业绩会直击 | 许华芳：宝龙希望能把速度提更高一点(实录)

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3月27日，宝龙地产总裁许与副总裁兼首席财务官廖明顺、资本中心副总裁兼总经理、资本中心副总经理陶晓杰共同出席了宝龙地产2017年度绩效会议。

像往常一样，他们都是熟悉的面孔。

在新闻发布会开始时，集团总裁许在现场告诉记者，他非常高兴，因为宝龙地产的两个评级，包括和穆迪，提高了他们的业绩。

另一方面，还有一个原因可以让许在面对媒体时显得更加谨慎。事实上，宝龙地产的年度股息已达到创纪录的25港元，较2016年增长56%。

从现场披露的财务数据来看，2017年宝龙地产确实取得了不错的业绩。年收入155.93亿元，比2016年的142.96亿元增长9.1%；毛利52.25亿元，毛利率比2016年增长1个百分点，达到33.5%；核心利润22.66亿元，大幅增长40.8%；净利润38.68亿元，增长40.7%。

美中不足的是，净负债上升至86.8%，这也得到现场媒体记者的纠正。

今年350亿英镑的销售额是一个合理的增长

据视点房地产新媒体报道，2017年，宝龙地产的合同销售额为208.82亿元。虽然这一数字与2016年同期相比增长了约18.4%，但似乎离大型住宅企业越来越远。

在当天的业绩会上，许宣布2018年销售目标为350亿元，较2017年大幅增长68%，并表示未来三年宝龙合同销售额的复合增长率将超过50%。

值得一提的是，宝龙地产2017年的销售额仅比2016年增长了16个百分点。对此，一些现场媒体指出，宝龙地产是否受到整个房地产行业的压力，因此大幅提高了销售目标。

许的回答是，宝龙350亿元的销售目标是一个合理的增长预期。

据介绍，2017年，宝龙地产新增土地项目18个，总建筑面积386万平方米，其中环渤海地区占14%，长三角城市群占84%，海西地区占1%。在此期间，宝龙地产也新进入南京、绍兴、舟山等城市。

这些土地储备使宝龙增加了700亿元的价值。截至2017年底，宝龙地产土地总储量为1409万平方米，其中60%分布在长江三角洲，其中585万平方米储存在杭州湾附近的大湾区，总价值为1214亿元。

许表示，宝龙地产目前的价值约为2200亿元，因此设定这个目标仍然不高。应该说，我们有信心做得更好，所以我们设定了更好的目标，并希望做得更好。

许还表示，宝龙地产正在实施369开发体系，希望将开发速度提升到一个更高的水平:过去，宝龙地产更注重产品的个性化和特色化，可能会略微忽视开发速度。今年，它将加强速度建设。

据许介绍，这一目标将提高68%。另一方面，2017年上海有数十亿的宝龙地产无法出售。项目的这一部分只能等待，而去年的节奏将会往后移。这部分项目将于今年启动。

他进一步强调:我们公司的逻辑是按照自己的节奏走，不会走在太多同行的前面。无论如何，每年都有好的增长，这应该是我们想要的结果。

对于公司2017年的净负债率指标并不理想，许也表示，上述失败项目已经影响了这部分指标。如果它去年在上海售出60亿元人民币，从销售规模和财务指标来看，它可能会更漂亮。

资本中心副总经理陶晓杰接受了许的采访，他表示，宝龙地产的商业模式与高增长的内地股票不太一样。此外，宝龙的经常性收入及其连续两年的利息覆盖率都在1.1倍以上，负债率也在上升，但宝龙的流动性压力仍然相对较小。

根据宝龙地产最新财务数据披露，公司总资产954.9亿元，净资产294.7亿元，现金和银行存款99.5亿元；债务总额355.36亿元，其中长期债务257.8亿元，短期债务97.5亿元。

新零售是未来空房间的最大想象

在过去两年的业绩会议中，新零售成为宝龙地产每次业绩会议都必须谈论的话题，也是外界媒体对宝龙地产最为关注的热点之一。

据了解，2017年宝龙地产经营效率的提高也带动了租金收入的增长，去年租金收入达到18.04亿元，同比增长29.7%。同时，宝龙业务过去五年的复合增长率达到26.7%。

视点地产新媒体获悉，宝龙地产目前拥有36家商场，商业管理面积350万平方米，年客流量超过4亿人次。

根据计划，未来三年，宝龙地产将在2018年开3家店，2019年开9家店，2020年开4家店，届时宝龙商场总数将达到52家。

资本中心副总裁兼总经理黄文仲也表示，在此期间，宝龙地产的商业运营能力有所提升。长期稳定的租金收入有效地提高了利息覆盖率。公司2017年经常性收入达到22.9亿元，占营业收入的15%。经常性收入的利息覆盖率为1.1倍，投资性房地产价值为392亿元。

黄文仲进一步表示，在业务方面，宝龙地产决定在五年内每年复合25%,未来的空畅想房是一个线上和线下相结合的新零售。

对于新的零售商，宝龙正试图建立一些联系，不久前成立的创意实验室就是其中之一。据悉，该项目主要用于探索线下商店的体验升级，并利用线下的一些前沿技术，如代码扫描购物、店内导航、智能收银机、商店sass系统和无人商店技术应用。

