业绩会直击 | 郭英成：在商言商 佳兆业有很多好朋友(实录)

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视点房地产网两周前刚刚在R&F和碧桂园2017年的同一个会场开幕，再次迎来了备受关注的华南房地产公司凯撒。

与大多数演出会议的开始略有不同的是，凯撒董事局主席郭英成已带领另外四名高管坐在舞台上，等待内地和香港的数十家媒体参与进来。

经过仅仅20分钟的现场提问，郭英成低调地向他的好朋友表示:我特别尊敬贾悦婷，我们是老朋友了；我们(孙宏斌)是好朋友，因为我们不认识对方；圣生化我们现在是好朋友，真正的好朋友。

自去年以来，凯撒还在资本市场推出了买入买入模式。截至2017年底，该公司已入股或收购了四个上市平台。

然而，在收购乐视的过程中，孙宏斌已经退出了乐视董事会，并承认此次投资相当失败。然而，郭英成出人意料地表示，他在观看乐视时并不认为这是一次失败，并表示他特别尊重贾悦婷。

至于凯撒的多元化投资逻辑，郭英成表示，凯撒投资其他公司实际上是为了补充和促进主营业务，即房地产开发。

我已经在明佳学习了很长时间。我们有很多土地用于科技工业。明佳从事网络销售和科技，这对凯撒来说起到了很好的补充作用。

事实上，这可能是为凯撒更好地发展老改造项目和在22个城市签署的30个特色城镇的框架协议做准备。

郭英成直言不讳地说，凯撒的旧改造项目不可能全是住宅建筑，其中还包含不同的医学和科学用地。因此，与明佳的合作将大大有助于凯撒的进步和土地收购成本。

进入圣生化也是如此。郭英成认为圣生化是一种血液制品，而生物科学的领导者绝对是一种血液制品，所以这一块的发展也非常大。据凯撒称，该公司未来将继续将其投资多元化，投资总额将达到总资产的5%。

面对媒体和投资者，旧的改革成为凯撒关注的另一个焦点。

根据凯撒的年度报告，截至2017年底，其土地储备超过2200万平方米，其中新增土地权益314万平方米。

凯撒进一步列出了大湾区旧改造项目的储量。数据显示，凯撒城市更新项目储备面积超过2400万平方米，主要分布在大湾区的7个城市，包括深圳、广州、惠州、东莞、中山、佛山和珠海。

其中，深圳旧城改造项目占地890万平方米，中山旧城改造项目占地610万平方米，广州旧城改造项目占地580万平方米。

郭英成表示，今年凯撒旧城改造项目的推广和土地出让主要集中在广深两地。加上上海，估计这三个地方可以提供80多万平方米的旧土地进行改造。

未来的旧改革可以为我们提供更多的土地。郭英成说，深圳确实有很多公司有大量的老改革项目，但凯撒在老改革竞争中有很大优势。

毕竟，我们是中国最早开发旧改革项目的企业之一。

以深圳为例。2018年，凯撒的年可销售价值约为1270亿元人民币，主要来自珠江三角洲地区。在深圳，大约250亿欧元的可销售价值将由旧装修项目提供。

同时，由于深圳有大量旧装修项目出售，2017年凯撒国家级项目的毛利率为27%，而深圳的毛利率超过50%。

以下是凯撒集团控股有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:目前公司销售和未结转的货物量是多少？何时确认为收入？这部分的毛利率是多少？就未来三年的销售额和净利润而言，公司的增长方针是什么？

吴建新(财务部总经理):由于房地产行业的特点，收入可以在销售后一两年内确认。预计2018年的结转销售收入将在450亿至500亿英镑之间，2019年约为550亿英镑。因此，如果我们推回，我们的售出和未结转收入将约为900亿元。

在毛利率问题上，我们2017年的毛利率是27%，因为国家宏观调控在不断加大，而房地产行业也面临着这样的市场和局面。一方面，我们应该加快对自身管理的需求，另一方面，我们应该保持毛利率的稳定增长。

谭里宁(高级顾问):在财务报表中，295亿元已经出售并向他人收取，约占80%，约370亿元尚未从出售中结转。

现场问题:在今年严格的金融监管和去杠杆化下，管理层如何判断收紧融资环境对公司的影响？该公司最近邀请中国人民银行深圳分行前行长加入管理层。他的加入对凯撒意味着什么？凯撒的金融业会有新的布局吗？

