直击业绩会|林中：平安没有减持计划 旭辉一定会进前十(更新实录)

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视点房地产网销售额首次突破1000亿元后，徐汇一如既往地在香港和上海举办了2017年度媒体见面会，向两岸媒体展示了过去一年的业绩。

香港文华东方酒店董事长林忠带领首席财务官游思佳等管理团队处理来自香港资本市场和媒体的问题，而上海集团总裁蓝鸿震单独为观众提供支持。

根据中午发布的年报，2017年徐汇实现销售额1040亿元，同比增长88%，毛利率29.7%，核心净利润12.8%。出色的表现显然给管理层带来了很多信心。演出一结束，森林就花了10多分钟介绍徐汇过去一年的八大亮点，从利润表现到产品质量。

在近80分钟的业绩会议上，除了少量的财务报表和问题，财务总监尤思佳会为你做。在剩下的时间里，林中渡将亲自上台讲述徐汇和房地产业的未来，并逐一回答媒体抛出的有关规模、土地储备、投资、股价等各种问题。

尽管在2017年加入了1000亿俱乐部，徐汇仍然设定了一个相对保守的目标。林忠指出，徐汇2018年的年销售目标是1400亿元，同比增长35%。

不过，他也强调，股权目标中的1400亿目标不会低于去年。根据2017年年报，徐汇在1040亿的销售额中的股权是550亿，而股权比例只有53%。

至于对1400亿目标相对保守的评价，森林的回答给自己留下了很大的空间，徐汇一直做出保守的承诺，并超额完成。

根据以往的规定，徐汇在2017年初设定了650亿元的年度目标，今年年中又提高到880亿元，最终全年达到1040亿元，比年初的目标高出60%。据林介绍，徐汇有土地储备5100万平方米，可销售价值约7000亿元。因此，如果市场没有重大变化，超额完成任务并不困难。

值得一提的是，与媒体见面会的形式不同，在随后的投资者见面会上，森林里的状态相当放松，不时提到的英文名字和回答的轻快语气让现场不断发笑，显示出他们对香港资本市场投资者的熟悉和信任。

例如，当一些投资者不明白为什么徐汇2021年的目标是前8名而不是前10名时，森林略带幽默地回答说，我们肯定会进入前10名，但我们认为前10名的排名太笼统，所以我们计算出我们将来可以进入前8名。

虽然各项经营和财务指标都在改善，但在森林中，徐汇仍然存在土地储备不足的问题，无法成为一个跨越周期的大企业。因此，2018年徐汇将继续扩大土地投资。

林忠指出，徐汇在2018年购买的土地数量在绝对值上不是固定的，但原则上不低于销售额的50%。据保守估计，2018年徐汇将获得至少700亿元的土地，比2017年的452亿元高出50%以上。

对于土地收购的时机，森林似乎有自己的看法。在他看来，当市场好的时候，不是收购土地的最佳时机，但是当市场不好的时候，就有必要购买更多的土地。

在土地收购方式上，除了公开市场和收购兼并，旧城改造也成为徐汇获得土地储备的新方式。目前，落户的城市包括郑州、太原、武汉、长沙、贵阳等。据森林介绍，上述城市的旧城改造项目为徐汇提供了1700-1800万平方米的土地储备。

显然，与大多数参与一线城市旧城改造的房地产企业不同，徐汇对二三线城市感兴趣。对此，林进一步介绍说，这类城市的土地成本很低，老改造项目的毛利率有望达到30%以上。

此外，粤港澳大湾区也将成为徐汇增长最快的细分市场。林忠表示，2017年，大湾区仅占我们销售额的2%,我们希望未来大湾区至少占我们销售额的20%。

为此，徐汇去年成立了深圳营业部，并聘请了招商局蛇口副总经理何飞担任徐汇深圳的总经理。

除了房地产业的表现之外，徐汇最近在资本市场的投资也吸引了媒体的关注。

据视点房地产新媒体报道，2017年7月至2018年1月，徐汇通过上海潘勇实业，第二次挂帅a股公司阳光股份，累计阳光股份74，991，323股，占总股本的10%，直接成为第二大股东。

根据市场分析，徐汇此举不排除为重返a股铺平道路。在表演会上，林忠给出了否定的回答。他指出，徐汇增持阳光股份主要是出于战略投资，重点是股价和公司价值，除战略投资外，徐汇对未来没有任何计划。