同时，宝龙地产在工效学电椅的设计方面做了一些尝试，包括京东金融、无人支付、自助服务和自助终端。

包括我们在这家新店的销售，我们都有一些很好的合作。黄文仲进一步说道。

徐方化接着说:整个新零售业可能是宝龙未来空最大的想象，这也是我这次最想的问题。

不过，该公司表示，在短时间内没有太多的披露，甚至去年与互联网公司的合作也只是非常基础的合作。该公司一直在与他们的中高层官员进行更多的探索，希望有更广泛的合作。

就我个人而言，我觉得我们公司可能会多提一点关于智能商务的话题，并且早一点考虑。如果你的特点或竞争优势能够得到体现，那就是你的创新能力。最后，不厌其烦地向许解释。

这也可能是宝龙地产新零售布局的初衷。

以下是宝龙地产控股有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:公司今年的目标是350亿元。你有没有感受到规模的压力，所以你提出了这么大的销售目标？公司的净负债有点高。融资成本和资本有压力吗？新零售，因为去年，我们还与一些在线互联网巨头合作。你能告诉我们一些关于合作的细节吗，或者今年会有新的进展吗？

许:谢谢你的提问。今年的目标是350亿元。我认为有两个方面。首先，我们去年获得的土地仍然很好，所以它仍然是一个合理增长的概念。

与去年相比，大幅增长68%有一个非常重要的原因。去年，上海有数十亿美元卖不出去，所以这部分只是等待，把去年的节奏调回来。我想这就是如何理解它。我们公司的逻辑已经按照自己的节奏走了，不会走在太多同行的前面。无论如何，每年都有好的增长，这应该是我们想要的结果。

我们对商业理念也充满信心，因为我们已经在这个行业工作了很长时间，并且因为对整个业务的理解而非常专注。

诚然，从公司的角度来看，债务比率指数相对来说并不令人满意，或者就在刚才，可能是上海滩的数十亿人影响了该指数。如果你在上海卖60亿，从销售规模和指数来看，上海会更舒适、更漂亮。

就宝龙而言，我们应该稳步前进，持续改进是我们的基本战略。在融资方面，我们公司有一个特点。我们有很多市场。事实上，融资的渠道和平台很多。除了在海外发行债券，中国还有100亿个未使用的配额，还有许多无担保资产可供使用。因此，看看现在的中国，事实上，你仍然可以得到钱，这取决于你是否能得到便宜的钱。

新零售可能是宝龙未来最大的想象，也是我在这么短的时间内最想的问题，我在这么短的时间内没有透露太多。

应该说，去年与互联网公司的合作仍然是非常基础的，但我们一直在与他们的中高层进行更多的探索，希望有更广泛、更广泛的合作。这是我今年给同事们的一个大目标，但不是100%完成的目标，我们希望实现它。不过，这东西是一种探索未来的发展，我也会参与这个新的零售推广过程。

陶晓杰:就净负债率而言，宝龙的商业模式与高增长的内资股不太一样。然而，从另一个角度来看，我们可以看到，两年来，我们整个经常性收入的利息覆盖面增加了一倍多，这是一倍多。我相信这个比率在未来应该会更好，所以相对来说，虽然负债率有所上升，我们的压力还是比较小的。

现场提问:公司未来发展的重点还在商业领域吗？你有没有考虑过这里的一些写字楼或普通住宅楼？在新的零售领域，该公司的智能零售概念仍相对较新，这是一个希望引领的发展方向。

许:生意一直是宝龙的特色，也是优势和竞争力。我们从1990年就开始做房地产，住房和办公室工作都是我们的老工作，我们一直都在做。

从我的逻辑来看，我仍然认为它是两种声音。我们仍在积极提高房地产销售市场的声音，持续的业务增长仍然存在。每年大约有五家购物中心开业，到2020年，将有50多家购物中心开业，复合年增长率为25%。

我认为这种两轮驱动在未来五年内将一直存在。我们将根据获得项目的情况制作不同的产品。

至于智能商务这个话题，我个人觉得我们公司可能会多提一点，早一点想。无论是有意还是无意，这个行业都没有这样的起点。本质上，企业竞争就是这个维度。如果特征或竞争优势能够得到体现，那就是你的创新能力。

我深深地感到未来的商业必须朝着智慧的方向发展。这种趋势已经很明显了，但是现在我们确定这是什么样的景象，我们正在一起探索。

在某种程度上，一个是为了企业自私地理解它，另一个是为了这个行业更准确地探索这个聪明的业务。

现场提问:2017年是中国房地产市场调控政策非常紧张的一年，包括贷款限制、限购、限价等。管理层如何看待这些强有力的监管和控制，这对公司的业绩有什么影响？

许:如何看待这个行业？没人能想到过去两年有如此多的监管，但如果我们反过来看，我们认为过去两年房地产的规模和发展是独一无二的。

去年的总销量和销售面积可能已经创下历史新高，今后很难打破。即使你认为有很多监管，它仍然非常强大。

不要把监管视为消极的监管。事实上，这一规定往往反映出过去两年是中国房地产史上最好的两年，所有公司的规模、效果和利润增长都是最高的。我不认为监管对房地产有很大压力。

现场提问:这会影响公司的销售业绩吗？

许方化:肯定有影响。特别是一些城市的调控力度非常大。就像宝龙约30%的市场规模在上海一样，这一部分去年影响很大。

然而，一个城市不能总是调控它。事实上，上海的调控政策已经一个接一个放开，允许它出售，但价格限制的红线仍然被守住，不允许它上涨。

或者我刚才讲了逻辑，不允许涨，但现在允许卖。去年，你不被允许上升或出售。因此，不同企业对调控政策的影响可能有很大差异，重点放在第一线的影响较大，而重点放在第三、四线的影响较小。然而，全国各地都有发展，去年的销售将非常令人满意。这是我个人的看法。