业绩会直击 | 李从瑞：城市运营是中国金茂未来核心

本篇文章3008字，读完约8分钟

观点地产网好好看看维多利亚港的港湾道，这是香港每年农历新年举行新年花车巡游的路线之一。选择在这里总结过去并公布2018年的目标也很有意义。

3月27日，中国金茂在香港发布了2017年度业绩。执行董事兼首席执行官李同辉、执行董事兼首席财务官姜楠、执行董事兼高级副总裁宋、投资者关系部主任郑出席活动。

据李同辉在业绩会上透露，2018年，中国金贸的签约目标将增加50%，达到1000亿元，正式影响到1000亿阵营，他说2020年达到2000亿元是一个目标，并不意味着不能超过。

这也意味着，在中期业绩会议召开的半年前，中国金茂的增长率已经设定了一个新的目标，即从原来每年30%的销售增长率，到未来三年50%的复合增长率。

试着解释这个巨大的变化，也许我们可以从现场词汇使用频率最高的城市运营商那里得到一点线索。

2015年，中国金茂开始关注城市运营，似乎从近年的发展中受益匪浅。

从数据来看，2017年，中国金茂的收入同比增长14%，达到310.75亿元；住宅开发行业毛利率超过30%。李同辉透露，去年取得的好收入是凭借城市经营模式的优势获得的土地储备。年内，中国金收购土地932万平方米，其中城市经营项目约占30%。

此外，得益于城市经营的优势和一、二级联动的发展模式，2017年，金茂区以接近底价的方式收购了17块地块，占土地收购总量的47%。

土地市场巧妙便捷，为中国金茂的业绩增长提供了足够的价值。截至2017年底，金茂的土地储备已达4616万平方米，可销售价值为7500亿元。

与其他房地产企业不同，中国金茂的城市经营角色包括开发、产业引进和城市管理，这也为公司的收入提供了丰厚的翅膀，同时也为金茂提供了加快进入行业第一梯队的机会。

冲刺1000亿，未来三年复合增长率将达到50%

适度规模这是金茂在中国16字发展口号的四分之一。然而，经过前几年的蛰伏，这种规模有重量的趋势。

在2017年度业绩会议上，李康辉表示，金茂不会追求太大的规模扩张，但50%的增长可以实现规模与利润的平衡。我们称之为适度规模。

在过去的2017年，中国金茂取得了良好的利润业绩，这也是管理层提出影响今年1000亿元合同销售额的依据。

据年报显示，2017年，中国金茂的收入达到310.75亿元，比上年的273.04亿元增长14%；股东应占利润同比增长57%，达到39.78亿元；扣除投资性房地产公允价值收入后，股东应占利润为39.05亿元，同比增长89%。

在此，董事会建议派发末期股息每股18港元，较去年同期增加100%。

从分部收入来看，去年金茂地产开发收入占87%，为268.69亿元，毛利率为29%；物业租赁收入占总收入的4%，为13.7亿元，毛利率最高，为83%；酒店营业收入20.7亿元，占7%，毛利率保持在去年的49%的水平。

与上年相比，中国金茂整体毛利率仍保持行业领先水平，为32%。年内，上海明星外滩项目已经落户，但由于没有整合，如果计入收入，开发部门的毛利率高达40%。

江南透露，金茂住宅开发部门的毛利保持在30%以上，这是我们的既定战略。与2017年相比，今年的毛利率有望提高。

视点房地产新媒体现场获悉，金茂今年在中国重点关注的二次开发项目主要是高利润产品，包括更多的一次开发业务。因此，金茂也表示有信心2018年全年毛利率将保持同行业第一梯队水平。

适度的规模、卓越的效率、领先的质量和卓越的服务是金茂的发展格言。效益达到预期标准后，金茂相应地将销售目标提高到一个更合适的规模。李康辉表示，金茂2018年的销售目标是1000亿元，增长率为50%。