同样，作为徐汇新的第二大股东，平安最近在二级市场大规模抛售碧桂园股票，不可避免地令投资者担忧。平安会减持徐汇吗？

对此，首席财务官尤思佳在投资者会议上的简短回应可能会给市场带来一些积极影响。他指出，我和平安已经正式确认，平安对徐汇的投资是长期的，短期内不会有其他想法。

此外，森林还强调，平安只是徐汇的战略投资者，并不干涉徐汇的任何运营。徐汇和平安是两家独立的公司。

以下是徐汇控股(集团)有限公司2017年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:我有三个问题要问。第一个问题是，2017年徐汇结转并确认收入超过300亿元。有多少货物已经售出而没有结转？

第二个问题是，徐汇2018年的长期租赁公寓的布局是什么？

第三个问题是，徐汇2017年的征地价格为452亿元。2018年预计征地金额是多少？林书豪说，2018年他将重点投资二线和三线城市。我想问，他是否因为一线城市的地价高而没有投资一线城市？还是有其他因素需要考虑？香港2018年有没有具体的规划？

尤·斯嘉丽:我们在公告中披露，去年年底，有超过800亿的销售收入已经售出，但尚未入账。现在，在过去的三个月里，这一数字已经接近1000亿，其中有些是合并的，有些是非合并的，合并和非合并的比例大约是6比4。

森林里:关于长期出租公寓的布局。今年我们的速度还是比较快的，我们的目标是争取今年达到6万的规模。主要城市仍集中在十几个商业人口和流动人口较多的城市。未来，我们将实现轻重结合、轻重结合、多资产证券化退出的经营模式。未来，我们相信长期租赁公寓将在大政策下获得大量支持，包括税收支持和财政支持。因此，徐汇房地产+长期租赁公寓业务发展迅速，规模较大。

关于征地，我们去年征地452亿元，我们对2018年的征地有一个基本的判断。我们的销售额可能不会低于50%。如果市场有一个好机会，并且我们的现金流可以覆盖它，那么我们会得到更多。

为什么2018年的主战场在二线和三线，而不是一线。因为我们认为徐汇是一个开发销售公司，在我们眼里只有三个一线城市，但未来100个城市大部分是二、三线城市，所以二、三线城市获得的土地绝对数量将超过一线城市。

其次，一线城市已经逐渐进入股市。在开发和销售的高峰期过后，如果我们想在未来发展，我们必须跟上城市发展的步伐，我们必须顺应大势。

第三，二、三线城市在2018年有大量征地计划，一线城市受政府监管。我们认为，在18和19年，一线城市的市场仍是中国监管最严的市场，因此一线城市的机会相对较少。与二、三线城市相比，未来土地收购的毛利率、净利率和周转率都将快于一线城市，因此我们应该将一些资源投入到战略的主方向。

第四，你谈到了香港的征地问题。我们与宏安合作的项目将在今年第四季度销售，现在的销售价格比我们当时预计的要好。然而，香港的土地收购并不是徐汇的重点。徐汇的主要业务是在mainland China做房地产。我们会继续在香港进行一些项目，主要是廉价和优质的土地。我们将继续发展，我们希望进行第一、第二、第三和第四次发展。但就比例而言，我们的重点仍在内地。谢谢你！

现场提问:我有几个问题要问你。首先，近年来我们增加了对阳光的持股。我想问一下徐汇为什么增持阳光股份。因为其业绩似乎不太好，它会继续增持吗？你想借a股吗？我们在阳光有没有其他的竞争力，因为以前的京基也打算和阳光一起重组。

第二个问题，我们设定的2018年销售目标是1400亿元，但与2017年的增长相比，似乎有点保守。我想问，设定这个目标的基础是什么。

第三个问题，我们公司账户上有289亿现金。我想问下如何使用这些现金。为了适应规模发展，我们会制定一些新的融资计划吗？另外，林先生，在你做报告的时候，你提到了我们长期租赁公寓的房地产投资信托。市场预测，今年或明年将会有a股上市的真正机会。徐汇做了这样的准备吗？谢谢你！

林忠:谢谢。徐汇增持国内a股公司阳光的股份，主要用于战略投资。我们重视股票价格和公司价值。作为战略投资者，我们对这种投资非常有耐心，我们是长期投资者。除了战略投资，我们没有未来的计划，也没有与阳光公司的其他业务合作。

