增长17.5%，约占世茂总收入的5%，远远低于管理层此前的规划。

对此，许世坛表示，去年业务发展缓慢，预计2018年和2019年将加速发展，其中沪、杭、港酒店将陆续开业。此外，陆家嘴、上海、前海、深圳的写字楼和上海的商场也将在这两年做出贡献。

此外，徐荣茂还强调，在过去两年中，每家酒店和企业的价值并没有很好地反映在财务报表中，但现在这部分业务的价值正在慢慢反映出来，公司还计划在3-5年内将这两个平台分别上市。

值得一提的是，高质量的投资物业不仅能带来持续的经常性收入，还能为房企拓宽融资渠道。2017年，世茂地产通过其上海国际广场发行了国内首个商业地产公共资产证券化项目，平均利率为4.8%。

持有大量酒店和商业资产的许世坛甚至开玩笑说:如果可以的话，我们可以考虑找一些保险公司出售一些能够反映其价值的股票。

以下是世茂房地产控股有限公司2017年度业绩发布会现场问答记录:

现场提问:今年的销售目标是1400亿元，会不会保守？主要区域在哪里？土地收购的预算或布局会是什么样？去年，购买土地的成本达到1万多英镑。你会担心购买土地的成本会影响公司未来的毛利吗？因为今年是30%，它会继续保持这么高的毛利率吗？在商业方面，就租金和酒店收入而言，今年的目标收入是多少？因为之前提到2021年将达到70亿，今年只有39亿左右，还有很长的路要走。今年这个地区的布局是什么？

许世坛:我认为这个行业40%的销售增长率并不低。我们应该看看。大多数公司已经宣布了他们的结果。当然，我们仍然希望超过他们。与去年相比，我们现在每个季度的增长率都超过了60%。我相信三月几乎是相同的数字。

我们的内部目标会比这个高一点，因为今年市场刚刚说整个市场可能会比去年有一点点的下行压力，特别是在三、四线城市，所以我们不想给出一个明确的销售数据，但是我们还是希望逐月稳步达到这个标准。

就土地购买而言，实际上，去年我们购买了600多亿元的土地权益后，这大约是1000万平方米。今年，我们的土地预算将比去年增加，可能达到700多亿元，但这也是在权益之后。这也取决于是合作还是收购，或者有什么样的土地。

我们买的土地对你来说可能看起来很贵，但我们不认为它很贵，因为我们买的很多土地都在更好的城市。例如，我们在深圳买了土地。事实上，一万多的地价在深圳是很便宜的。与此同时，我们在北京、上海、福建、福州、厦门和奥阔买了很多地，在长江三角洲的很多好城市也买了很多地。因此，我认为购买土地的单价主要取决于哪种城市。

如果都在三、四线城市或五、六线城市，地价可能在1000-2000元/平方米，但在一线城市上海，地价是40000-50000元/平方米。我们在香港长沙湾有一块，大约10万元。

因此，它在不同的城市是不同的，主要取决于价格。你刚才问土地是否会影响毛利。我不这么认为，因为我们的价格需要进一步提高，而且提高的速度仍然很快。我们可以看到，2016年只有13000元/平方米左右，去年已经是16000元/平方米了，但我相信今年会远远高于这个数字。因此，只要销售价格上升，土地成本与销售价格的比率就会下降。

此外，商业和商业的增长率确实是每年20%和30%，我们认为在2018年和2019年可能会加快。因为在2018年和2019年，我们有更多的大型企业和酒店要开业。

在酒店方面，今年上海申坑酒店将开业，杭州酒店也将开业。此外，香港最大的酒店拥有超过1000间客房，东涌将于2019年开业。上海陆家嘴将于2018年开放写字楼，深圳前海将于2019年开放写字楼，包括许多将于2018年和2019年相继开放的购物中心。因此，在商业方面的投资还是比较大的，我们仍然有信心在未来3-4年，随着商业和酒店的快速发展，我们可以实现之前设定的目标。

现场提问:与其他地方相比，世茂在大湾区几乎没有项目。你将来会注意这方面吗？现在，当许多开发商来到大湾区拿土地或抢项目时，这种竞争是怎样的？

许世坛:实际上，大湾区，我们的大湾区可能与其他开发商的大湾区不同，因为大湾区有很多城市，而我们现在在大湾区有四个城市，包括香港、深圳、广州和佛山。大湾区这四个城市的gdp排名第一、第二、第三和第四，这意味着我们进入的城市是大湾区最好的城市。

在香港，我们的土地储备仍然比较大，香港已经有3个大型项目。深圳以前少一点，但现在有三个，在前海，平山和最大的龙岗；广州亚运城和金融城；我们在佛山还有三个项目。

当然，我们最近会增加在大湾区的投资，因为这个大湾区是一个国家战略。为了增加在粤、港、澳的投资，我们可以看到很多配套设施都在增加投资，我们对这一地区的发展尤其乐观。过去，本集团在长江三角洲拥有更多储备，去年我们增加了在大湾区的投资。