也许对于其他行业来说，50%的增长率是很快的，但是如果房地产的增长率是100%，甚至超过100%，那就叫做规模扩张过快。李同辉解释说，金茂把规模增长率从原来的30%提高到了50%，说实现50%的增长意味着扩大规模和利润之间的平衡。

他表示，当金茂在中国的销售额达到2000亿元人民币时，增长速度将根据市场情况放缓，保持毛利润是金茂的核心追求，它仍将把效益放在首位。

根据金茂披露的数据，2018年1000亿元的销售目标中，约75亿元来自一级合同，其余925亿元是二级合同。新增增加值约1700亿元，其中主要集中在京津冀地区，占比21%，长三角地区占比最高，为48%，珠三角地区占比14%。根据这一计算，只要金茂年内剥蚀率达到59%，年目标就可以实现。

从今年前两个月开始，截至2018年2月28日，中国金茂累计签约销售金额约为306.15亿元，达到年度目标的30.62%。

有色城市在两个维度上运作，有机会在角落里超车

值得注意的是，在中国金茂头两个月超过300亿元的销售额中，一期开发的销售额为零。在现场，李同辉也间接透露了原因。

他说，过去金茂借用城市经营来经营二级项目，同意直接出售土地，但现在采用一级和二级联动的模式，可以选择更多的自持土地进行开发。

上述城市运营是中国金茂2015年转型的重点，现在这一内涵在2017年得到了进一步提升。

视点房地产新媒体获悉，与其他由房地产企业定位的城市运营商不同，金茂增加了更多的元素，具体体现在一级开发、城市规划、开发建设、物业销售、控股运营等阶段；此外，在内涵上，它涵盖了更多的形式，包括商业支持和工业进口。

上述产业链也为中国金贸的收入提供了丰厚的翅膀，也为其加快进入行业第一梯队提供了机遇。因为金茂有城市经营的能力，更有可能从政府那里获得一些优质的土地。

值得注意的是，去年金茂拿下了6个具有城市运营模式优势的项目，分布在温州、泉州、济南、武汉、长沙、青岛等城市，占地面积5167万平方米。

去年，我们获得了两个项目的第一批土地，即耗资60万立方米的温州项目和今年2月获得第一批土地的南京杨康镇项目。李同辉透露。

其中，南京汤山温泉杨康镇项目是金茂以大健康产业为重点，提升城市价值，通过产业升级完成城市升级的范例。金茂希望通过该项目的运行，将定义一个更好的生活，城市能源水平将得到提高，它将成为一个优质城市运行的基准项目。

显然，独特的土地收购模式不仅为金茂保持高利润率提供了基础，也为二次开发销售提供了潜力。截至目前，中国金茂土地总储量为4616万平方米，其中二次开发2772万平方米，一次开发1844万平方米，合同价值7500亿元。

一级开发只是一个方面。从时间维度来看，城市运作也贯穿了从荒地到城市建成的整个过程。应初步完成之前的规划、采购和储存工作。土地出售后，将在完成和出售后持有，并将引进工业。这样，城市运营项目的整个时间维度将跨越很长的时间。

另外，酒店、企业、写字楼、学校、医院等配套业务也需要金茂来渗透，所以从这些角度来看，城市经营项目并不是传统意义上的房地产开发的一般概念。

以中国金茂在湖南省的长沙梅溪湖生产城运营项目为例，仅用6年时间，中国金茂就在葡萄园上重建了一座城市，建成了一个1000万平方米的城市综合体，引进了R&D中心、企业总部、医院和学校，建成了一个城市公园，这是生产城市整合的一个标杆，也为其他企业建设生产城市提供了一个模式。

据销售数据显示，去年11月，仅开盘一天就有380套成交，成交率达86%，成交额约6亿元。

李康辉表示，在去年的基础上，中国金茂计划在2018年签署5个城市运营项目，并在2020年将城市运营用地的收购比例从原来的30%提高到60%。