第二，今天1400亿元的承诺似乎比过去更保守，但我们一贯的风格是对大家都保守。保守的承诺是什么？我可以根据任何市场变化来做。因此，我们应该敬畏市场。其次，夸夸其谈是不好的，所以我们也不想夸夸其谈。随着我们销售业绩的逐步实现，我们有可能在超过半年的业绩中提高我们的目标。我们可以提高我们的目标，我们永远不会说降低我们的目标。因此，从2012年徐汇上市到现在，我们都记得一个词，保守的承诺，我向你保证，它必须是保守的，我们必须完成它，无论任何变化和市场风险，但事实上，当我提交的文件，当我提交的业绩结果，我们超出了市场的预期。我们希望能长期培养徐汇的信誉。徐辉信守诺言。我们不想吹牛。牛皮很大，但实际上以后不能做了。这不是徐辉的风格。

第三个问题是关于298亿账户的现金。徐汇稳健的财务要求，我们基本上要保留20%左右的总资产，尤其是现金。因为有了这笔钱，徐辉会很平静。首先，它可以把握行业内的投资机会，并且可以随时用账户和土地上的钱购买。其次，它可以应对去杠杆化带来的紧缩，因为我的流动性很好，所以徐汇的298亿元被用作一般营运资金和投资准备金，徐汇一直坚持我们总资产的15-20%应该是现金。

至于你提到的新融资计划，很多媒体朋友都比较关注。我告诉你的是，徐汇暂时没有任何股票发行计划，因为我们去年增发了，所以短期内不会有任何股票发行计划。

还有关于长期出租公寓的问题。我们非常期待这项政策的实施。我们也希望我们能成为第一个或第一批真正的房地产投资信托基金上市后，这一政策得到明确实施。但是，目前reits政策还没有出台，所以我们非常期待从财税角度支持租赁业务和租赁企业的发展。谢谢你！

现场提问:2016年，徐汇提出每年规划3-5个商业项目，2021年达到25-30个，但目前似乎只有5个项目启动。我想问一下目前公司的商业地产发展有没有困难。此外，本月初，王绶青先生加入了徐汇。请问徐汇在商业地产方面有什么具体的布局和规划，是否有信心实现2021年的目标。谢谢你。

林忠:谢谢。徐汇每年都完成新的商业项目。今年最大的新项目在上海浦东。与香港地产合作的徐汇智慧广场，总建筑面积约13万平方米。它也是浦东开业后最时尚的新购物中心。徐汇在业务发展过程中不追求数量。我们在战略上并不追求大量的业务，但我们正在生产优质产品，我们希望每年能有一到两个好产品上市。

第二，在徐汇未来25年战略中，徐汇将保持主营业务的快速增长，徐汇仍将专注于开发和销售业务，商业发展将随着房地产规模的增长而增长。未来，徐汇在2021年肯定会增加几个具有浦东智慧广场等特色的商业地产项目。在商业方面，我们更追求质量、高品质的产品和品牌效应，我们没有大量的商业需求。

王绶青先生目前加入徐汇担任业务顾问，因为他的私人公司还有一些未完成的业务。我相信，加入徐汇担任业务顾问后，王绶青先生对徐汇业务运营能力和管理能力的提高寄予厚望。谢谢你！

现场问题:首先，公司录制和销售需要多长时间？其次，根据以前的销售成本，今年的毛利率会超过30%吗？第三，今年房产和公寓的毛利率分别增长了多少？第四，2017年平均售价同比下降9.2%。根据今年新售出楼宇的结构和毛利率，你认为平均售价会上升吗？债务和毛利率的未来趋势是什么？

森林中:从销售到会计的平均周期在18到24个月之间。其中大部分在8月至4月结算，而少数在销售的同一年结算。他们中的大多数都是这种趋势。从1月份的销售额来看，今年的毛利率应该与去年持平。

关于房产和长期出租公寓，特别是长期出租公寓，我们实际上不看毛利润，因为它的行业指标不看毛利润，而房产的平均利润率约为8%。另外，关于今年的平均价格，我们估计应该超过17000元/平方米，估计在17000到18000元之间。未来几年徐汇的毛利率和净利润将保持稳定，毛利率超过25%，净利润超过12%，基本不会波动。今年的毛利率接近30%，所以我们基本上会超过25%。