现场提问:集团今年的可销售价值是多少？你刚才提到土地投资700多亿元，那么大湾区投资多少亿？就毛利率而言，2018年会有所改善吗？它将提高多少个级别？

许世坛:第一个关于销售价值的是大约2335亿，这是基于超过16000的销售价格和60%的净化率。去污率能达到多少？还是售价会上涨？这个数字可能会更大。

至于土地投资，我们会有一个总投资，但我们需要看看每个本地公司的能力，即它可以购买多少楼宇和土地。我们对大湾区持乐观态度，但我们也需要看看地区公司今年的表现。因此，目前还没有详细的预算，因为政府的土地供应计划还没有完全出台，而且刚刚开始。

就毛利率而言，今年行业毛利率有所上升，主要取决于我们大家取得的成绩，主要是因为2017年市场依然良好。未来，我们应该看看这1-2年的市场情况。如果这1-22年是可持续的，这类似于2017年，我相信毛利率将进一步提高。

事实上，如果市场下跌，毛利不会太高。现在，大多数开发商的毛利润在20到30之间，我们可能还在30出头。我们仍然有信心，2018年和2019年将比这个数字高一点。当然，它不一定太高。

现场提问:我们刚刚谈到了明年规划1400亿元。除了这些数据之外，我们还想问一下我们是否计划明年在行业中排名，以及是否有计划冲进前十名。接下来，你对土地规划和布局中的哪些市场持乐观态度？你打算进入哪些市场？世界住宅正以更快的速度发展，尤其是今年，但市场会认为，当住宅和商业地产两条腿走路时，它们可能会形成相互的羁绊。你怎么想呢?未来住房和商业的比例有计划吗？

许世坛:实际上是1400亿元，我相信与去年的排名相比不会有很大的提高，因为正如我刚才所说，前20名的开发商将增长30%和40%，这个行业的集中度还在提高。

刚才，我还提到内部希望是1400亿元。我希望我们每个季度、每个月和每个季度都能实现大约60%的增长。1月和2月发布的数据是60%的增长，我相信3月份也会增长60%。如果能够做到这一点，当然，我相信会有所改善。但是你不能被提升到前十名吗？很难说，现在还为时过早，这取决于整个市场形势和开发商的情况。

至于去年增加的土地投资，都是在好的一线和二线城市，包括溢出型的三、四线城市，我认为这个策略不会改变。但是，从大区域来看，许多区域仍然很好。例如，大湾区、长江三角洲、福建、山东和中西部地区实际上是很平衡的。我认为我们仍然需要看看我们刚才提到的。我们有几家地区性公司，在决定土地投资之前，我们需要看看它们的业绩和销售回报。

我刚才提到我们经历了2015年和2106年的调整年，所以我们的业绩在2017年增长很快，但是2017年的这次调整只是第一年。我认为第一年往往是最困难的一年，所以我们有信心在2018年和2019年能够更好地调整，增长应该会更快。我们也相信，通过持续增长，我们可以在包括业务在内的许多方面取得更大的进步。

我们的企业和酒店有一些旅游功能和配套功能。我相信它们可以改善许多城市的功能，发挥很好的作用。因此，我们觉得我们可以在没有相互制约的情况下同步发展。

现场提问:今年的发展重点是一、二线城市，还是三、四线城市？这个行业的集中度将会提高。世界之家今年会有一些收购目标吗？在香港的土地方面，由于政府今年卖地，启德机场似乎有很多土地。你对这些情节感兴趣吗？

许世坛:三线和四线城市并不意味着我们不喜欢它们。这只是意味着去年三、四线城市都太好了，三、四线城市的政策都很好，所以三、四线城市的价格和交易面积占了很大比重。

三线和四线城市过去可能占总市场的40%，但现在它们占了60%以上。我们的意思是，今年的三、四线城市将比去年更加困难，许多一、二线城市，尤其是一线城市，已经下降了一半。

例如，北京和上海的交易量下降了一半，在此基础上肯定会有一些反弹。因此，我们说一、二线城市可能跌得多，反弹得多，三、四线城市如果以前涨得多，可能会回调，但他们没有说回调后会很糟糕，应该还可以。

此外，三线、四线城市的种类很多，公司对一些三线、四线城市的溢出持乐观态度，也就是说，我们对一线城市、一线、二线城市以及周边城市非常乐观，这是第一点。

其次，我们每年都有很多收购，今年还会有更多。事实上，我们近一半的人都从事收购合作，但很少有几十个项目在一个公司收购，主要是一两个项目的小开发商，因为可能有十几个项目收购整个公司，只有一两个是好的，其他人有问题，所以收购策略不同于其他人。

关于香港土地的另一点，正如我刚才所说，内地的发展商在香港有更多土地储备，所以他们不急于再来香港投资，因为我们数年前在香港实际购买的土地已大幅增加，而且增加了很多。我们希望加快开发和市场投放。