郭英成(董事长兼执行董事):实际上，我们集团的产业是多元化的，除了房地产，凯撒还在增加一些其他的形式。我们也欢迎张先生加入董事会和公司，为集团的未来发展做出贡献。

今年的宏观形势、融资环境和融资成本肯定比去年更加严格。我看到这种情况也正在作出一些长期的安排。例如，今年融资时间延长，融资成本上升。

凯撒的好处是它的产品分销主要在大湾区占很大比例，所以这一块在现金流销售方面有相当大的优势。由于凯撒的特殊情况，我们通过一级和二级联动进行发展，希望在毛利率和风险方面得到更好的稳定和提高。

关于旧的改革，旧的改革是凯撒的主要事务。我们是一级和二级联动。旧的改革每年可以在广州、深圳和其他大湾区提供80万到100万平方米的土地。如果容积率是5，那就是4000到5000000元。据估计，今年广州、深圳和上海将支付80万平方米的土地。

现场提问:去年，通过收购成为明嘉联合的控股股东。明佳联合和乐视负债6000万元。我想知道这笔债务是否已经结清。你很了解孙宏斌。我想知道你是否讨论过这个问题。两天前，孙宏斌证实收购乐视失败，凯撒顺利进入tmt领域。你有什么经验可以分享吗？

郭英成:我们在明佳已经学习很长时间了。我们有很多科技产业的土地，明佳从事网络销售和科技，这对凯撒起到了很好的补充作用。

至于乐视的债务问题，我想找一个合法的方式来解决。我们也理解乐视。我不是说现在不看乐视。我对贾悦婷特别尊敬。我们是老朋友。

现场提问:你和孙总沟通过吗？

郭英成:没有，但是我们是好朋友，因为我们不认识对方。

现场问题:在财务报告中，凯撒2017年征地支出超过130亿元，新增征地相对较少。管理层是如何布置这件作品的？集团未来在非公有土地市场的土地贡献比例是多少？

郭英成:我们肯定会在公开市场上竞争。不过，就旧的改革而言，我希望在第一层贡献更多的土地来开发这块土地，这对我们来说是一个很大的优势。今年，我们还将在粤港澳大湾区收购和增加土地，尤其是在新城市。

现场提问:凯撒已经化亏为盈。公司2018年及未来几年净利润管理的发展预期是什么？刚才我说明佳和美加医药有一些合作。就与主营业务的合作而言，为什么与其他企业的合作不是以股份的形式？公司和圣生化管理层之间有沟通或谈判吗？下一步还有什么行动吗？

谭里宁:首先，上市公司不能给出任何盈利预测。

郭英成:实际上，收购明佳的逻辑是，在我们的旧改革中不可能把所有的房子都批下来，而且里面有不同的医学和科学用地，所以我们和明佳合作，这对凯撒的进步和土地收购的成本有很大的帮助。我们也派出了几个管理团队来管理明佳，希望明佳今年的利润和发展规模会比去年更好。

我们现在是好朋友了。在商界，朋友就是朋友。我们以前不太了解对方。我们只能说许多法律法规还在完善中。

在未来的生物领域，凯撒一定会努力学习，我们在这方面的发展规模占总资产的5%左右是合理的。

同时，政府产业大力鼓励和支持生物产业，包括国家、香港等。因此，我希望将来能在这个领域有所贡献。我本来是研究这个的，所以我很熟悉。

生物学的领导者肯定是血液制品，我们希望这一块将有更大的发展。

现场提问:公司在包括农村地区在内的特色城镇投资了30多个项目。目前，关于特色城镇的盈利模式，包括是否赚钱，存在很大争议。公司对城镇发展的期望是什么？在政策和土地征用方面是否有一些补贴，它们是否会特别便宜？

郭英成:特色城镇是对国家战略的回应，政府特别鼓励致富。特色城镇的发展是有好处的。当然，特色城镇是可以建成的，这在政策和成本上肯定会更低，所以我们也在努力。

我们已经签署了30多个项目，并且仍在一个接一个地实施。例如，在未来，健康城镇和科技城镇将继续前进，文化和体育旅游城镇将合并。

现在我们有几个部门，它们将在未来的发展中发挥非常重要的作用。