现场提问:刚才你提到了三个一线城市，但是广州没有包括在内？该公司还相继在中山、大湾区等地购买了土地。公司在大湾区的布局是什么？公司也有一些老的改革项目。这些项目的毛利是多少？就债务而言，公司压力大吗？

林忠:谢谢。大湾区的布局对徐汇非常重要。当徐汇规模小的时候，徐汇需要选择区域，所以我们主要选择长江三角洲和环渤海地区。随着徐汇超过1000亿元，大湾区徐汇的布局将加快。大湾区主要以广州和深圳为中心。刚才你问我一线城市的情况。中国有三个一线城市，深入北方，四个在香港。我们不把广州放在国内一线城市的市场结构中。然而，大湾区有非常重要的城市，包括深圳、香港和广州，也有广深城市群的重要城市，包括东莞、佛山和惠州，包括珠海、江门、肇庆和中山。大湾区有十几个项目是从零开始的，大湾区将来还会继续改进。去年，我们在大湾区的份额只有2%。未来，我们希望大湾区的销售份额至少达到20%。因此，随着大湾区份额的增长，我们将增加布局。

第二，旧的改革。因为徐汇对土地采取的是全方位的，我们也称之为全方位，包括公开市场的招标、拍卖和挂牌，积极在二手市场进行并购。我们亦会与政府、市区重建和市区重建计划进行一级和二级联系。目前，在旧的改革中有几个比较大的项目。第一个是去年在太原收购的4000亩土地，今年将陆续上市。武汉还有两三个街区等着上市。在郑州，我和政府一起对棚户区进行了改造。昨天，我付了第一块地的定金。一两年前，我签了一份合同，要盖一栋新房子。这些地块将一个接一个地被挂起。有长沙和贵阳。我们估计这些棚户区改造项目的毛利率在30%以上。

关于债务问题。我们一年内到期的债务是25%，但是我们在1月和2月还清了很多，只剩下25亿债券，所以短期压力很小。徐汇拥有相对顺畅的国内外融资平台。如果今年国内融资平台紧张，我们将相应增加海外融资平台。徐汇没有任何配股或增发股票的计划。大股东将有计划增持股份。我们的大股东每年都在增持公司的股份。我们对公司的发展充满信心，因为我们知道未来几年的利润会是多少。事实上，许多利润都被锁定了。

问题:第一个问题，公司70%的负债率与前一个相比有了很大的提高。你想问一下是否有计划来控制这个债务比率？之后的负债率是多少？第二个问题，刚才S先生提到公司的布局将在今年完成。这是投资还是什么？之前，你说你可能想继续增加权益。增加权益的计划是什么？

林忠:刚才你提到国内快速增长的企业中，70%的负债率非常稳定。因为你必须同时考虑增长率、负债率和利润率。第二，徐汇的内债比例一直比较稳定，95%是红线，85%是警戒线，公司基本在60-70%左右，离警戒线和红线还很远。通常，当市场好的时候，我们不会充分利用这个空的房间，当市场不好，地价很便宜的时候，我们仍然需要购买更多的土地。另外，我对中国房地产市场的中长期发展非常乐观。由于中国的经济增长保持稳定增长，事实上，在未来10-20年内，人们将不再担心市场问题。我们担心的是如何在这个仍然很大的市场上成为好人。我们可以看到，在未来十年，中国将有不下10万亿的市场，甚至超过10万亿的市场。而且，这个市场的集中度非常高，未来这个市场的集中度将开始向优秀的大企业聚集。

2018年，我们正在讨论基本完成战略布局。中国一线、二线和战略支点型二线城市的19-20个徐汇区域集团的中心城市布局全部完成。下一步，我们只会把一些地区打实，渗透到长三角地区，然后广东、香港、澳门会增加项目的规模和数量。这一全国布局的骨架将于2018年基本完成，剩下的问题是如何获得更多的枝叶，以及在主要的20个城市进行深度种植的问题。未来，这20个城市将力争各自进入当地前10名甚至前5名。去年，我们有8个城市要进入，我们希望每年增加这个数字。

第三，在权益问题上，我们仍然希望在有土地市场机会和地价仍然比较便宜的情况下，进一步增加我们的权益。我们的短期计划是新项目的权益将是60%。